江苏省南京市鼓楼区人民法院民事判决书

(2023)苏0106民初12357号

原告：沈XX，男，1962年3月13日出生，汉族，居民身

份证号码XXX,住江苏省南京市鼓楼区四平路2

号三幢一单元1301室。

原告：沈XX，男，1991年5月8日出生，汉族，居民身份证号码XXX,住江苏省南京市鼓楼区四平路2号

三幢一单元1301室。

以上两原告的共同委托诉讼代理人：吉祥，江苏刘洪律师事

务所律师。

被告：XX公司，统一社会信用代码

9132XXXX93736311,住所地江苏省南京市鼓楼区中央北路73

号。

法定代表人：秦XX，该公司董事长。

委托诉讼代理人：夏XX，北京XX律

师。

—1—

扫描全能王

委托诉讼代理人：徐XX，北京XX律

师。

原告沈XX、沈XX与被告XX公司(简称XX公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2023年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2023年9月25日公开开庭进行了审理。原告沈XX、沈XX的共同委托诉讼代理人吉祥，被告XX公司的委托诉讼代理人徐XX到庭参加诉讼。本案现已

审理终结。

沈XX、沈XX向本院提出诉讼请求：1.判令XX公司完成漏浇的混凝土设备平台、移除房屋内的消防设施；2.判令XX公司赔偿沈XX、沈XX租金损失(自2019年3月20日起至至XX公司完成漏浇混凝土设备平台、移除其产权房屋内的消防设施之日止，暂按7元/平方米/天计算)。诉讼过程中，沈XX、沈XX将诉讼请求变更为：1.判令XX公司拆除案涉商铺内的消防栓和竖向的消防管；2.判令XX公司向沈XX、沈XX支付延期交房违约金XXX.15元(按日万分之二的标准，以XXX.54元为基数，自2019年3月20日起计算至2023年9月4日止)。事实和理由：2017年5月30日，沈XX、沈XX(预购人)与XX公司(预售人)签订《商品房买卖合同(预售)》,合同约定：预购人向XX公司购买坐落于南京市鼓楼区XX商铺，建筑面积为57.37平方米，约定于2019年3月20日前交付。合同签订后，预购人按照约定支付了全部价

款XXX.54元。2019年4月，XX公司通知预购人收房，但预购人发现自2019年3月开始至2022年8月15日止XX公司开发建设的紫郡兰园A地块南侧规划道路即案涉商铺门前南起和燕路北至君竹路口道路，一直因XX公司在建写字楼项目施工违规占用、搭建临时围挡至案涉商铺门前，门前预留空间不足1米，直接妨害预购人对涉案商铺享有的通行和使用权。且XX公司交付的房屋存在漏交混凝土设备平台，将消防设施、消防管道等公共设施放置在案涉商铺内等情况，预购人与XX公司多次沟通未果。XX公司的上述行为构成延期交房，应当承担相应的违约金。沈XX、沈XX为维护其合法权益，故诉至法

院。

XX公司辩称，一、案涉商铺符合交付条件，不存在延期交房。案涉商铺于2018年12月26日取得规划核实合格书，于2019年2月2日取得竣工备案证明，符合了合同约定的房屋交付条件。2019年3月10日，XX公司已经按约向沈XX、沈XX寄送了房屋交付通知书，通知其于2019年3月20日前办理房屋交付手续，但沈XX、沈XX至今没有接收案涉商铺，因迟延收房造成的损失应当由沈XX、沈XX自行承担。即使XX公司交房不符合同约定，违约金也应当自沈XX、沈XX首次提出时间为准，而不应自交付通知之日起算。二、再主张加装平台无事实依据。商铺上方的空调设备平台已于2023年9月4日加装完

毕并通知了沈XX、沈XX，XX公司已完成相应义务。大门

上方的空调设备平台缺失也不影响沈XX、沈XX对于商铺的实

际使用，不能据此主张延期交房违约金。三、主张拆除室内消防

设施缺乏依据。案涉商铺的消防设施按消防施工图纸施工，符合相关标准。案涉项目已于2019年6月27日取得建设工程竣工消防备案凭证。因此，沈XX、沈XX主张拆除室内消防设施设备无相关法律依据，消防设施亦为消防安全所设，沈XX、沈XX亦无权单独要求拆除消防公共设施。四、沈XX、沈XX诉称的门前围挡及提交的判决与其诉讼请求无任何关系。生效判决的相关内容与本案亦无关联，不能作为本案的参考依据。经XX公司核实，该商铺门前并不存在类似于生效判决的围挡情形。如确有想关围挡情况，沈XX、沈XX应当举证证明。田此，XX公司不应当承担相应责任。综上，请求驳回沈XX、沈XX的诉

讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在

卷佐证。对有争议的证据，本院将在之后结合其他证据综合认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实

如下：

2017年5月30日，沈XX、沈XX(乙方、预购人)与XX公司(甲方、预售人)签订《<紫郡兰园>商品房预售合同》(预售许可证编号201XXXX0021)及补充协议，合同约定：甲方预售给乙方的商品房为南京市鼓楼区和XX以北线路器材厂地块紫郡兰园1幢15室房屋，该商品房规划用途为门面房、小商店，建

筑面积57.37平方米；乙方预购上述商品房总价款为XXX.54

元；甲方应于2019年3月20日前向乙方交付该商品房；交付时应已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收

备案证明材料；甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之二/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金；甲方承诺对配套基础设施及上水、下水设施、供配电设施、公共道路、公共绿地、会所等于2019年3月20日前具备使用条件，延迟达到甲方承诺条件的，按照10元/日·项计算，向乙方支付违约金，该违约责任不与迟延交付违约责任累加使用。2019年4月9日，XX公司向沈XX、沈XX开具了增值税发票，开票金额为XXX.05

元，载明的实测面积为57.44平方米。

2018年12月19日，XX公司取得XXX招商紫郡兰园

(NO.2015G11)一期工程的《建设工程竣工验收消防备案凭证》

(编号：宁鼓公消竣备字〔2018〕第0219号)。2018年12月29日，XX公司取得《南京市工程建设项目规划核实合格书》,载明01至04#商业等规划合格。2019年2月2日，XX公司取得竣工验收备案表，该表显示的竣工验收备案工程名称为“NO.2015G11地块项目(A地块)工程1#-4#、6#、9#、11#地上

住宅”。

2019年3月10日，XX公司向沈XX、沈XX发出《XXX招商·紫郡蘭园交付通知书》,通知预售人于2019年3月

20日来办理交付手续。通知交付时，案涉商铺周边存在道路施工

等情形。

2021年1月27日，沈XX向XX公司工作人员发送了门

前围挡的视频，该视频显示：门前市政道路尚未竣工，市政道路施工区域被围挡在内，围挡距离案涉商铺应当超过4米，商铺门

前可正常通行，路边已停放有汽车；已有与案涉商铺邻近的其他

商铺正常经营。

2021年2月5日，沈XX向物业管家反映空调设备平台未浇

筑的问题。

2021年12月16日，沈XX收到“南京市12345”的短信回

复，主要内容为：关于您反映鼓楼区小市街道XX一期1栋15室商铺未浇筑混凝土空调设备平台；现将情况答复如下：经核实，XXX一期1栋15室商铺确实存在现浇混凝土空调设各平台漏浇问题，我单位已责令建设单位于12月31日前按照原图纸要求进行恢复到位；对于您因房屋维修造成的各类损失问题，建设单位将与您进行协商，若多次协商未果，建议您通过司法途径解决。后多次向相关部门反映解决未果。2023年9月4日，葛洲

坝公司将案涉商铺空调设备平台浇筑完成，并微信通知了预购人。

2023年11月7日，本院到案涉商铺进行现场勘验，勘验主

要内容为：案涉商铺现公安编号为安怀东XX31-18,位于安怀东

路西侧，房屋门口处的空调设备平台已施工完毕，经双方现场确认，该平台底部为模板，模板以上系混凝土浇筑；同时XX公司确认该空调设备平台可正常使用。沈XX、沈XX于勘验当日

接收房屋。

另查明：

1.首层消防平面图(竣工图)显示：消防栓设置在案涉房屋内。

2.2020年6月4日，本院在审理关联案件【(2019)苏0106民初13990号】(简称13990号案件)过程中，曾至现场勘查，该案商铺所在的商场，当时绝大多数商铺处于空置状态，仅有马路边一楼的两家商铺营业，面积约70平方米左右。2020年9月

