房产执行异议纠纷，撤销一审判决，维护当事人合法权益

　　韩X、青海XX公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

　　青海省高级人民法院

　　民事判决书

　　(2020)青民终103号

　　上诉人(原审被告、执行案外人)：马X，XXXX年XX月XX日出生，回族，住青海省A县。

　　委托诉讼代理人：高XX，青海延辉律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：陈XX，青海延辉律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告、申请执行人)：韩X，男，住西宁市。

　　委托诉讼代理人：张X，青海XX律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告、被执行人)：青海XX公司。住所：西宁市xx区八一西XXXX号XX号楼XX单元XX室。

　　法定代表人：马xx，总经理。

　　委托诉讼代理人：苗X，男，该公司员工。

　　上诉人马X与被上诉人韩X、青海XX公司(以下简称XX公司)申请执行人执行异议之诉一案，不服青海省西宁市中级人民法院(以下简称西宁中院)(2019)青01民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人马X的委托诉讼代理人高XX，被上诉人韩X的委托诉讼代理人张X，被上诉人XX公司的委托诉讼代理人苗X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　马X上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判不准执行西宁市xx区昆仑东XXxx号xx号楼xx单元xx室房屋(以下简称案涉xx室房屋);3.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定《房屋认购意向书》不属于合法有效书面买卖合同属法律适用错误，该认购书对买卖双方名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间等约定明确，协议具备商品房预售合同的主要条款，双方有真实的买卖房屋的意思表示，且已支付全部房款，该认购书2011年3月18日签订，是合法有效的买卖合同并在查封前签订。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第五条规定，应当认定为商品房买卖合同。2.上诉人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，法院查明并认可。3.《收据》及转款凭证证明已交付全款，XX公司也承认支付了房款，法院已查明并认可。上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(《执行异议和复议案件的规定》)第二十九条的情形，对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。

　　韩X辩称，1.《房屋认购意向书》合法有效没有事实及法律依据。首先，马X与XX公司不存在真实、合法的房屋买卖关系。《商品房买卖合同司法解释》第五条规定，案涉《房屋认购意向书》应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，而该意向书只有六条，对主要内容未做约定。意向书第四条约定“在出卖方取得商品房预售许可证时，通知买受人在15天内持本认购意向书、身份证、首期购房款(或一次性付款的总价款)到出卖人售楼部签订正式的商品房买卖合同”，足以证明认购意向书属于预约合同，不具备商品房买卖合同的基本要素，其性质应为将来签订正式商品房买卖合同而达成的一种合意，属于预约合同，其与房屋买卖合同属不同的法律关系。结合一审情况及马X的证据及自述可以确定《房屋认购意向书》不真实，马X与XX公司不存在房屋买卖关系。意向书显示是2011年3月18日签订，但不是2011年签订。马X和XX公司均述，案涉房屋开始是给张XX抵顶工程款的，后因张XX不要该房屋由马X购买。合同上备注2014年3月27日由张XX改名马X，但是2011年3月18日签订合同，而收据确是2013年12月26日出具的顶工程款。马X称将房款交给张XX，张XX又给XX公司，而张XX的《证明》所有款项为马X付给XX房公司。如张XX与XX公司以房抵顶工程款，张XX又将房屋卖给马X，马X交给房款张XX，张XX不应再将房款交给XX公司，这与张XX或马X又给了XX公司相互矛盾、不符合常理。另外，XX公司未证明与张XX存在真实的到期工程款及张XX的工程款与抵债案涉房屋价值相当。马X只提供了XX公司给张XX的收据，无正规不动产发票，仅凭收据认定马X支付全部房款没有事实依据。房屋认购意向书和收据的时间间隔，违背了商品房买卖合同的严谨性和客观常理性。因此对XX公司与张XX或马X的商品房买卖关系的真实性存疑，不排除存在恶意串通。其次，认购意向书明确XX公司取得商品房预售许可证时，签订正式的《商品房买卖合同》。但取得商品房预售许可证后，仍未签订商品房预售合同或商品房买卖合同，也未在房地产管理部门办理登记备案。2.上诉人诉称购买商品房系用于居住，其名下无其他用于居住的房屋及用收据及转账凭证证明已交付欠款的事实，XX公司也承认支付了房款。但上诉人以收据证明顶工程款，后又出现由马X某的，由马XX介绍给张XX，张XX给马X。XX公司开始认可马X交房款，后不认可马X实际缴纳购房款，且马X提交XX公司转给马XX的转账凭证三张，无法证明该转账行为与马X购买案涉房屋有关联，且转账金额与付款金额不一致。房屋认购意向书签订时间、购买房屋方式及付款方式前后矛盾，二XX公司均认可，体现了XX公司的随意性及双方恶意串通损害韩X的合法权益。对于与本案有利害关系的包X的证人证言，马X未提交从马X某、马XX及张XX名下取得涉案房屋的相关证据，也未提交向马X某、马XX及张XX支付房款的证据，故能认定马X未实际支付购房款。综上，马X的诉讼请求不能成立，判决驳回。

