侯X1等与杨XX确认合同无效纠纷二审民事判决书

　　北京市第三中XX

　　民 事 判 决 书

　　（2023）京03民终3780号

　　上诉人（原审被告）：侯X1，男，1989年11月24日出生，汉族，住北京市通州区

　　委托诉讼代理人：杨XX，北京xx律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：李X，北京xx律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：杨X1，女，1945年7月11日出生，汉族，住北京市通州区。

　　委托诉讼代理人：刘X，北京XX律师。

　　委托诉讼代理人：孔XX，北京XX实习律师。

　　原审第三人：支X1，男，1968年9月5日出生，汉族，住北京市通州区。

　　上诉人侯X1因与被上诉人杨X1、原审第三人支X1确认合同无效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2022）京0112民初27324号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

　　侯X1上诉请求：1.撤销一审判决，改判合同有效或发回重审；2.判决杨X1承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定案件事实不准确。1.杨X1主张房产转让的目的系通过部分房产转让过户获取更多拆迁利益据为己有，这一主张只系一方主观意图，无法证明真实性。房产所有权人在房屋可能征拆的情况下，自愿转让部分房产给子女，系对自有财产的合理处分。在案证据无法证明双方当事人通谋作出虚假的意思表示。2.本案各方当事人均为直系亲属，杨X1系支X2、支X1的母亲，系侯X2的岳母，系侯X1的外婆。故本案在合同效力的审查上不能脱离这一特殊之处予以考虑，合同价款的支付、违约责任等条款的缺失不能当然作为合同无效情形予以考虑。3.案涉房屋是否交付并非《存量房屋买卖合同》是否有效的审查要件。二、一审法院适用法律错误。1.案涉房产转让合同签订于2009年12月15日，房产转让事实持续至今，而本案一审立案时间为2022年10月17日，根据相关司法解释，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷，适用民法典的规定。2.根据民法典，合同无效的情形并不包含以合法形式掩盖非法目的，且在本案中，即便杨X1在合同签订的当时存有骗取国家财产的意图，也属于真意保留，而非通谋的虚假意思表示。在真意保留的情形下实施的行为，应当保护善意相对方的合理利益，不应认定该行为无效。3.根据民法典第一百四十六条规定，以及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第四条规定，即便一审法院认定房屋买卖是虚假意思表示，也应当一并对隐藏法律行为进行审查。4.杨X1先前自愿达成协议，后因协议继续履行对其不利，为逃避约定义务和违约责任而主动以违法为由要求确认协议无效，杨X1构成恶意抗辩，有违禁反言之法理和诚实信用原则，法院不应支持。三、一审判决结果违反诚实信用的基本法律精神，也忽略了法律效果、政治效果和社会效果的有机统一。1.合同无效将产生返还等一系列法律后果，案涉房屋已经行政征拆安置补偿，支X2作为被安置人获得的房产已经处置，一审法院判决合同无效，有损国家公信力且未考虑后续返还等如何处置。2.现实生活中亲属间以订立房屋买卖合同的形式办理产权转移登记常有发生，案涉房屋转让经过了产权变更登记，且在政府征拆过程中经过多轮确认。一审法院在认定事实不准确的基础上片面适用法律，判决结果显然有违诚实信用原则，也没有做到法律效果、政治效果和社会效果的有机统一。

　　杨X1辩称：一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应当依法维持一审判决。

　　支X1述称：同意杨X1的答辩意见。

　　杨X1向一审法院起诉请求：1.请求法院判令确认2009年12月15日杨X1与侯X1签订的关于北京市通州区XX沿×2号×3号房屋的《房地产转让合同书》无效；2.诉讼费由侯X1承担。

