兰州新XX人民法院
民事判决书
（2024）甘 0191 民初**号
原告:张XX，男，汉族，19** 年** 月** 日出生，住甘肃省皋兰县**号。
委托诉讼代理人：于**，甘肃XX律师。
被告:赵XX，男，汉族，19** 年**月 **日出生，住兰州市兰州新XX**室。
被告:周X，女，汉族，19** 年 **月 **日出生，住兰州市兰州新XX。
原告张XX与被告赵XX、周XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于 2024 年 3 月 5 日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张XX委托诉讼代理人于**，被告赵XX到庭参加诉讼。被告周XX经本院公告，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张XX向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付原告代为偿还的房屋贷款本息 92057.32 元(原告代为偿还的贷款本息332057.32 元冲抵原告尚未支付的购房款 240000 元):2.判令被告向原告支付房屋维修费 8304.8 元、取暖费 7418.74 元、物业费 7845.28 元、契税 7144.8 元;3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中取暖费 7418.74 元包括初装费2160 元、房屋面积差价 1848 元、收取取暖费 3410.74 元，暖气过热费 1418.7 元。
事实与理由：2020 年 9 月 10 日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将名下位于兰州新XX**的房屋出售给原告，房屋成交价 590000 元，首付款为 350000 元。合同签订后原告按照合同约定向被告支付了 350000 元首付款，但二被告未按约定配合原告办理房屋过户手续，原告无奈遂诉至兰州新XX人民法院，法院判决二被告协助原告办理涉案房屋的过户手续。但因本案涉案房屋已抵押给中国XX银行且银行按揭贷款尚未还清，故原告为尽快办理过户代二被告提前一次性偿还了案涉房屋的银行贷款本息共计 332057.32 元，折抵掉原告尚未支付的房屋尾款 240000 元，二被告还应向原告支付 92057.32 元。又因在双方签订《房屋买卖合同》之前涉案房屋尚欠物业费、取暖费、房屋本身存在质量问题等原告亦代二被告支付，因此该费用也应由二被告承担。赵XX辩称，房屋维修费其不承担，其与原告在房屋协议上约定后续的费用由原告承担，取暖费其本人只承担一年的，后面的其没有入住，不承担。物业费只承担 30%，跟物业经理沟通了好多次，在其被刑事羁押前房屋还有一些物品，不知道家人是否收到。房子其没有居住，维修费、初装费、契税及房屋差价都不承担。周XX未答辩。
本院经审理查明事实如下：赵XX、周XX系夫妻。2016 年11 月 10 日，周XX与兰州**投资有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：GF-**00—**71），购买兰州新XX**广场**号房，并约定交房时间为 2018 年8 月 31 日。该房屋具备交房条件后，兰州**投资有限公司发出交房通知，但周XX未办理收房手续，亦未办理房屋产权证。2020 年 9 月 10 日，赵XX、周XX（甲方）与张XX（乙方）签订《房屋买卖合同》，将上述房屋出售给张XX。合同约定房屋售价 59 万元，其中合同第三条房价款与付款方式约定：房屋价款乙方按照分期付款形式支付给甲方。（1）甲、乙双方同意，乙方在本合同签订之日支付给甲方 350000 元，作为乙方购买甲方房屋的首付款。（2）乙方应于 2022 年 12 月 31 日前，支付甲方房屋价款 240000 元。（3）在房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕前，乙方一次性支付剩余房款。甲方在收到房款后 7 个工作日内将房屋产权证、土地使用权等相关手续过户给乙方。合同第四条约定，甲方应于开发商交房之日起正式交付房屋为乙方使用，甲方保证交付给乙方的房屋为空房。办理房屋交付、产权等相关手续应当缴纳的相关费用，概由乙方按照国家规定承担。合同签订后，张XX支付房屋首付款 350000 元。因赵XX、周XX未按照合同约定收取房屋并交付给张XX，张XX向本院提起诉讼，本院作出（2021）甘 0191 民初 3352 号民事判决书，判决赵XX、周XX配合办理房屋过户后续，并于过户当天交付房屋，支付迟延交房违约金。