XX××（集团）房地产开发有限责任公司、王XX合同纠纷案

　　辽宁省XX市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2023)辽05民终637号

　　上诉人(原审被告)XX××(集团)房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省XX市平山区水塔路7号。

　　法定代表人迟××，该公司董事长。

　　委托诉讼代理人韩XX，辽宁××律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)王XX，男，1982年5月31日出生，汉族，辽宁省XX市人，无职业，现住辽宁省XX市平山区。

　　委托诉讼代理人张晓龙，辽宁XX律师。

　　上诉人XX××(集团)房地产开发有限责任公司(以下简称本×房地产公司)因与被上诉人王XX合同纠纷一案，不服辽宁省XX市平山区人民法院(2022)辽0502民初876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　本×房地产公司的上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判驳回王XX的全部诉讼请求或者将本案发回重审;2.由王XX承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：原审仅以本×房地产公司未能提供切实证据证明王XX在购买案涉房屋时存在违规行为为由作出判决错误。对于本×房地产公司在庭审中提出的本案被拆迁房屋自始便不存在、王XX自始不具备低价购买案涉回迁房资格的抗辩主张以及相应证据，并未进行任何的释法说理。一、一审认定事实错误。王XX从邓XX处购买案涉回迁房并将《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》中的被拆迁人变更为自己，实质上是以动迁户的身份享受了以1780元/平购买案涉回迁房的优惠待遇。王XX却未能提供任何证据证明被拆迁房屋真实存在的证据，其提交的《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》中，被拆迁房屋信息一栏，也仅仅填写的是“跃进街”，而没有具体的房号以及房屋的四至、面积等信息，这显然在真实的拆迁安置中是不可能的。相反，从本×房地产公司在提交的部分产权审定书能够看到，在真实的拆迁安置流程中，XX市房产局在对被拆迁人的房屋进行审核无误后，会向被拆迁人出具《城镇房屋拆迁产权审定书》，具体载明被拆迁房屋的位置、产别、面积、用途等详细信息，并且载明该份《城市房屋拆迁产权审定书》是安置补偿的唯一合法依据以及后续办理《房屋产权证》的必要文件。但王XX也未能提交该份证据。故王XX根本未能证明被拆迁房屋真实存在以及其是合法的被拆迁人，其不具有以优惠价格购买案涉回迁房的资格。二、结合本×房地产公司原动迁科科长犯贪污罪的刑事判决书，更能印证本案被拆迁房屋是虚构的，并非真实存在。该案刑事判决书查明，2006年至2008年期间，时任动迁科科长徐×利用负责案涉房屋所属动迁项目并实际掌握房产开发动迁办公室公章的职务便利，采取制作虚假拆迁安置协议的方式，实施了骗取房产、拆迁补偿款的行为。结合本案《拆迁安置协议书》的落款时间为2008年以及王XX未能提供被拆迁房屋准确的产权信息以及正常拆迁安置流程中所必需的《产权审定书》等明显不合常理情况，可以得出本案实际上也是通过虚构被拆迁房屋骗取低价购买回迁房屋的情形。故在王XX未补交房款的情况下，本×房地产公司无需为其办理《房屋产权证》。

　　王XX辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，建议对一审判决予以维持，具体理由如下：一、原审中王XX对自己的主张进行了举证证明，且达到了证明标准，王XX提交的证据证明其从邓XX处合法购买、占有、使用案涉房屋，以及本×房地产公司承认王XX是《住宅房屋拆迁补偿安置协议书》的当事人，其已履行了交付购房款义务的事实。本×房地产公司虽主张存在虚构被拆迁房屋等违法犯罪行为，在差价款未补足的情况下有权拒不办理案涉房屋的过户登记手续，但是其却又不能予以举证证明。仅以案涉房屋的主管负责人曾存在犯罪行为、王XX在诉讼中未提供《产权审定书》等情况就推定存在虚构被拆迁房屋等违法犯罪行为不能成立。二、本×房地产公司拒不办理案涉房屋过户手续，违反双方约定。结合购房《专用收款收据》和《房屋临时产权证》(该证须知中写明：“1.房屋所有权人持所有相关手续和交纳相关费用后，方可到开发建设单位办理《房屋临时产权证》，此证可以……房屋临时产权证明”)，本×房地产公司既已认可王XX相关手续齐全且已交纳了全部房款，同时也向王XX承诺其不欠付相关购房费用。《房屋临时产权证》是本×房地产公司与王XX之间在履行《拆迁补偿安置协议》过程中达成的补充协议，对本×房地产公司有拘束力的。三、本×房地产公司根本不享有后履行抗辩权等权利，王XX的交易安全及合理信赖利益，应予以保护。本×房地产公司对邓XX出卖房屋这一行为已经表示同意，王XX有理由相信邓XX与本×房地产公司之间的《拆迁补偿安置协议》及其补充协议是真实合法有效的。本×房地产公司已以其行为向王XX承诺案涉被拆迁房屋曾客观真实存在。即便邓XX对案涉房屋未履行全部付款义务，本×房地产公司也已通过为王XX办理《房屋临时产权证》以及各项更名手续等行为表明其放弃了有关权利，已不享有后履行抗辩权等权利，王XX有权要求本×房地产公司及时办理房屋过户。2006年邓XX与本×房地产公司签订《拆迁补偿安置协议》至今已近17年之久，根据法律规定本×房地产公司根本就不享有撤销权。

