齐XX、齐CC等与苏XX案外人执行异议之诉一审民事判决书
甘肃省兰州市城关区人民法院
民事判决书
（2022）甘0102民初13452号
原告（案外人）：齐XX，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住甘肃省庆阳市XX。
委托诉讼代理人：汪XX，甘肃XX律师。
委托诉讼代理人：张X，甘肃XX律师。
原告（案外人）：齐CC，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住甘肃省兰州市城关区。
委托诉讼代理人：汪XX，甘肃XX律师。
委托诉讼代理人：张X，甘肃XX律师。
被告（原案申请人）：苏XX，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住兰州市城关区。
第三人（原案被申请人）：冯XX，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住兰州市城关区。
第三人（原案被申请人）：车XX，女，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住兰州市城关区。
第三人：兰州XX公司，住所地：兰州市城关区东岗东XX。
法定代表人：AXX，该公司经理。
原告齐XX、齐CC与被告苏XX、第三人冯XX、车XX、兰州XX公司案外人执行异议之诉一案，本院于2022年6月27日立案受理后，依法适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告齐XX、齐CC的委托诉讼代理人汪XX律师、张XX及被告苏XX、第三人兰州XX公司的法定代表人孙X到庭参加诉讼，第三人冯XX、车XX经本院依法传唤未到庭。本案现已依法缺席审理终结。
原告齐XX、齐CC向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告齐XX与第三人冯XX签订的《房地产买卖合同》合法有效；2、请求判令依法解除对兰房权证（城关区）字第1××1号房屋所有权手续的查封措施；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告将第二项诉讼请求变更为：请求判令依法解除对位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室（房产证号：兰房权证（城关区）字第1××1号）的房屋所有权手续的查封，停止对该房产的执行。事实和理由：2010年7月15日，第三人冯XX与甘肃省XX公司（以下简称：商科所）签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》，约定由商科所拆迁冯XX位于城关区××街道××路××号××单元××室房产（房产证号：兰房权证（城关区）字第1××1号，下称被拆迁房屋），冯XX选择产权调换，安置房产为城关区东岗东XXXX综合楼Ａ塔楼XX层Ａ-X户型（以下简称：安置房产），被拆迁房屋于2011年1月份被拆迁，但被拆迁房屋产权证未注销。2011年商科所将“XX综合楼”项目转让予甘肃XX公司（以下简称：A公司），由A公司负责项目后期开发、运营。2013年9月30日，原告通过兰州XX公司（现更名为：兰州XX公司）与第三人冯XX签订了《房地产买卖合同》，购买第三人冯XX的安置房产，并一次性付清了购房款82万元。同时经原告齐XX及第三人冯XX向A公司申请，A公司经审核后将《住宅房屋拆迁产权调换协议》的被拆迁人更名为二原告，亦同意后期将安置房产的产权登记至二原告名下。二原告自2013年安置房产建好后即居住使用至今，是安置房产的实际产权人。现安置房产的所有权手续须在被拆迁房屋产权证注销后才能办理，A公司于2022年拟注销被拆迁房屋产权证，为原告办理安置房产所有权手续时，发现被拆迁房屋产权证因第三人冯XX个人债务原因被查封，导致无法为原告办理安置房产的所有权手续。原告于2022年5月9日向贵院提出案外人执行异议，贵院以“对案外人的异议，判断其是否系权利人，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，本院对登记在冯XX名下的不动产所采取的执行措施并无不当”为由，裁定驳回了异议的申请。但贵院对查封被拆迁房屋产权证时，证载房产已不存在这一关键事实未进行查明，亦未对被拆迁房屋产权证理应注销时间及办理安置房产产权证程序进行查明，更未对二原告是安置房产实际权利人这一关键事实进行查明，导致贵院作出错误裁定。综上，贵院在查封被拆迁房屋产权证时，证载房产已不存在，即对被拆迁房屋的查封效力并不能及于安置房产；其次，原告在贵院查封被拆迁房屋产权证之前，就已于2013年付清安置房产的全部购房款并占有使用至今，确系安置房产的实际产权人，鉴于房管局办理安置房产产权证须将被拆迁房屋产权证注销的行政要求，恳请贵院在查明事实的基础上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条及28条之规定，依法支持原告的全部诉讼请求。2022年6月7日，兰州市城关区人民法院作出（2022）甘0102执异146号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告不服，提起本案诉讼。
被告苏XX辩称：我没啥意见，房产是法院查封的，查封后我发现房产就没有。
第三人兰州XX公司述称：原告与冯XX的买卖真实有效，我作为当时经办人参与了全过程的见证。
原告提交了如下证据：第一组证据：1-12010年7月2日下发的《拆迁许可证》1份；1-22010年7月15日签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》1份（附：兰房权证（城关区）字第1××1号《房屋所有权证》1份）；1-3《拆迁完毕通知书》1份；第二组证据：2-12013年9月30日签订的《房地产买卖合同》（编号：XXX）1份；2-22013年9月30日由兰州XX公司出具的《收款收据》（编号：000198）1份；2-32013年10月23日出具的《公证书》1份；2-42013年11月1日《个人转账回单》及《收条》各1份；2-5兰州XX公司企业公示信息1份；2-62022年4月12日由兰州XX公司出具的《证明》1份；2-7冯XX、齐XX出具的过户申请各1份；第三组证据：3-12007年7月2日甘肃省XX公司与兰州市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让合同补充协议》各1份；3-2土地出让金及契税缴纳凭证2份；3-3《关于建设XX综合楼项目备案的通知》（兰发改财备【2008】4号）1份（附：《兰州市企业投资项目备