二手房买卖中常见的“阶段性担保”之法律实质及其理解

                                                 （李颜松律师）

案情简介

    2013年5月6日，XXX与XX公司签订《二手房按揭贷款协议》，其主要内容是XX公司为XXX发放的二手房按揭贷款提供阶段性连带责任保证，担保期限为贷款发放至取得《房屋他项权证》。

2013年6月14日，XXX与H以及XX公司签订《个人购房担保借款合同》，约定H向XXX借款83万元，用于购买西安市未央区某二手房产一套，贷款期限28年，自2013年6月14日至2041年6月14日，XX公司为该借款的本金、利息及相关费用向XXX提供连带责任保证担保，保证期间为阶段性连带责任保证，自合同签订之日起至H的债务履行期届满之日起两年止。如H办妥房屋抵押登记手续并且XXX已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，XX公司的保证责任自收到该他项权证正本之日解除。但对于在该解除日之前已到期的H债务，以及该日之前发生H或／及XX公司的违约而引起的责任，P担保公司仍应承担保证责任和相应的违约责任。等等。

2013年6月25日，XXX向H足额发放了贷款。同日，XX公司向XXX出具《担保承诺函》一份，主要内容有：“……根据我公司与贵行签订的《二手房按揭贷款合作协议》的约定，我公司特向贵行做以下承诺：……第二、我公司保证，在担保阶段，买卖双方之间的交易能够最终实现，《房屋他项权证》能够合法办理。担保阶段指从贵行与买方（借款人）之间签订《个人购房借款合同》生效之日起，至借款人就本次交易项下所购房屋取得《房屋所有权证》，办妥抵押登记手续和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交付给贵行之日止。第三、如买卖双方转让的房产在他项权证办妥之前发生被司法机关查封、交易双方发生纠纷解除买卖关系等可能损害贵行贷款资金安全的事件或行为时，我公司在接到贵行通知之日起三日内无条件根据贵行通知要求代买方清偿其在贵行的全部贷款本息。第四、如上述贷款发生逾期，我公司承担连带保证责任，保证期间为借款人按揭贷款发生逾期之日起至担保阶段届满后两年。

2013年10月11日，XXX取得该涉案房屋的他项权利证书。

后因H未按借款合同约定履行还本付息义务，连续逾期8次，截止2015年4月12日贷款余额、利息及罚息共计82万余元。XXX遂提起诉讼，请求：1、宣布贷款立即到期，H偿还借款本金、利息、罚息、复利及实现债权的全部费用；2、XXX对抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、XX公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由H、XX公司承担。

一审法院审理认为：XX公司2013年6月25日向XXX出具的《担保承诺函》第四条明确承诺，保证期间为借款人（即买方）按揭贷款发生逾期之日起至担保阶段届满后两年，该承诺对《个人购房担保借款合同》中有关保证期间的约定进行了变更，故XX公司应对H截止2015年4月12日的欠付款项承担连带保证责任。

二审法院认同一审法院的裁判理由，由此维持原判，驳回了XX公司的上诉。

XX公司对一审、二审判决不服，经朋友介绍并最终委托李颜松律师代理该案再审，经过代理律师专业的法律分析论证，最终说服陕西省高级人民法院纠正了原审法院对于XX公司承担连带保证责任的判决，支持XX公司在本案中不承担连带清偿责任的请求。

争议焦点

XX公司是否应当对本案债务承担保证责任？

裁判要旨

XX公司为本案主债务人H在XXX的借款提供担保，是基于之前XX公司与XXX签订的《二手房按揭贷款合作协议》，该协议是双方合作的基础，协议明确约定：“XX公司为贷款提供阶段性保证，……提供保证的担保期限为贷款发放至XXX收到《房屋他项权证》且抵押事项登记已在房屋登记薄为止”。阶段性担保其实质为附解除条件的民事法律行为，解除条件一旦成就，合同效力终止，当事人的权利义务关系即归于消灭。在二手房买卖中，银行将款贷出到取得《房屋他项权证》这段期间，为贷款风险敞口期，设立阶段性担保的目的，是为了解决贷款风险敞口期问题。在阶段性担保中，贷款人并不是要求保证人就借款全程承担保证责任，而是待贷款人实际取得《房屋他项权证》，即所附条件成就，阶段性担保的使命就此终结。XX公司与XXX及H三方签订的《个人购房担保借款合同》也明确约定，XX公司为本案借款提供阶段性连带责任保证。