　　被上诉人XX公司辩称，马X的涉案房屋当时在张XX名下，张XX是XX公司施工单位的材料商，XX公司后用房抵债将涉案房屋给了张XX，认可马X的上诉请求。

　　韩X向一审法院提出诉讼请求：1.准许执行案涉xx室房屋;2.诉讼费由马X、XX公司承担。

　　一审法院认定事实：韩X与XX公司借款合同纠纷一案，因韩X申请诉讼保全，西宁中院作出(2015)宁民二初字第375-1号民事裁定。在保全时，查封了XX公司名下包括案涉xx室在内的夏XXXX号楼40套房产。西宁市房屋权属登记中心《司法查封特别事项告知书》，告知西宁中院该房产已由XX房公司期房签售给海南XX公司，其中1182、2204室属轮候查封。

　　2015年12月15日，韩X与XX公司借款合同纠纷一案，青海省高级人民法院作出的(2016)青民终78号民事判决，判令XX公司向韩X偿还借款本息170XXXX1833.61元。XX公司按期履行，韩X申请强制执行。执行中，西宁中院对查封的包括案涉xx室在内的夏XX7号楼38套房产移送评估，估拍期间裁定终结该案的本次执行程序。2018年1月18日，恢复执行后进入拍卖程序。案外人马X得知拍卖公告后，对案涉xx室房屋提出案外人执行异议，西宁中院审查后裁定中止对案涉xx室房屋的执行。

　　另查明，2011年3月18日，马X与XX公司签订《房屋认购意向书》约定，马X认购案涉xx室房屋，总价款471972.5元。签订《房屋认购意向书》后，双方签订房屋预售合同及房屋买卖合同。XX公司的《收据》载明，张XX于2013年12月26日以顶工程款形式交纳案涉xx室房款462174.5元。西宁市不动产登记服务中心的《不动产登记信息查询申请书》，证明马X及妻儿名下均无房产登记。证明人张XX于2019年6月4日出具的证明并附视频光盘一张，证明2011年3月18日张XX欲购买案涉xx室房屋，后由于其他原因不需要购买，便由马X与XX公司签订购买合同，收据虽打在张XX名下，但马X交的房款。证人包X证明涉案房屋是马X通过马XX的介绍买的，合同最初写的是马X某，马XX将包X和马X带过去之后，把合同名字更名为张XX，但张XX未付款，是马X把房款给了马XX，马XX应该给了XX公司。马X某和XX公司之间可能有抵顶工程款的情况，具体情况不清楚。当时马XX说他手里有四套房子，包X和马X根据马XX的介绍去买房的。马X提交XX公司转给马XX电子转账凭证复印件三张共558000元，证明马X将涉案房款转给马XX。

　　再查明，XX公司就夏XX于2011年9月30日取得预售许可证，7号楼主体验收于2013年通过，但至今未组织竣工验收。2019年11月28日，西宁中院组织双方当事人进行现场勘察，经勘察，案涉7号楼住户尚未入住，马X亦未入住，房屋内水电暖均未开通。

