开发商延期交房，多次催次无果，业主起诉开发商交付房屋并赔偿违约金30余万元，法院予以支持。

江苏省苏州市姑苏区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）苏0508民初8683号

原告：邹XX，男，1996年3月29日出生，汉族，住江苏省无锡市。

委托诉讼代理人：邹X（系原告邹XX父亲），男，1967年10月27日出生，汉族，住江苏省无锡市。

委托诉讼代理人：虞晓君，江苏XX律师。

被告：苏州XX公司，住所地江苏省苏州市虎丘XX。

法定代表人：李XX，总经理。

委托诉讼代理人：李XX，北京XX律师。

委托诉讼代理人：牟XX，北京XX律师。

原告邹XX与被告苏州XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年9月26日立案后，依法适用简易程序审理，于2022年11月9日公开开庭进行了审理，原告邹XX及其委托诉讼代理人邹X、虞晓君和被告XX公司的委托诉讼代理人牟XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邹XX向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金319878元（以购房款XXX元为基数，自2021年8月20日起按照每日万分之一点七暂计至2022年8月31日，要求计算至不动产实际交付之日止)；2.判令被告继续履行合同将案涉房屋登记原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告邹XX将第1项诉讼请求确定为：判令被告支付逾期交房违约金341938.57元（计算至2022年9月26日）；将第2项诉讼请求变更为：判令被告继续履行合同交付苏州市姑苏区××路××号××幢××室房屋并将房屋登记至原告名下。事实和理由：2019年3月，原、被告签订《苏州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于苏州市××区××室房屋，房屋价款为XXX元，交房日期为2020年6月30日前。根据合同约定，被告应于房屋交付之日起180日内办理房屋的不动产登记，但截止目前被告的最后交房期限已逾期超过两年，案涉房屋至今未交付更未通知办理产证。根据合同第20条约定，若被告延期交房的，应按照已付房款的每日万分之三支付违约金（实际以贵院同类案件每日万分之一点七计算），现原告要求被告按约支付延期交房违约金。此外，据原告所知被告已陆续向同小区业主办理了房屋交付及不动产登记，已具备过户条件，但因原告于2021年曾起诉被告已产生的延期交房违约金，且在执行阶段未同意与被告进行和解，被告以此要挟再次拖延办理产证。现原告认为双方所签合同合法有效，均应按约履行，被告一再违约，拖延交付的行为，已严重侵害了原告的合法权益。

被告XX公司辩称，第一，原告所述部分事实与真实情况不符，被告并未因为原告在执行阶段未同意和解而拖延交付，更无要挟情况发生。被告之所以迟延交付一是因为项目烂尾工程停工并且诸多合作方向法院提起诉讼要求支付款项，二是项目烂尾后由政府纾困专班全面监管资金用途，用于整个项目得以继续施工及大部分和解业主的房屋交付施工上，被告没有恶意。第二，关于逾期交房事宜，（2021）苏0508民初7572号案件庭审时被告处于动荡之中，无法参与上述案件，原告与第三方签署了装修改造协议，该协议就房屋接收、交付日期等有了新的约定。原告在前述诉讼中并未提交该协议，导致判决结果与真实情况不符。第三，关于逾期交房违约金计算标准，考虑到本项目曾经烂尾，被告早已资不抵债，目前正在经各方努力纾困，被告实在无力承担违约金。如法院认定被告应当承担逾期交房违约责任，恳请法院降低违约金标准。第四，关于不动产登记事宜，买卖合同补充条款11.1条有相关约定，目前约定的办理日期尚未届至，原告该诉讼请求不应当得到法院支持。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述，本院对以下事实予以认定：

2019年3月13日，XX公司（出卖人）与邹XX（买受人）签订编号为苏房商姑苏合同××××的《苏州市商品房买卖合同》，约定：买受人以XXX元的价格购买XX公司开发的苏州市XX××号××幢××室商品房（建筑面积××平方米）；出卖人应于2020年6月30日前将上述商品房交付给邹XX，交房日期包括装修工程施工周期。关于逾期交房的违约责任，合同第二十条约定，逾期在60日之内或逾期超过60日、买受人不解除合同的，自房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。关于不动产登记，合同第二十一条、补充条款第11.1条约定，买卖双方在该商品房交付使用后，委托第三方依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书；甲方应在商品房实际交付之日起180日内办理商品房初始登记，自甲方完成上述登记，并通知乙方领取办理房屋不动产权证相关资料之日起，视同甲方已履行完毕合同约定的办证义务。买受人上述合同签订后，邹XX按合同约定方式向XX公司付清了全部购房款XXX元。XX公司未能在合同约定的2020年6月30日前向邹XX交付房屋。2020年11月27日，XX公司取得2020第××号《苏州市商品房交付使用通知书》，包括涉案××幢在内的数幢房屋具备交付使用备案条件。因房屋整体上不具备合同约定的交付条件，XX公司未能于之后向邹XX交付房屋。