案登记表》1份）；3-42011年2月18日甘肃省XX公司与甘肃XX公司签订的《土地使用权转让合同》1份；3-52011年3月25日及3月28日甘肃XX公司支付受让土地转让手续费、契税及土地收益金的收据3份（附：转账凭证3份）；3-6《关于甘肃XX综合楼项目予以备案的通知》（兰发改投备【2011】25号）1份（附：《兰州市企业投资项目备案登记表》1份）；3-7《建设用地规划许可证》（地字第2009-176号）1份（附：《规划条件通知书》（编号：城规2009-183号）1份）；3-8《国有土地使用权证》（兰国用（2011）第Ｃ××7）1份；3-92010年7月15日签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》1份；第四组证据：4-12022年4月29日甘肃XX公司及兰州恒生物业管理有限公司出具的《说明》1份；4-22013年9月11日由兰州恒生物业管理有限公司出具的物业费、楼道亮化费、房屋维修基金、垃圾清运费、有线电视初装费《收据》各1份；4-3《物业费缴纳明细表》1份（附：2015、2020年度及2021年度《收据》4份）；4-42022年度物业费缴费收据；第五组证据：5-1《兰州市人民政府办公室关于印发解决房屋产权登记发证历史遗留问题实施意见的通知》及《关于解决房屋产权登记发证历史遗留问题补充意见》各1份；5-2甘肃XX公司通过历史遗留问题通道办理产权登记的审批单共5份；5-3兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初11019号《民事判决书》1份；5-4兰州市城关区人民法院（2020）甘0102执3732号《执行裁定书》1份；5-5兰州市城关区人民法院（2020）甘0102执3732号《协助执行通知书》1份。
被告未向法庭提交证据。
第三人未向法庭提交证据。
本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年7月15日，第三人冯XX与甘肃省XX公司（下称商科所）签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》，约定由商科所拆迁冯XX位于城关区××街道××路××号××单元××室房产（房产证号：兰房权证（城关区）字第1××1号，下称被拆迁房产），冯XX选择产权调换，安置房产为城关区东岗东XXXX综合楼Ａ塔楼X层Ａ-X户型（Ａ塔楼XXX，下称安置房产）。被拆迁房产于2011年1月份被拆迁，但被拆迁房产产权证未注销。
2011年商科所将“XX综合楼”项目转让予甘肃XX公司（下称A公司），由A公司负责项目后期开发、运营。
2013年9月30日，原告齐XX通过第三人兰州XX公司与第三人冯XX签订了《房地产买卖合同》，购买第三人冯XX的安置房产，并分两次共支付购房款85万元。同时经原告齐XX、齐CC及第三人冯XX向A公司申请，A公司经审核后在“同意更名齐XX、齐CC”字样上加盖了公章。二原告自2013年安置房产建好后即向A公司指定的物业公司缴纳了物业费、楼道亮化费、房屋维修基金、垃圾清运费、有线电视初装费等费用，并居住使用至今。
另查明，随着2022年兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题工作的开展，A公司于2022年开始办理“XX综合楼”项目产权登记工作。在办理原告安置房产的产权登记时，因被拆迁房产的所有权手续因第三人冯XX个人债务原因于2021年1月5日被查封而中止办理。
原告于2022年5月向本院提出执行异议申请，请求法院查明案件事实，依法中止执行兰州市城关区人民法院（2020）甘0102执3732号《执行裁定书》中涉及的兰房权证（城关区）字第1××1号房产；解除对兰房权证（城关区）字第1××1号房屋所有权手续的查封、冻结措施。2022年6月7日，本院作出（2022）甘0102执异146号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告不服，提起案外人执行异议之诉。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案经开庭审理，被执行人冯XX、车XX经依法传唤未到庭参加诉讼，应视为不反对案外人异议，应列被执行人冯XX、车XX为本案第三人。鉴于原告通过第三人兰州XX公司和第三人冯XX签订的《房地产买卖合同》已实际履行完毕，且该房产买卖合同亦不违反法律、行政法规强制性规定，根据《民法典》第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，应依法认定《房地产买卖合同》合法有效。
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。本案中，第一，原告齐XX与冯XX就安置房产签订书面买卖合同的时间为2013年9月30日，早于本院查封被拆迁房产的时间2021年1月5日，且结合买卖合同的内容及后续履行情况，该买卖合同系双方真实意思表示，故本院认定原告齐XX在法院查封前已签订合法有效的书面合同；第二，结合入住物业费等费用的交纳时间、主体等相关情况，本院认定，原告已在查封之前合法占有安置房产；第三，齐XX的转账时间与买卖合同约定的付款时间、公证书及第三人出具的收据相印证，故本院认定原告已按照合同约定给付了购房款850000元，满足案款给付的相关要求；第四，合同签订时安置房产不具备办理过户登记的条件，法院查封被拆迁房产手续亦使原告无法办理安置房产的过户登记，故未办理过户登记并非原告自身原因。综上所述，2021年1月5日对被拆迁房产的查封效力并不能及于安置房产，原告对安置房产享有排除强制执行的民事权益，故对原告要求依法解除位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室（房产证号：兰房权证（城关区）字第1××1号）房屋所有权手续的查封、冻结措施予以支持。本院作出的（2022）甘0102执异146号执行异议裁定失效。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下：
一、原告齐XX与第三人冯XX签订的《房地产买卖合同》合法有效；
二、解除对位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室（房产证号：兰房权证（城关区）字第1××1号）的房屋所有权手续的查封，停止对该房产的执行。
案件受理费100元，由被告苏XX负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至甘肃省兰州市中级人民法院。
审判员 单XX
二〇二三年三月二十日
书记员 张XX
