许X等与寇X等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　北京市第三中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2020)京03民终4826号

　　上诉人(原审原告)：王X，女，1957年5月12日出生。

　　上诉人(原审原告)：许X，男，1957年6月17日出生。

　　二上诉人之共同委托诉讼代理人：曹XX，北京XX律师。

　　二上诉人之共同委托诉讼代理人：胡XX，北京XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：寇X，男，1957年5月30日出生。

　　被上诉人(原审被告)：寇X1，女，1989年3月9日出生。

　　二被上诉人之共同委托诉讼代理人：王XX，北京市xx律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)：刘X，女，1930年10月1日出生。

　　上诉人王X、许X因与被上诉人寇X、寇X1、刘X房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初61869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　王X、许X上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判寇X、寇X1、刘X支付王X、许X损失300万元，寇X、寇X1、刘X承担一、二审诉讼费用。事实和理由：王X、许X是善意购买人，王X、许X有理由相信王X1就出售北京市朝阳区鑫兆佳XX×号楼×门×号房屋（以下简称涉案房屋）有完全处分权，王X、许X已支付合理对价，寇X、寇X1、刘X并未提供任何证据证明王X、许X非善意购买人；王X、许X作为守约方，可主张损害赔偿；即使法院认定王X、许X有过错，合同解除后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　寇X、寇X1辩称：同意一审判决，不同意王X、许X的上诉请求及理由。

　　王X、许X于2019年7月向一审法院起诉请求：1.解除我们与王X12006年5月27日签署的关于涉案房屋的房屋买卖合同；2.寇X、寇X1、刘X返还购房款268500元；3.寇X、寇X1、刘X赔偿房屋差价损失740万元。

　　一审法院认定事实：王X、许X为夫妻关系。刘X与王X2系夫妻关系，王X、王X1为二人之女。寇X与王X1原为夫妻关系，1987年登记结婚，婚后生育一女寇X1。2006年10月10日，寇X与王X1经法院调解离婚。2002年12月18日，王X2去世。2007年1月13日，王X1因医疗事故去世。

　　涉案房屋为2001年8月25日王X1与北京市XX公司签订《商品房买卖合同》购买，房款总价514228元，其中以公积金贷款支付26万元。2005年11月5日，涉案房屋产权证下发，登记在王X1名下。

　　2006年5月27日，王X出具字条一张，内容为“王X1同意将柏林爱乐5-1-901房产按原价转让给王X。今借王X贰拾万元人民币用于还房贷，待领产权证后办理手续”，王X1在借款人处签字。当日，王X、许X从各自名下账户内取款20万元，存入王X1名下XX银行账户中。2006年12月17日，王X向王X1账户存款5万元。2008年7月8日，王X向王X1名下XX银行还贷账户存入18500元，将王X1对涉案房屋的贷款全部还清，北京住房公积金管理中心出具了贷款还清证明。2006年9月，王X、许X入住涉案房屋，直至本案诉讼中才搬离。

　　2012年，寇X以离婚后财产纠纷将寇X1、刘X诉至法院，请求依法分割其与王X1离婚时未予分割的夫妻共同财产，其中包括涉案房屋。法院在该案审理中查明：2005年7月7日，寇X与王X1曾签署《股权转让及财产处置协议》约定对公司股份及相关事宜的处置；2006年10月10日，寇X与王X1在法院达成财产分割协议，其中未涉及本案涉案房屋。该案法院经审理，认定以2005年7月7日为分界点，在此之后寇X与王X1完全独立生活，经济上没有其他交集，此后王X1取得的财产不应一概属于夫妻共同财产，需寇X举证，故对寇X和王X1在离婚协议中未处理的夫妻共同财产进行了处理，但因王X、许X在该案中主张涉案房屋所有权，法院认为可能涉及案外人利益，故对涉案房屋未处理。判决后，寇X、寇X1不服提出上诉，二审法院经审理驳回上诉、维持原判。

　　2019年，寇X以共有纠纷将寇X1、刘X诉至法院，要求依法分割涉案房屋，王X、许X作为第三人参加诉讼。该案中，王X、许X主张与王X1达成房屋买卖合同关系，要求将涉案房屋过户至二人名下。法院经审理认为，根据生效判决，涉案房屋为寇X与王X1的夫妻共同财产，且未在二人离婚处理的财产范围内，无证据表明寇X在离婚时对于涉案房屋知情，故寇X作为共有权人有权与王X1的继承人分割涉案房屋。王X1在王X书写的书面材料中签字确认，同意将涉案房屋原价转让给王X，王X持有该书面材料并按照材料所载向王X1支付共计268500元用于还贷，并结合涉案房屋一直由王X、许X居住且王X、许X持有涉案房屋相关缴费收据的事实，可以认定王X与王X1就涉案房屋达成了合意。但王X1与王X达成房屋买卖合同的时间在王X1与寇X婚姻关系存续期间，王X应当对涉案房屋为王X1与寇X夫妻共同财产知情，王X在王X1没有完全处分权的情况下仍然购买并非善意购买人，故认定双方之间的买卖合同不能继续履行，判决涉案房屋由寇X、寇X1、刘X按份共有，寇X享有二分之一的份额，刘X与寇X1各享有四分之一的份额。判决后，王X、许X不服提出上诉，二审法院经审理认为涉案房屋系寇X与王X1的夫妻共同财产，王X1将涉案房屋转让给王X、许X未依法进行登记，不符合取得所有权的法定条件，对涉案房屋无所有权。在此情况下，王X、许X善意与否改变不了对涉案房屋无所有权的法律后果，故判决驳回上诉，维持原判。

