原告：余XX，男，1994年7月8日出生，汉族，住福建省将乐县XX。

委托诉讼代理人：王XX，上海诤正律师事务所律师。特别授权。

委托诉讼代理人：周XX，上海诤正律师事务所律师。特别授权。

被告：陈XX，男，1969年3月6日出生，汉族，住安徽省颍上县垂岗乡后屯村油西XX。

原告余XX与被告陈XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年11月8日立案后，依法适用简易程序审理，于2021年12月1日公开开庭进行了审理。原告余XX及其委托诉讼代理人王XX、周XX，被告陈XX到庭参加了庭审。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2021年7月8日就上海市松江区车墩镇南XX4-3号房屋签订的《租房合同》无效；2.被告返还房屋租金27,000元、押金20,000元、转让费236,000元、物业费2,000元、宽带费2,000元，上述款项共计287,000元。审理中，原告变更诉讼请求为:1.要求于2021年9月11日解除原告与被告于2021年7月8日就上海市松江区车墩镇南XX4-3号房屋签订的《租房合同》；2、被告返还房屋租金7,800元、押金20,000元、转让费236,000元、物业费2,000元、宽带费2,000元。事实和理由：2021年7月8日，原告与被告签订《租房合同》，约定被告将上海市松江区车墩镇南XX4-3号房屋（XXX）出租给原告，租赁期限自2021年7月8日始至2026年7月8日止，月租金为9,000元。为此，原告分别于2021年7月8日、7月10日向被告支付了包括房屋租金、押金、转让费、物业费、宽带费等款项共计287,000元。2021年8月27日，原告接到松江区车墩镇南XX房屋业主上海XX公司（以下简称“XX公司”）发出的《告知书》，称上述房屋系XX公司出租给陈XX（系被告陈XX儿子）使用，租赁期限自2019年9月1日至2021年8月31日，且禁止陈XX转租。XX公司要求原告于2021年9月10日前搬离，并于2021年9月11日断水断电。鉴于此，原告根据法律规定提起诉讼，望判如所请。

被告辩称，不同意解除合同，在经营期间证照齐全，原告多次确认。租金、押金、货款钱都是经过原告一家人认可才转账给被告的，被告要求继续履行合同。此外，被告是后来才知道原告亲自到过XX公司和工作人员张X面对面说想越过被告直接和XX公司签订合同。

本院经审理查明事实如下：2021年7月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，合同约定被告将位于松江区车墩镇南XX（XXX）租于原告使用，租赁期限五年，自2021年7月8日起至2026年7月8日止。合同第三条约定……租金先交三个月，三个月住满以后，半年一交，物业费、电费、水费、网络费等费用都由乙方承担，营业执照及烟草证甲方免费提供给乙方使用，无理由配合，乙方年审，押金贰万元，合同期满后如不在租用，甲方无息退还给乙方（扣除水电费、物业费）。合同另对其他内容进行了约定。

同日，被告出具押金收条一份，载明，今收到余XX租超市押金2万元整。

此后，原告及原告父亲陆续通过转账方式共计向被告及被告配偶闫XX转账265,000元。

2021年8月27日，案外人XX公司出具《告知书》一份，载明，我公司为上海XX公司。我公司同陈XX签订《集体资产房屋租赁合同》，约定陈XX承租位于松江区车墩镇南XX4-3、4-4号房屋底层，面积167.78平方米；租赁期限自2020年9月1日至2021年8月31日。近期我公司在巡查过程中发现，陈XX不顾租赁合同即将到期且不允许转租的客观情况，擅自将南XX139弄4-3,4-4号房屋的底层转租，此举既违背了合同约定，也造成了严重的安全隐患。针对前述情况，我公司特告知如下：1、我公司同陈XX签订的《集体资产房屋租赁合同》到期后不再续签。2、所有在南XX139弄4-3,4-4号房屋的底层实际经营的业主，须在2021年9月10日前腾空房屋并自行搬离；我公司将在2021年9月11日采取断水断电措施，并会同相关部门开展实地整治。逾期未搬离的物品视为抛弃物，我公司将自行处理，且不承担任何赔偿责任。

另查明，2020年8月20日，XX公司（出租方、甲方）与陈XX（承租方、乙方）签订《集体资产房屋租赁合同》（合同编号：2020C04024），约定甲方将位于松江区车墩镇南XX，4-4号底层出租给乙方。合同第二条约定租赁期间为一年，自2020年9月1日起至2021年8月31日止……合同第六条约定，乙方在租赁期间，不得擅自转租。如果擅自全部或部分转租，则视为乙方违约，甲方不再退还已缴纳的租金和保证金，并有权解除合同及要求乙方承担违约赔偿责任。合同第七条约定，甲乙双方同意有下列情形之一的，本合同终止……租赁期届满的……租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回出租房屋，且不承担乙方之人也损失：1.未经甲方书面同意，擅自转租该房屋的……合同另对其他内容进行了约定。