本院于2021年8月19日立案受理了邹XX与XX公司商品房销售合同纠纷一案，案号为（2021）苏0508民初7572号，邹XX的诉讼请求为判令XX公司支付逾期交房违约金352120元（以XXX元为基数，自2020年7月1日起按每日万分之一点七的标准计算至2021年8月19日），XX公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院经审理后作出判决，考虑新冠××疫情对延期交房的影响扣减60天逾期期间，按邹XX主张的计算标准判决XX公司向邹XX支付逾期交房违约金301212元并负担案件受理费2815元。该判决生效后，XX公司尚未履行完毕。

不动产登记簿查询记录显示，案涉××幢××室房屋于2022年6月9日登记至XX公司名下。审理中，XX公司提供邹XX与中XX公司（以下简称中城XX）签订的《××装修改造协议》，该协议约定由中城XX对房屋进行装修改造施工，并明确由邹XX委托中建XX与开发商办理房屋验收交付手续，中城XX承诺最迟在2020年12月31日前完成合同改造施工并向邹XX交付房屋；工程价款为0元；因中城XX原因造成工程逾期交付的，每逾期一天，应赔偿邹XX100元。邹XX其称签署合同时，根据XX公司的要求签署了数份协议后被拿走，其未与第三方签署过任何协议。XX公司确认案涉房屋现符合毛坯房的交付标准，装修未完成，同意按现状向邹XX交付房屋；邹XX表示同意按现状接受交付，但不放弃今后根据房屋交付的状况主张合同权利。

本院认为，XX公司与邹XX签订的编号为苏房商姑苏合同××××的《苏州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。双方买卖的标的物为预售商品房，故本案应为商品房预售合同纠纷。邹XX按照合同约定支付了全部购房款，XX公司应当在合同约定的期限向其交付符合合同约定交付条件的商品房。XX公司已就苏州市XX××号××幢××室商品房取得《苏州市商品房交付使用通知书》并办理了初始登记，其在审理中确认房屋已经具备毛坯房屋的交付条件，邹XX同意按现状接收房屋，本院确定XX公司应将案涉房屋交付给邹XX。邹XX明确表示对房屋装修等事宜保留根据合同另行主张的权利，本院在本案中不予理涉。

关于逾期交房的违约责任，生效的（2021）苏0508民初7572号民事判决已经对XX公司逾期交付房屋的违约金标准予以确认，并对截至2021年8月19日的违约金作出判决，本案中，邹XX据此标准（以XXX为基数，每日按万分之一点七计算），继续主张2021年8月20日至本案立案之日2022年9月26日（计403天）期间的逾期交房违约金341938.57元，于法有据，本院予以支持。至于XX公司出示的在前述案件审理中未提供的邹XX与中城XX签订的《贤雅居装修改造协议》，本院经审查认为，该改造协议的内容实质上属于XX公司不合理地免除自身承担逾期交房责任、排除购房人主要权利的条款，协议关于工程逾期交付责任的相关约定应属无效。该协议内容并不足以改变生效判决对XX公司逾期交房违约金计算标准的认定。考虑到房屋已经具备交付条件，XX公司应当及时交房以避免损失扩大，本院对生效裁判确定的违约金标准不再予以调整。

合同约定的办理不动产登记的期限自商品房交付使用后开始计算，现案涉商品房尚未交付，办理不动产登记的期限起算时间尚未确定，XX公司的履行期限尚未届满，邹XX要求本院直接在本案中判决XX公司将不动产转移登记至其名下的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。鉴于XX公司已经取得了案涉不动产的初始登记，应当在交付房屋后尽快履行合同中关于不动产登记的相关义务。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条规定，判决如下：

一、被告苏州XX公司于本判决生效之日起十日内向将苏州市XX××号××幢××室商品房交付给原告邹XX；

二、被告苏州XX公司于本判决生效之日起十日内向原告邹XX支付计算至2022年9月26日的逾期交房违约金341938.57元；

三、驳回原告邹XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6429元，减半收取3215元，由被告苏州XX公司负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。

审判员　　潘宇容

二〇二二年十一月二十一日

书记员　　邓XX

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。