　　一审法院认为，本案系马X对登记在XX公司名下的房屋提出的异议，故应适用《执行异议和复议案件的规定》第二十九条的规定。首先，是否在查封前签订合法有效书面买卖合同。《房屋认购意向书》显示的签订时间为2011年3月18日，虽查封之前，但意向书仅对案涉房屋的坐落及计价方式、价款进行了约定，对付款方式及交房条件、期限等主要内容未明确约定，不具备商品房买卖合同应当具备的实质要件。根据《商品房买卖合同的司法解释》第五条规定，能够认定马X与XX公司未签订有效的书面买卖合同。从查明事实看，XX公司于2011年9月30日取得夏都之林7号楼的《商品房预售许可证》，但马X与XX公司于2011年3月18日签订的《房屋认购意向书》，但在旁边注明：2014年3月27日由原张XX改名为马X，因此换合同。2015年9月30日涉案房屋查封，XX公司具备签订《商品房预售合同》的条件，但只签订了《房屋认购意向书》。XX公司于2015年向马X交付房屋，却未签订《商品房预售合同》，不符合《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，故该《房屋认购意向书》不具有合法性，能够认定在查封前未签订合法有效的书面买卖合同。

　　其次，是否符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。《不动产登记信息查询申请书》证明，马X及其妻儿子名下无房产登记。XX公司与马X签订了《房屋认购意向书》，且向马X移交了涉案房屋。XX公司移交涉案房屋时，虽然主体工程和门窗安装已完工，但水电暖等基本设施未完成，涉案工程至今未竣工验收，不具备交房条件。XX公司在不具备交房条件的前提下，将涉案房屋交付马X，虽然《不动产登记信息查询申请书》可证明其占有涉案房屋在查封之前，且马X与其妻、子名下无房产，但对该房屋的占有不具有合法性。

　　再次，是否已支付购房款。XX公司认为马X未实际交纳购房款，马X提交XX公司转给马XX电子转账凭证复印件三张，显示的转账双方为XX公司与马XX，马X未举证该转款行为与本案具有关联性，加之购房数额与转款数额不符，故XX公司与马X不存在事实上的商品房买卖合同关系。马X既未提交其从马X某、马XX及张XX名下取得涉案房屋的相关证据，又未提交向马X某、马XX及张XX支付相应房款的证据，仅提交了XX公司抵顶工程款的交款收据，故能够认定马X并未实际支付购房款。综上，本案不符合《执行异议和复议案件的规定》第二十九条的部分条件，马X对案涉xx室不享有足以排除强制执行的民事权益。韩X要求对案涉xx室继续执行的诉讼请求成立，遂判决准许执行案涉xx室房屋。

　　本院二审查明，2019年9月4日，加盖有西宁市住房保障和房产管理局、西宁市xx区民政局、XX房地产公司印章的《情况说明》和《夏都之林涉及诉讼26套房屋新旧房号明细对照表》证明案涉xx房屋对应的原房号为9-1501室。

　　2013年4月22日，张XX在报纸上刊登的启事内容为：张XX的康南XX单元1501的《房屋认购意向书》及金额为471972.5元的购房《收据》申明遗失。

　　本院对一审法院查明的其他案件事实予以确认。

　　本院经审理认为，本案的焦点是马X对案涉xx室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院从以下方面分析认定：

　　(一)关于张XX与XX公司以工程款抵顶案涉xx房屋的真实合法性问题。

　　关于《房屋认购意向书》的真实性，XX公司陈述马X购买的案涉xx室房屋，当时是在张XX名下，张XX是我们施工单位的一个材料商，后来我们用房抵债给了张XX，张XX将案涉xx室房转给了马X，2014年3月27日我们与马X重新签订了《房屋认购意向书》，并在合同上进行了注明。2013年4月22日，张XX在报纸上刊登启事，张XX的康南XX单元1501的《房屋认购意向书》及471972.5元的购房《收据》申明遗失。马X与XX公司签订的《房屋认购意向书》，内容为马X认购案涉xx室房屋，面积130.95平方米，每平方米3550元，总价471972.5的元，签订意向书时支付462174.50元认购定金，签订日期2011年3月18日，认购书上注明“2014年3月27日由原张XX改名为马X，因此换合同，因张XX原合同遗失，未收回原合同”。马X提交的XX公司《收据》载明：交款单位是张XX，收款方式为顶工程款462174.50元，收款事由是夏都之林7号楼2单元l501室房款。《收据》还注明“改名换票”“原日期2011年3月l8日”。本院认为，结合张XX登报申明的事实、《收据》《房屋认购意向书》上注明的事实，与XX公司的陈述内容一致。因此，可以认张XX与XX公司以签订《房屋认购意向书》的形式，抵顶了工程款462174.50元的真实性。另外，无论是张XX与XX公司签订《房屋认购意向书》的事实，张XX在报纸上刊登遗失启事的事实，还是张XX将《房屋认购意向书》更名为马X的事实，均发生在2015年之前，当时XX公司与韩X的纠纷尚未发生，可以认定双方不存在签订虚假的《房屋认购意向书》、进行虚假登报申明，以损害韩X合法利益的行为。