审理中，被告出具陈XX的2020年10月16日的委托书一份，载明本人陈XX位于上海市松江区车墩镇南XX4-3、4-4号童陈百货店（XXX）因疫情原因，全权委托陈XX管理经营。

庭审中，原告向本院陈述其在接到XX公司的通知后，于2021年9月11日搬离。被告陈述：1.陈XX系被告之子，闫XX系被告配偶；2.被告共计收到285,000元，其中包括三个月房屋租金27,000元、押金20,000元、物业费1,000元（一年）、宽带费1,000元（一年）以及236,000元。

针对236,000元的性质问题，原告向本院陈述其中大约4万元是货物的费用，剩余款项为经营权转让费用。目前原告已经出售价值8,000元左右的货物，剩余大约还有价值3万元左右的货物。审理中，原告明确同意按照4万元的金额扣除货款，剩余款项要求返还。被告向本院陈述主要是货物的费用，还有装修、冠名、证件（包括营业执照）的费用。其中香烟大约价值10万元，酒大约价值3、4万元，其他货物大约价值8万多元。

以上事实，有《租房合同》、收条、转账电子凭证、XX银行客户回单、告知书、情况说明、委托书、《集体资产房屋租赁合同》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有法律约束力。本案中，虽然被告并未直接与XX公司签订房屋租赁合同，但被告儿子陈XX已经委托被告管理系争房屋，故原、被告之间签订的《租房合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。

本案的争议焦点在于原告是否享有合同解除权。本院认为，根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本院据此做如下分析：首先，陈XX与XX公司签订的租赁合同明确了租赁期限自2020年9月1日至2021年8月31日止，而被告与原告签订的租赁期限为2021年7月8日起至2026年7月8日止，该期限已经超过上述剩余期限，显系不妥。其次，陈XX与XX公司签订的租赁合同中，已经明确在租赁期间内不得擅自转租。现被告在未取得XX公司的同意下，擅自转租给原告，显系违反合同约定。最后，XX公司已经告知原告进行搬离并将采取断水断电措施等措施，可见XX公司亦并未对被告的转租行为进行追认。综上所述，被告的行为已经构成违约，原、被告之间签订合同的目的已经不能实现，故原告据此要求解除合同具有法律依据，本院予以认可。至于被告要求继续履行合同的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予认可。对于解除合同的时间，鉴于原告未提供相关证据证明已经通知被告解除合同，故本院根据本案诉状副本向被告的送达情况，认定解除时间为2021年11月9日。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

对于原告搬离时间的认定，一方面，从原告提供的XX公司的通知来看，确有载明原告应当搬离的时间以及断水断电措施；另一方面，被告未提供证据证明原告的搬离时间，故本院结合双方的证据，认可原告陈述的搬离时间为2021年9月11日。

对于原告主张被告返还房租7,800元及押金20,000元的主张，因被告据此无异议，本院予以确认。

对于原告主张的物业费及宽带费，从原告提供的转账记录来看，其转账总金额与原告主张的金额存在2,000元的差距，现原告虽然称系现金支付，但原告并未提供证据予以印证，且被告对此亦不予认可，故本院结合被告的陈述，认定物业费为1,000元，宽带费为1,000元。对于物业费的返还，鉴于原、被告均同意按照2个月的标准扣付，本院予以确认。经计算，被告尚需返还原告物业费834元。对于宽带费，本院认为，如上所述，原告有权解除合同，原告应当根据实际租赁房屋的时间支付相应的费用，剩余款项应当由被告退还。本院结合上述金额及实际租赁期间，酌情认定被告应退还原告宽带费822元。对于被告认为其已经支付完毕宽带费因此不同意退还的意见，并无法律依据，本院不予认可。

对于236,000元的认定，本院认为，原告已经向被告支付了款项并向本院陈述了该款项的性质，现被告收取该款项并认为系货款的，应当由被告举证证明其收取款项的合法性和合理性。现被告并未提供任何证据证明，应当承担不利的法律后果。鉴于原告已经确认上述款项中4万元属于货款，并自愿扣除的，于法不悖，本院予以确认。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、确认原告余XX与被告陈XX于2021年7月8日签订的有关上海市松江区车墩镇南XX4-3号房屋的《租房合同》于2021年11月9日解除；

二、被告陈XX于本判决生效之日起十日内退还原告余XX已支付的剩余房屋租金7,800元；

三、被告陈XX于本判决生效之日起十日内退还原告余XX已支付的剩余物业管理费834元；

四、被告陈XX于本判决生效之日起十日内退还原告余XX已支付的剩余宽带费822元；

五、被告陈XX于本判决生效之日起十日内退还原告余XX已支付的押金20,000元；

六、被告陈XX于本判决生效之日起十日内退还原告余XX支付的款项196,000元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5,317元，减半收取2,658.50元，由原告余XX负担317.50元（已付），由被告陈XX负担2,341元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　马　钦

二〇二一年十二月十四日

书记员　徐XX