　　一审法院认定事实：杨X1系支X2、支X1之母，侯X1系支X2之子。通州区XX河沿×2号原有北房四间、南房四间，南房东数第1间为×3号。2009年12月15日，杨X1（出卖人）与侯X1（买受人）签订《房地产转让合同书》，约定：“出卖人、买受人经友好协商，就下列房屋转让自愿达成如下协议，一、转让房屋情况，房屋坐落通州区XX河沿×2号号楼×3号，该房屋结构砖木，用途为居住，建筑面积16.12平方米，上述房产已取得京房权证区私字第×**房屋所有权证；二、出卖人自愿将上述房产以房屋总价人民币35464元整转让给买受人；三、出卖人同意在09年12月31日将上述房屋腾空，于09年12月31日交付买受人；四、该套房屋出售之前的物业费、供暖费已结清。”该合同系支X1在不动产登记中心填写，合同中出卖人杨X1与买受人侯X1的签字均由支X1代签。合同签订后，侯X1并未向杨X1支付房款，双方均认可×3号房屋的所有权已登记在侯X1名下。不动产权证书原件由杨X1持有，并在拆迁时交给拆迁单位，侯X1表示其从未持有不动产权证书原件，只持有复印件。庭审中，杨X1表示×3号房屋一直处于出租状态至拆迁时，租金由杨X1收取，其从未将房屋交付侯X1。侯X1认可房屋一直处于出租状态且租金一直由杨X1收取，但认为房屋已经完成交付。

　　2010年，外河沿×2号涉及通州区西海子棚户区改造项目。根据《通州区西海子棚户区改造项目运河核心区×4号地二期东区土地一级开发项目运河核心区×4号地二期西区土地一级开发项目集体土地房屋拆迁补偿、村民补助和安置房政策》（以下简称集体土地房屋拆迁政策）第三条第4款的规定，“关于宅基地上合法取得房屋所有权证的被拆迁人房地的认定和补偿，可选择按本实施方案执行，或选择按通州区运河核心区城市房屋拆迁补偿安置标准执行，同一宅基地上的家庭成员或居住人必须共同选择同一补偿安置方案，两种方案不可交叉适用”。支X1述称，因家庭产生纠纷，最终外河沿×2号院按照集体土地房屋拆迁政策标准拆迁，未按照城市房屋拆迁补偿安置标准执行，亦未获得每个房本10万元的拆迁利益。

　　2010年5月5日，北京市土地整理储备中心通州区分中心（甲方）与杨X1（乙方）签订《北京市通州区运河核心区土地一级开发项目集体土地拆迁补偿协议》，约定乙方的房屋坐落在拆迁范围×5号地内通州区XX河沿×2号，认定乙方宅基地面积为145.97平方米，宅基地范围内地上物建筑面积为145.97平方米，甲乙双方同意采取货币补偿方式进行拆迁补偿，经评估，乙方房屋拆迁补偿（含宅基地区位补偿价、房屋重置成新价和附属物及装修）总计为886849元，拆迁补助费4725元，共计891574元。北京市土地整理储备中心通州区分中心（甲方）与支X1（乙方）亦签订《北京市通州区运河核心区土地一级开发项目集体土地拆迁补偿协议》，约定乙方的房屋坐落在拆迁范围×5号地内通州区XX河沿×2号，认定乙方宅基地面积为134.50平方米，宅基地范围内地上物建筑面积为103.56平方米，甲乙双方同意采取货币补偿方式进行拆迁补偿，经评估，按照拆迁政策，乙方房屋拆迁补偿（含宅基地区位补偿价、房屋重置成新价和附属物及装修）总计为840767元，拆迁补助费3288元，共计844055元。

　　同日，北京市通州区永顺镇新建村村民委员会（甲方）与杨X1（乙方）签订《北京市通州区永顺镇新建村安置和补助协议》，确认外河沿×2号宅基地已认定宅基地面积为145.97平方米，本宅基地上属于拆迁政策规定享受自建楼安置的人员共3人，分别是支秋文、杨X1、支X2，符合拆迁政策规定村民补助条件的共3人，分别是支秋文、杨X1、支X2。北京市通州区永顺镇新建村村民委员会（甲方）与支X1（乙方）亦签订《北京市通州区永顺镇新建村安置和补助协议》，确认外河沿×2号已认定宅基地面积为134.50平方米，本宅基地上属于拆迁政策规定享受自建楼安置的人员共3人，分别是支X1、舒X1、支X3，符合拆迁政策规定村民补助条件的共3人，分别是支X1、舒X1、支X3。

　　再查，搬迁测绘表中外河沿×2号×3号房屋的被搬迁人登记为侯X1。

　　庭审中，侯X1对杨X1主张双方系为获取拆迁利益最大化而签订《房地产转让合同书》的主张不予认可，其主张系因杨X1将外河沿×2号院内一半的房产给了儿子支X1，故杨X1便把外河沿×2号院内剩下房屋中的三间转让给女儿支X2一家，目的也是想给女儿支X2拆迁利益。

