朱XX、王XX房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

徐州市铜山区XX

民 事 判 决 书

（2021）苏0312民初5034号

原告：朱XX，男，1978年3月4日出生，汉族，住徐州市铜山区。

委托诉讼代理人：胡XX，江苏XX律师。

委托诉讼代理人：巩海冬，江苏XX律师。

被告：王XX，男，1983年7月14日出生，汉族，住徐州市经济技术开XX。

委托诉讼代理人：朱XX，徐州市云龙区天桥法律服务所法律工作者。

原告朱XX诉被告王XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱XX及其委托诉讼代理人胡XX、被告王XX的委托诉讼代理人朱XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱XX向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2019年8月19日签订的《租赁合同》并限期XX返还涉案房屋；2、被告偿还原告租金212500元及滞纳金(租金暂计算至2021年3月24日，后续租金以实际使用天数计算；滞纳金按17万元年息15.4%，自2019年12月25日计算至实际清偿之日，按4.25万元年息15.4%自2020年12月25日计算至实际清偿之日，滞纳金均暂计算至2021年3月24日为34159.5元)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，原告通过招租认识被告，被告租赁原告房屋后，又于2019年8月19日原告(甲方)、被告(乙方)双方签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于铜山区房子，自2018年12月25日起租，先缴租金后用房，租期10年，前5年每年租金17万元……乙方每年房租提前3个月一次性缴清，如未及时缴清租金，按租金金额日利率万分之十缴滞纳金，超过3个月未缴的，甲方有权提前终止合同，双方所造成损失均有乙方承担。合同签订后，被告仅缴纳第一年租金，2019年12月25日开始被告不再如约缴纳租金，原告屡次索要租金，被告均推拖不支付租金。为维护原告合法权益，原告遂起诉至法院，请求法院依法支持原告诉请。

被告王XX辩称：第一，原告不是出租房的产权人，原告无权将涉案房屋出租给被告，原告与被告签订的房屋租赁合同属于无效合同。第二，原告诉请的数额属于原告单方造成的扩大损失，不应当由被告承担。被告租赁涉案房屋半个月之后，由于地铁3号线的施工设置的围挡，造成被告进出车辆和人员极为不便，被告就没有在此继续办公，被告也不愿意再继续承租原告方的出租房，也就没有按照租赁合同的约定，在租赁到期三个月之前继续预付第二年的房屋租金。《民法典》第722条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理的期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《民法典》第591条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施，致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。按照当事人双方签的租赁合同，被告以自己的行为拒不履行合同，出租方有权解除合同。但是，本案的原告在明知道被告不主动履行合同的情况下，没有主动解除合同，造成原告方的租金损失。被告方认为原告方所诉请的租金和滞纳金属于扩大的损失，该扩大的损失是由原告单方造成的，不应当由被告承担。第三，原告诉请的数额超出了被告应当预见的损失，不应当得到法院的支持。《民法典》第584条规定，当事人一方不履行合同义或者履行义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益。但是不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的，因为违约可能造成的损失。根据该条规定，原告诉请的数额已经远远超出了被告应当能够预见的因为其违约可能造成原告的损失。因此，原告的诉请不应当得到法院的支持。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：

2019年8月19日，原告朱XX（甲方）与被告王XX（乙方）签订《租赁合同》，约定：“一、甲方将铜山区房子租赁给乙方使用（甲方确保该房子的一楼为非住房，如一楼不是非住房甲方将承担法律责任）。二、租赁从2018年12月25日算起，先缴租金后用房，本合同签订10年，前5年房租每年都是17万元，从第6年开始房屋价格最低不得低于21万元最高不得高于25万元为基础价格（基础价格参照按当地房屋价格即向东100米范围内综合价格），每年租金逐年递增，增长率也按当地房租增长率计算，甲乙双方不得故意抬高或压低房租增长率。乙方每年房租提前3个月一次性缴清，如未及时缴清租金，按租金金额日利率万分之十缴滞纳金。超过3个月未缴的，甲方有权提前终止合同，双方所有的损失均有乙方承担。三、乙方在承租期间发生的税费由乙方承担，乙方需要甲方出具房租发票或国家收取房租税，开票税由乙方承担。四、乙方应向甲方说明房屋的使用情况，乙方在承租期间应做好防火防盗工作，承租期间不得从事非法、犯罪等活动，出现任何问题由乙方承担（包括各种民事、刑事案件或人员意外造成的房屋贬值由乙方承担，案件造成的房屋查封，查封期间房租乙方正常付款）。五、租赁期满，此房内所有的装饰、装潢、空调、电梯等归甲方所有，乙方未经甲方同意不得对装饰、装潢、空调、电梯等进行破坏或移走，否则原价赔偿。六、此房在租赁期间产生的水费、电费、物业管理费及任何费用，由乙方进行承担，不得拖延……”。