上述阶段性担保的“阶段”指的是保证合同的效力期间，即从保证合同生效至保证合同效力终止的一段时间，在此期间发生主债务到期不履行情形的，债权人可以要求保证人承担保证责任；该期间终止后，保证人不再承担保证责任。保证合同的效力期间不同于保证期间，保证期间是指依保证合同的约定或法律推定，在主债务履行期届满后，债权人向保证人主张权利的最长期限。保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果，为除斥期间。

根据本案相关合同或函件的内容，本案保证合同的效力期间约定明确，即XX公司仅为借款人提供阶段性担保，自保证合同生效至XXX收到《房屋他项权证》为止。本案保证期间亦约定明确，《个人购房担保借款合同》约定，保证期间自合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。《担保承诺函》第四条，保证期间为借款人按揭贷款发生逾期之日起至担保阶段届满后两年。上述合同和承诺函均约定本案保证期间为两年，《担保承诺函》并未对《个人购房担保借款合同》中有关保证期间的约定进行变更。

因此，XX公司认为其不应承担本案保证责任的理由成立，陕西省高级人民法院依法予以支持，二审法院认为《担保承诺函》第四条对《个人购房担保借款合同》中有关保证期间的约定进行了变更，进而判决XX公司对本案债务承担保证责任错误，予以纠正。

律师解读

本案争议焦点的关键点之一是如何理解XX公司向XXX提供的“阶段性担保”的法律实质；另一个关键点是如何理解保证期间的法律性质。

要正确理解“阶段性担保”的法律实质，就必须考察其产生的背景、目的、功能等各方面内容，并将其与我们熟悉的一般保证与连带责任保证进行比较，很容易地我们就会得出其特殊性就在于“阶段性”，而“阶段”是从一个时点到另一个时点的意思，进一步地我们就会形成阶段性担保是附期限或附条件的担保的认识。结合本案所涉《个人购房担保借款合同》、《担保承诺函》有关担保条款的文字表述，我们不难得出本案“阶段性担保” 为附解除条件的连带责任保证，即保证合同效力期间为自XXX发放贷款起至其收到《房屋他项权证》止。在此期间发生主债务到期不履行情形的，XXX才可以要求XX公司承担保证责任；该期间未发生主债务到期不履行情形的，XX公司无需向XXX承担保证责任。

对于保证期间的法律性质虽说理论上存在争议，但保证期间从根本上来说是对债权人行使权利的时间限制，是债权人向保证人主张权利的最长期限，保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果，为除斥期间，却是通说观点也是司法实践中采纳的观点。

显然地，XXX主张《担保承诺函》第四条对《个人购房担保借款合同》中有关保证期间的约定进行了变更，并获得一审、二审法院采纳，皆因未正确区分保证期间与保证合同的效力期间两个概念。在保证合同效力期间即2013年6月25日（贷款发放之日）至2013年10月11日（XXX收到《房屋他项权证》）期间，借款人H并未发生不履行借款合同义务的情况下，XX公司无需向XXX承担连带保证担保责任。而在XX公司无需向XXX承担连带保证担保责任的情况下，无实体责任的情况下，以保证期间变更为由判处XX公司承担实体保证责任，既是对法律责任的错误归责，也是对保证期间的错误适用。

本案另外一个典型意义在于，它不仅是一个普通的金融借款合同纠纷，该案的成功维权警示我们对于诸如“阶段性担保”等“创新性概念”在未清晰界定其内涵与外延以及正确认识其法律实质的情况下，擅自使用可能给我们带来的法律风险。据XX公司反馈，此案结果公布后，XX行系统内部迅速梳理调整了对外使用的合同文本中的“阶段性担保”条款。其再一次提醒我们，使用“新概念”、创新制度时，务必严谨慎重，务必考虑法律风险。