　　一审法院认为：本案争议的焦点为杨X1与侯X1签订《房地产转让合同书》时是否存在真实的房屋交易意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，杨X1与侯X1于2009年12月15日签订《房地产转让合同书》，依照常理，双方之间应当具有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。但是，结合已经查明的事实，双方当事人之间一系列的外在行为与上述意思表示存在相悖之处，具体表现在：第一，从签订《房地产转让合同书》的目的来看，杨X1称，其与侯X1签订上述合同系为了按照城市房屋拆迁标准获取每个房本10万元的拆迁利益，实现外河沿×2号拆迁利益最大化；侯X1则称系因杨X1已将一半房产分给儿子支X1，签订房屋买卖合同最终也是为了将部分拆迁利益分给女儿支X2。可见，双方签订《房地产转让合同书》均不是为了通常意义上的房屋买卖交易。第二，从《房地产转让合同书》的签订过程及内容来看，该合同系由支X1一人填写合同内容并代买卖双方签字，而合同内容仅约定了房屋价格35464元及交房日期，未约定付款方式及期限、违约责任等重要条款。第三，从《房地产转让合同书》的履行来看，侯X1在签订合同后从未向杨X1支付过购房款，杨X1亦未将房屋实际交付侯X1占有使用，且房屋租金一直由杨X1收取。第四，从房屋产权证明文件的持有状态来看，房屋的产权证明原件一直由杨X1持有，侯X1仅持有产权证明的复印件。综合上述情况，杨X1与侯X1之间的一系列行为不符合真实房屋买卖交易的一般惯例，且不具有合理原因，可以认定双方不具有买卖房屋的真实意思表示，亦不存在真实的房屋买卖合同关系。因此，杨X1与侯X1签订的《房地产转让合同书》属于以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应为无效。

　　综上，一审法院判决：确认杨X1与侯X1于2009年12月15日签订的《房地产转让合同书》无效。

　　二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

　　本院认为：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。签订涉案《房地产转让合同》以及过户等事实发生在民法典施行前，故一审法院适用民法典施行前的法律规定，并无不当。侯X1所提一审法院法律适用错误，应适用民法典规定等相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。

　　本案中，杨X1与侯X1签订《房地产转让合同书》时并不存在真实的房屋交易意思表示，具体表现在：第一，从签订《房地产转让合同书》的目的来看，杨X1称，其与侯X1签订上述合同系为了按照城市房屋拆迁标准获取每个房本10万元的拆迁利益，实现外河沿×2号拆迁利益最大化；侯X1则称系因杨X1已将一半房产分给儿子支X1，签订房屋买卖合同最终也是为了将部分拆迁利益分给女儿支X2。可见，双方签订《房地产转让合同书》均不是为了通常意义上的房屋买卖交易。第二，从《房地产转让合同书》的签订过程及内容来看，该合同系由支X1一人填写合同内容并代买卖双方签字，而合同内容仅约定了房屋价格35464元及交房日期，未约定付款方式及期限、违约责任等重要条款。第三，从《房地产转让合同书》的履行来看，侯X1在签订合同后从未向杨X1支付过购房款，杨X1亦未将房屋实际交付侯X1占有使用，且房屋租金一直由杨X1收取。第四，从房屋产权证明文件的持有状态来看，房屋的产权证明原件一直由杨X1持有，侯X1仅持有产权证明的复印件。综合上述情况，一审法院认定杨X1与侯X1不存在真实的房屋买卖合同关系，涉案《房地产转让合同书》属于以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应为无效，并无不当。侯X1所提一审法院认定事实不准确等相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。

　　本案中，杨X1仅主张确认涉案《房地产转让合同无效》，现双方之间并无真实的房屋买卖合同关系，系因其他法律关系完成涉案房屋所有权变更，双方对此如有争议可依据双方真实的法律关系另行处理。

　　综上所述，侯X1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费686.6元，由侯X1负担（已交纳）。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长　玄xx

　　审 判 员　张　x

　　审 判 员　张xx

　　二〇二三年五月十二日

　　法官助理　张　x

　　法官助理　李XX

　　书 记 员　李Xx

　　书 记 员　任　x