　　王XX向一审法院起诉请求：1.依法判令本×房地产公司立即为王XX办理房屋产权证;2.本案诉讼费由本×房地产公司承担。

　　一审法院认定事实：2006年7月18日，案外人邓XX与本×房地产公司签订《住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，邓XX以实物安置的方式取得位于XX市平山区跃进街12栋1单元1层5号、建筑面积为73.7㎡的私产住宅一处。2013年6月8日，案外人邓XX与王XX签订《房屋买卖合同》一份，将上述房屋以36.5万元的价格出售给王XX，并约定由邓XX负责出具更名所需一切手续，王XX承担过户所需手续费、税费等其它相关费用。2013年6月13日，案外人邓XX与王XX到XX市晟信公证处对上述《房屋买卖合同》进行了公证。后，案外人邓XX与王XX到本×房地产公司处办理案涉房屋的更名手续，2013年8月5日，由本×房地产公司为王XX出具房屋所有人姓名为王XX的《房屋临时产权证》。

　　一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王XX以买卖的形式从案外人邓XX处取得本×房地产公司开发的案涉房屋，且王XX与案外人邓XX已在本×房地产公司处履行了案涉房屋的更名手续，本×房地产公司作为案涉房屋的开发商，应配合王XX办理案涉房屋的不动产登记手续。对于本×房地产公司辩称案涉房屋在办理拆迁安置时涉嫌违法需补缴房屋差价款一节，现本×房地产公司未能提供切实证据证明王XX在购买案涉房屋时存在违规行为，故对其该项辩称意见，不予支持。据此，一审法院判决：本×房地产公司于判决生效后10日内协助王XX办理位于XX市平山区跃进街1×栋1单元×层5号(准确地址以办理房屋产权手续时为准)房屋的所有权变更登记手续。案件受理费100元，由本×房地产公司负担。

　　本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。

　　本院认为，本案的争议焦点系本×房地产公司是否应协助王XX办理案涉房屋所有权变更登记手续。本案中，2006年7月18日与本×房地产公司签订的《住宅房屋拆迁补偿安置协议书》中原被拆迁人系案外人邓XX，2013年王XX与邓XX签订了《房屋买卖合同》，购买了案涉安置房屋(即位于辽宁省XX市平山区的房屋)，并在《声明书》中约定到房产交易部门办理更名过户手续，之后本×房地产公司将《住宅房屋拆迁补偿安置协议书》中被拆迁人的名字进行了变更，并为王XX办理了《房屋临时产权证》。现本×房地产公司作为《住宅房屋拆迁补偿安置协议书》的义务主体，应当履行自己的义务并协助王XX办理案涉房屋的不动产登记手续。本×房地产公司提出《住宅房屋拆迁补偿安置协议书》中未载明被拆迁房屋的具体情况且王XX无法予以说明、王XX亦未提供《城镇房屋拆迁产权审定书》，其不属于合法的被拆迁人，其不具有以优惠价格购买案涉回迁房的资格，因而在未补交房款的情况下无法为王XX办理过户，并提交了该单位2006年至2008年期间时任动迁科科长徐×的刑事判决书、其他被拆迁人的《城镇房屋拆迁产权审定书》等证据予以佐证。但本×房地产公司的上述理由及其提交的相关证据均不能直接证明王XX在购买案涉房屋时存在违法违规行为，亦不能作为不予协助王XX办理房屋所有权变更登记手续的依据。在邓XX不向王XX披露相关信息的情况下，其无法得知原拆迁房的具体情况，因本×房地产公司为王XX办理更名手续并向其出具了《房屋临时产权证》等行为，足以认定王XX在购买案涉安置房屋时对该房屋尽到了必要的核实、注意义务，其有理由相信邓XX对案涉安置房屋具有处置权。据此，王XX依据更名后的《住宅房屋拆迁补偿安置协议书》等证据材料，要求本×房地产公司协助其办理案涉房屋所有权变更登记手续，于法有据，应予支持，原审判决结果正确，本院予以维持。

　　综上所述，上诉人本×房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费一百元，由上诉人XX××(集团)房地产开发有限责任公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　潘XX

　　审判员　朱XX

　　审判员　郑　红

　　二〇二三年五月二十九日

　　法官助理　彭XX

　　书记员　陈XX