在房屋租赁期间，被告共计支付给原告租金人民币17万元。其中16万元由原告在租赁合同上注明“第壹年的房租在贰零壹玖年捌月拾玖日前已付壹拾陆万元整”，剩余1万元被告通过微信转账方式给付给原告。

另查明，涉案房产所有权人朱XX。涉案房产所有权人朱XX与原告朱XX系父子关系，朱XX2008年8月17日出生。

2019年2月1日，被告经徐州市市场监督管理局审核，注册铜山区XX，注册地址为铜山区。《租赁合同》签订后，被告实际占有并使用了涉案房产，且对涉案房产做了简单装修。目前该房屋内被告能拆除的东西都已拆除走。

本案争议的焦点为：一、原被告之间房屋租赁合同是否有效；二、原、被告应否受合同法中关于预见规则、减损规则的规制；三、被告实际占有使用该房屋的时间，原告要求被告支付房租及违约金的金额是否有法律依据。

一、关于原被告之间签订的房屋租赁合同是否有效。

本院认为，涉案房产所有权人为朱XX，朱XX与原告朱XX系父子关系，而朱XX为限制民事行为能力人，原告朱XX作为其法定代理人有权代理朱XX实施民事法律行为。原被告之间签订的《租赁合同》基于双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，也不违背公序良俗，对房屋所有权人朱XX来说，该合同是纯益合同，不会损害其合法权益，应当认定原被告签订的《租赁合同》的合法有效性。

二、原被告应否受合同法中关于预见规则、减损规则的规制

本院认为，关于合同法中的预见规则，是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。原被告双方签订的《租赁合同》对违约责任及损失赔偿作出了约定，原告诉请的数额并没有超过合同的约定，因此损失赔偿额并没有超过被告预见，不应受到预见规则规制。关于合同法中的减损原则是指当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。本案中，根据相关证据材料，被告没有明确表示拒绝支付房屋租金，且一直对涉案房屋实际占有，原告也没有主动终止合同，一直到2021年4月仍然在向被告追索租金，因此应当认定双方在2021年4月之前对于合同有继续履行的意思，原告不存在扩大损失的行为，所以不存在减损原则规制。

三、关于被告实际占有使用该房屋的时间，原告要求被告支付租金、违约金的金额及是否有法律依据。

原告陈述，2018年11月向被告交付房屋，然后给一个多月装修期，从2018年12月25日开始算房租。被告在2018年12月25日之前已经给几万块钱的定金，在2019年1月14日的微信中能看到被告写还差50000元，说明在他之前已经转给原告120000元。租赁合同是原告起草被告看过同意签字。被告提出不愿意再租赁房子的时间是2021年4月23日。原告提供了2021年4月23日10点27分被告微信语音，内容为“哥，你看明天之前提前算好少你多少钱，我就不租了，把协议收回”，2021年4月28日下午被告微信留言内容为“把总阀门关上这么费劲”、“你算好之前你给我优惠的差多少钱，我给你打过去”、“房子放多少时间了你也知道将近半年了怎么弄”、“你看你给优惠点，多少钱我给你打过去”、“我再给你十八万你看行吧，行我给你打过去”、“哥，你现在不能按合同说了，你之前答应过的承诺过的”。2021年5月25日上午8点59分被告微信语音“哥，你前期承诺我的给你十八万就行了，你说话不算话，俺哥”。