　　本案中，王X、许X主张其为善意购买人，王X1与寇X签署的股权处置协议、离婚调解书中都表明双方无其他财产纠纷，故其有理由相信王X1对涉案房屋有处分权。涉案房屋为其唯一住房，现生效判决确认其对涉案房屋无所有权，造成了其重大损失，故要求寇X、寇X1、刘X赔偿。经王X、许X申请，由北京市高级人民法院摇号确定，法院依法委托北京XX公司对涉案房屋的市场价值进行评估。2019年11月22日，该公司出具《房地产估价报告》，认为涉案房屋价值总额为XXX元。王X、许X支付评估费21700元。

　　一审法院认为：当事人订立合同，采取要约、承诺方式，承诺生效后合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，王X1在王X书写的材料上签字，同意将涉案房屋原价转让给王X、许X，王X、许X依约向王X1支付了20万元用于还贷，又向王X1还贷账户支付68500元以结清涉案房屋全部贷款，王X1将涉案房屋交付王X、许X使用，可以认定王X1与王X、许X之间就房屋买卖达成合意，形成事实上的房屋买卖合同关系且已经部分履行。

　　根据生效判决的认定，涉案房屋为寇X和王X1的夫妻共同财产且离婚时未处理，在此情况下，王X1将涉案房屋出售给王X、许X构成无权处分，合同虽然有效，但王X、许X对涉案房屋无所有权。现生效判决已经确认涉案房屋由寇X、寇X1、刘X按份共有，王X、许X与王X1订立合同的目的已经无法实现，王X、许X要求解除合同，寇X、寇X1、刘X表示同意，法院准予双方解除合同关系。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。生效判决已经确认王X、许X向王X1支付的购房款数额为268500元，合同解除后该笔款项应予返还。因王X1已经去世，故合同相关权利义务应当由其第一顺位法定继承人即寇X1、刘X予以继受，由二人承担该笔款项的返还义务。根据二人继承王X1遗产的份额，每人向王X、许X偿还134250元。

　　关于王X、许X是否为善意购买人的问题，王X与王X1为同胞姐妹，王X较一般买受人而言对出卖人王X1的情况应当更为了解。王X、许X与王X1订立合同时，尚处于王X1与寇X婚姻关系存续期间，但此时二人已经分居，二人签署的《股权转让及财产处置协议》中并未涉及涉案房屋，又无其他材料表明寇X同意将涉案房屋出售给王X、许X或王X1与寇X对涉案房屋归属已经达成一致，在此情况下，王X、许X对王X1对涉案房屋是否有处置权或该处置行为是否为王X1夫妻共同意愿应当更加慎重，王X、许X在未与寇X核实的情况下即与王X1达成买卖合意，且交易价格仍为五年前王X1购房时的价格，无法认定为善意购买人。

　　关于王X、许X主张的房屋溢价损失问题。合同法中关于合同解除后损失的赔偿问题规定为根据合同履行情况和合同性质，赋予当事人要求赔偿损失的权利，一般情况下，该权利可由无过错方向导致合同解除的过错方主张，而王X、许X与王X1在订立合同中均存在过错，导致合同解除的后果，故王X、许X要求王X1的继承人赔偿溢价损失没有事实和法律依据，法院不予支持。

　　刘X经法院合法传唤未到庭应诉，法院依法缺席判决。据此，一审法院于2019年7月判决：一、王X、许X与被继承人王X1二〇〇六年五月二十七日达成的关于北京市朝阳区鑫兆佳XX×号楼×至×层×单元×号房屋的房屋买卖合同于判决生效之日解除；二、寇X1、刘X于判决生效后七日内每人向王X、许X返还购房款十三万四千二百五十元；三、驳回王X、许X的其他诉讼请求。

　　二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

　　本院认为：本案中，涉案房屋为寇X和王X1的夫妻共同财产且离婚时未处理，王X1将涉案房屋转让给王X、许X，王X、许X依约向王X1支付了20万元用于还贷，又向王X1还贷账户支付68500元以结清涉案房屋全部贷款，王X1将涉案房屋交付王X、许X使用，双方形成事实上的房屋买卖合同关系且已经部分履行，合同系双方真实意思表示，合法有效，但涉案房屋并未完成过户，王X、许X对涉案房屋无所有权。现法院生效判决已经确认涉案房屋由寇X、寇X1、刘X按份共有，王X、许X与王X1订立合同的目的已经无法实现，王X、许X要求解除合同，寇X、寇X1、刘X表示同意，本院不持异议。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，王X、许X向王X1支付的购房款应予返还。关于王X、许X主张的房屋差价损失，考虑王X、许X与王X1对于合同的解除均存在过错，仅由王X、许X一方承担涉案房屋的溢价损失，显失公平，故对王X、许X的上述请求，本院结合合同的履行状况、王X、许X与王X1的过错程度等酌情确认寇X1、刘X赔偿王X、徐XX的数额。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

　　一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初61869号民事判决第一项、第二项；

　　二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初61869号民事判决第三项；

　　三、寇X1、刘X于本判决生效后七日内每人向王X、许X赔偿损失四十万元；

　　四、驳回王X、许X的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费65768元，由王X、许X负担56604元（已交纳），寇X1、刘X负担9164元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费21700元，由王X、许X负担（已交纳）。二审案件受理费30800元，由寇X1、刘X负担8213元（于本判决生效后七日内交纳），由王X、许X负担22587元（已交纳）。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长　黄xx

　　审 判 员　杨XX

　　审 判 员　万xx

　　二〇二〇年六月三日

　　法官助理　李XX

　　书 记 员　卢XX