10日，本院就13990号案件作出一审判决，认定XX公司在房

屋(面积109.75平方米)交付后，因周边设施道路等仍在施工，对预购方造成不利影响，综合各种因素，参照周边房屋的出租价格酌定按照3元/平方米/日的标准赔偿预购方2019年4月11日至2019年8月20日途期收房期间的租金损失。收房之后2019年8月21日至2019年9月30日期间的租金损失，按1500元/

月计算。该案民事判决已经发生法律效力。

经本院释明，沈XX、沈XX认为，如法院认为本案不构成迟延交房，因道路施工、消防栓设置在室内以及空调设备平台漏浇筑等问题，XX公司也应当按照逾期交付违约金的标准赔偿

损失，请求法院一并予以处理。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，沈XX、沈XX与XX公司签订的《<紫郡兰园>商品房预售合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力。XXX公

司作为预售方，负有按约定交付标准按合同约定时间交付房屋的

合同义务。XX公司通知沈XX、沈XX于2019年3月20日交房时，已取得本案所涉房屋的规划核实合格书、竣工验收备案表，可以认定案涉商铺在通知交付时符合交付条件。沈XX、沈XX因此主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支

持。

关于消防设施移除的问题。根据XX公司提交的首层消防平面图显示，案涉房屋内设置有消防栓，且亦取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》。案涉房屋为商铺而非住宅，对于室内不能设置消防栓并无强制性规定，故沈XX、沈XX要求移除消防

设施依据不足，本院不予支持。

关于赔偿损失的问题。为减少当事人诉累，对于沈XX、沈XX主张的事项是否应当承担赔偿责任一并予以处理。通知交付

后是否存在施工未完全结束、周边配套设施未到位影响使用收益，

预购方是否有权主张损失以及损失的确定，是本案的主要争议所在。生效13990号案件民事判决认定，截至2019年9月底，包括案涉商铺在内的其他商铺及周边配套设施仍存在施工，影响预购方对所购商铺的使用收益，XX公司交付的房屋及配套设施不

具备正常使用功能，存在违约，应承担相应违约责任。沈XX、

沈XX作为预购方，有权要求按租金收益标准主张损失赔偿。本院综合考虑XX公司的过错程度、案涉商铺的位置、建筑面积以及合理影响期间等因素，参照13990号案件生效判决确定的租金损失计算标准，酌定因施工原因赔偿沈XX、沈XX损失28000

元。XX公司交付案涉房屋存在空调设备平台漏浇的问题，沈

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君飞、沈XX称其在XX公司通知交房时就已提出该漏浇问题，但沈XX、沈XX提交的现有证据不足以证明，沈XX、沈XX

现在能提交的反映空调设备平台漏浇问题的最早时间为2021年2

月5日。从沈XX、沈XX提交的证据来看，XX公司在知道该漏浇问题未能及时采取补救措施，直至2023年9月4日才完成空调设备平台浇筑。该空调设备平台原先应于房屋建设时一体浇筑，从现状来看，案涉房屋交付时本身并不符合交付条件，只是沈XX、沈XX发现该问题较晚，不宜按逾期交房处理。该空调设各平台的后期浇筑如施工不到位，可能会存在安全隐患，故为避免争议，该未浇筑问题不宜由沈XX、沈XX自行找第三方施工。因此，因空调设备平台漏浇的损失应由XX公司全部承担。本院综合XX公司的过错程度、案涉商铺的位置、建筑面积、持续时间以及合理的损失范围等因素，酌定因空调设备平台漏浇赔偿沈XX、沈XX损失162000元。以上合计，XX公司应赔

偿沈XX、沈XX损失19万元。

综上所述，XX公司应当赔偿沈XX、沈XX损失19万元，

驳回沈XX、沈XX的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条，

《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条，

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条规定，判决如下：

一、XX公司于本判决发生法律效力之日起

十日内赔偿沈XX、沈XX损失19万元；

二、驳回沈XX、沈XX的其他诉讼请求。

案件受理费15046元，减半收取计7523元，由沈XX、沈徐

敏共同负担5373元，XX公司负担2150元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院

递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省

南京市中级人民法院。

审判员李义军

二〇二三年千二月二日

下作与原件核对无别

书记员沈X