另查明，因案涉房屋在中国XX银行办理的按揭贷款未还清，为办理房屋过户手续，张XX代赵XX、周XX提前一次性偿还了案涉房屋的银行贷款本息共计 332057.32 元，折抵掉其应支付的房屋尾款 240000 元，赵XX、周XX应当返还张XX 92057.32元。再查明，因周XX未办理收房手续，故向张XX交付房屋时，张XX代缴了收房时应当向兰州**投资有限公司缴纳的房屋维修费、物业费、首次取暖费、初装费、契税等费用。认定上述事实的证据有：《房屋买卖合同》、（2021）甘 0191民初 3352 号民事判决书、缴纳费用票据、当事人陈述及庭审笔录。上列证据经本院组织举证质证并在卷佐证。本院认为，本案系张XX与赵XX、周XX因买卖案涉房屋产生的超付房款、维修费、暖气费等相关费用而引发的争议，故本案案由应当为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。案涉《房屋买卖合同》系赵XX、周XX与张XX的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合约。本案中，张XX为办理房屋过户手续，代赵XX、周XX一次性偿还银行按揭贷款332057.32 元，折抵应支付的房屋尾款240000 元，赵XX、周XX应当返还张XX 92057.32 元，赵XX对此事实无异议，张XX的该项诉请具有事实及法律依据，本院依法予以支持。其次，张XX主张其代缴的交房前产生的维修基金、初装费、物业费、暖气费、契税等，赵XX不予认可。本院认为，双方在合同中约定“办理房屋交付、产权等相关手续应当缴纳的相关费用，概由乙方按照国家规定承担。”因案涉房屋系二手房买卖，故存在两次交房的过程，一是基于兰州**投资有限公司与周XX之间的商品房买卖合同约定，由兰州**投资有限公司作为开发商向周XX交付房屋，二是周XX收取房屋后根据其与张XX达成的房屋买卖合同约定履行交付义务。而案涉《房屋买卖合同》约定的“房屋交付”应当理解为赵XX、周XX向张XX交付房屋，并非兰州**投资有限公司向周XX交付房屋，故只有在赵XX、周XX向张XX交付房屋时产生的费用，根据合同约定，才应当由张XX承担。周XX自兰州**投资有限公司处收房时应缴纳的相关费用，根据相关法律规定，应当由周XX承担。根据兰州**投资有限公司出具的情况说明可知，案涉房屋于 2018 年9 月 1 日达到交房条件，周XX收取房屋必须要缴纳住宅专项维修基金 8304.8 元、首次取暖费 3410.74 元、房屋契税 7144.8 元、初装费 2160 元，以上费用均由张XX代为缴纳，赵XX、周XX应当返还。关于物业费、暖气过热费，案涉房屋达到交房条件后，周XX未收取房屋，也未按照《房屋买卖合同》约定向张XX交付房屋及办理过户手续，经张XX起诉，法院判决赵XX、周XX交付房屋、办理过户手续并承担逾期交付的违约责任，直到 2023年房屋才交付张XX。赵XX、周XX未依约交房存在过错，故在张XX并未实际居住使用期间产生的物业费 7845.28 元（已减免30%）、2019 年度至 2022 年度的过热费，经本院核实为 1318.7元，亦应当由**、周XX承担，现张XX代缴，赵XX、周XX应当返还。关于房屋面积差价，因房屋实际面积增加的利益由张XX享有，故该笔费用应当由其自行承担。周XX经本院公告送达，未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，本院依法缺席判决。
综上所述，张XX的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决如下：一、赵XX、周XX于本判决生效后十五日内退还张XX超付的房屋价款 92057.32 元；二、赵XX、周XX于本判决生效后十五日内返还张XX代缴的住宅专项维修基金 8304.8 元、首次取暖费 3410.74 元、房屋契税 7144.8 元、初装费 2160 元、物业费 7845.28 元、暖气过热费 1318.7 元，合计 30184.32 元；三、驳回张XX的其他诉讼请求。本案案件受理费 2756 元、公告费 400 元，由赵XX、周XX负担 3144 元、张XX负担 12 元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对逾期未履行或者拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费、纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。