　　关于《房屋认购意向书》的合法性，根据《商品房买卖合同的司法解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，在2011年3月18日与张XX签订《房屋认购意向书》后，XX公同于2011年9月30日取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，符合上述，可以认定《房屋认购意向书》有效的规定。同时，该解释第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，张XX的《房屋认购意向书》虽已经遗失，但结合XX公司与其他人签订的《房屋认购意向书》内容来看，所有的《房屋认购意向书》明确了买卖双方的名称、商品房的位置、具体房号、面积。单价、总价、付款方式，具备商品房买卖合同的主要内容，

　　且张XX以工程款抵顶了在XX公司的购房款，同时抵顶行为系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，《房屋认购意向书》应当认定为商品房买卖合同，在法院查封之前张XX购买案涉房屋的事实成立，被上诉人韩X虽对上诉事实存疑，但无证据推翻。

　　(二)马X对案涉xx室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

　　首先，马X与XX公司是否签订了合法有效的商品

　　房买卖合同，支付了购房款的问题。马X与XX公司签订的《房屋认购意向书》，明确了买卖双方的名称、商品房的位置、具体房号、面积。单价、总价、付款方式，具备商品房买卖合同的主要内容，认购意向书上还注明“2014年3月27日由原张XX改名为马X，因此换合同，因张XX原合同遗失，未收回原合同”。《收据》除了载明的交款单位是张XX，收款方式为顶工程款462174.50元，收款事由是夏都之林7号楼2单元l501室房款外还注明“改名换票”“原日期2O11年3月l8日”等内容，与XX公司的陈述、张XX的证明内容一致，可以认定张XX用工程款抵顶案涉房屋后，又将案涉房屋转让给马X，马X与XX公司重新签订了《房屋认购意向书》，XX公司同日重新出具了张XX以工程款顶案涉房屋房款462174.50元的《收据》。上诉事实可以认定张XX、马X签订的《房屋认购意向书》指向的同为案涉xx室房屋，且以XX公司欠张XX的工程款抵顶房款。另外，马X与XX公司的《房屋认购意向书》具备商品房买卖合同的主要内容，《房屋认购意向书》由张XX更名为马X，是张XX、马X双方真实意思表示，XX公司同意并进行了配合办理，此行为并且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同的订立、付款、更名均在法院查封之前。至于《房屋认购意向书》更名为马X后，其是否直接或通过中间人转付给张XX，或付款给XX公司后，XX公司退张XX工程款的问题，是马X与张XX之间的收付款关系，不损害韩X的合法权益。XX公司的《收据》显示案涉xx室房屋的款项已付，韩X亦无证据推翻上述事实。

　　其次，马X所购商品房是否用于居住且买受人名下

　　无其他用于居住的房屋的问题。西宁市不动产登记服务中心出具的《不动产登记信息查询申请书》，证明马X及其妻子索XX、儿子马XX买齐名下均无产权登记。《执行异议和复议案件的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。马X的购房事实符合上述规定，

　　故一审法院对马X提出的案外人执行异议经审查后，裁定中止对案涉xx室房屋的执行并无不当。但一审对韩X提出的申请人执行异议之诉的审理中，认定事实有误，进而支持韩X的诉讼请求、判决准许执行案涉xx室房屋不当，本院予以纠正。

　　综上，马X与XX公司签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了购房款，马X所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，并已实际占有讼争房屋，故应认定马X对案涉xx室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对马X不得执行案涉xx室房屋的上诉请求，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：

　　一、撤销青海省西宁市中级人民法院(2019)青01民初496号民事判决;

　　二、驳回韩X的诉讼请求。

　　二审案件受理费100元、二审案件受理100元，由韩X负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　祁得春

　　审判员　刘尚英

　　审判员　商海英

　　二〇二〇年六月八日

　　法官助理　祁选姐措

　　书记员　马XX