被告陈述，与原告之前不认识，租赁房子做足疗会所用的，租赁合同上是我的签字。原告2019年8月份把房子交付给被告的，2019年1月份看的房子，2019年8月份办的营业执照。实际经营到2020年初。被告要求提前解除合同，通过打电话的方式通知了原告，原告如果不承认，有通话记录可以提供。2020年3月份左右陆续将东西全部搬出租赁房屋。房屋XX后，电话通知了原告，电话中原告告诉被告很忙，后来就不接被告的电话了，被告就没再打了。如果原告不承认XX房屋，被告有证据，但是书面的证据没有办法提供。2020年中下旬左右，将钥匙交付原告，具体哪个月记不清了。公安找过被告，说钥匙没有送来，漏水的地方没有处理。原告说直到2021年4月23日才提出不愿意继续租赁房屋不属实。

本院认为：原被告签订的《租赁合同》为诺成合同，并不以房屋交付为合同生效的要件，《租赁合同》已明确“二、租赁从2018年12月25日算起，先缴租金后用房，……”，虽然该《租赁合同》的签署日期为2019年8月19日，原告在《租赁合同》上明确“第壹年的房租在贰零壹玖年捌月拾玖日前已付壹拾陆万元整”，但根据原告提供的被告微信显示，至2019年1月14日还差50000元（租金）。结合被告于2019年2月1日注册铜山区XX，可以认定原被告是先达成口头房屋租赁合同，在合同履行中于2019年8月19日补签《租赁合同》，对原被告租赁从2018年12月25日算起本院予以确认。被告关于租赁期限第一年的期限应当是2019年8月19日至2020年8月18日止的质证意见，本院不予采纳。《中华人民共和国民法典》第五百七十八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。”被告辩称2020年3月份左右陆续将东西全部搬出租赁房屋，房屋XX后电话通知了原告提前解除合同，但是未能提供证据证明，应当承担举证不能的责任。原告提供双方的微信语音显示被告在2021年4月23日向原告提出解除合同，并在之后的微信中对解除合同后应付租金的金额进行了沟通，故本院确认原被告《租赁合同》解除的时间为2021年4月24日。原被告的房屋租赁合同生效后，原告已经向被告交付了房屋，履行了主合同义务，被告仅交付了17万元的租金，构成违约，应当承担迟延履行的违约责任，原被告的房屋租赁期限为10年，被告提前解除合同也构成违约，原告有权要求被告承担提前解除合同的违约责任。原被告约定“乙方每年房租提前3个月一次性缴清，如未及时缴清租金，按租金金额日利率万分之十缴滞纳金。超过3个月未缴的，甲方有权提前终止合同，双方所有的损失均有乙方承担。”被告仅分期付清了第一年度的租金17万元，对于自2019年12月26日至2020年12月25日；及自2020年12月26日至合同解除之日被告应向原告支付租金。根据原告的诉讼请求“被告偿还原告租金212500元及滞纳金(租金暂计算至2021年3月24日，后续租金以实际使用天数计算；滞纳金按17万元年息15.4%，自2019年12月25日计算至实际清偿之日，按4.25万元年息15.4%自2020年12月25日计算至实际清偿之日，滞纳金均暂计算至2021年3月24日为34159.5元)”，原被告是平等主体之间的民事合同关系，滞纳金是国家税务机关对于不依法缴纳税款的纳税人给予经济制裁的一种措施，故原被告间滞纳金的约定应为违约责任。原告要求被告按年息15.4%支付逾期付款的违约金未违反相关规定，本院予以支持。另外，对于原告要求被告XX返还涉案房屋的诉请，本院认为，根据原告陈述该房屋内被告能拆除的东西都已拆走，无需再XX返还，对于原告的该项诉请，不予支持。

综上，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十八条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告朱XX与被告王XX于2019年8月19日签订的《租赁合同》。

二、被告王XX于本判决生效之日起十日内给付原告朱XX2019年12月25日至2021年4月23日房屋租金人民币224959元及利息（其中170000元自2019年12月25日至实际付清之日止；54959元自2020年12月25日至实际付清之日止。利率均按年息15.4%计算）。

三、驳回原告朱XX其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5000元，减半收取2500元，财产保全费5000元，由被告王XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

审 判 员　刘振亚

二〇二一年八月三日

法官助理　盛XX

书 记 员　谷XX