云*省普洱市中级人民法*
民 事 判 决 书
（2024）云08民终598号
上诉人（原审原告）：朱XX，男，1983年8月14日生，汉族，浙江*嘉兴市人，本科文*，自由职业，住浙江*嘉兴市南湖区。
委托诉讼代理人：谢xx，xxx（昆明）律师*务所律师，代理权*为特别*权*理。
被上诉人（原审被告）：魏XX，男，1986年9月19日生，汉族，四川省广**人，初中文*，个体，户籍*四川省广**广**，现住云*省普洱市XX*。
委托诉讼代理人：莫XX，四川XX律师，代理权*为一般授权*理。
委托诉讼代理人：莫XX，四川XX律师，代理权*为一般授权*理。
上诉人朱XX因与被上诉人魏XX房*租赁合同纠纷一案，不服云*省普洱市XX*人民法*（2024）云0802民初1112号民事判决，向*院提起上诉。本院于2024年8月12日立案后，依法*任*理，并于2024年8月28日组织各方*事人进行法*调查，上诉人朱XX委托诉讼代理人谢XX，被上诉人魏XX及其委托诉讼代理人莫XX、莫XX到庭参加诉讼。本案现已审理终*。
朱XX上诉请求：一、撤销一审判决，并改判支*朱XX原审诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费*魏XX承担。主要事实和*由：一、本案现有*据表明*XX与张XX之间房*租赁合同因无客观支*凭证证明*二个五年*期的租金*足额支*而合同不生效；魏XX*涉案房*被查**拍卖，以明*不合理低价承租涉案房*，伪造交付租金*据；本案存在“买卖不破租赁”的排除情形，原审判决对该事实认定事实不清，适用法*错误。（一）出租人缔约房*租赁合同的目的是为了收取租金，“买卖不破租赁”规则的适用前提是房*租赁合同合法**并合法*有**。从《中华*民共和**法*》第七百零三条、第七百二十五条来看，租赁合同合法**应*承租人得以“买卖不破租赁”为由对抗新出租人的第一要义，当租赁合同尚*成*或被认定无效时，承租人主张*对租赁物享有*赁权*将因无事实与法*依据而不被支*。（二）本案现有*据表明*XX与张XX之间房*租赁合同因无客观支*凭证证明*二个五年*期已足额支*而合同不生效，存在“买卖不破租赁”的排除情形。1.魏XX与张XX之间房*租赁合同明*约定以交清约定的租金*合同生效条件。2.本案现有*据表明*XX无客观支*凭证证明*二个五年*金*足额支*。首先，涉案房*在2020年*已经*普洱市XX*人民法*查**在同年*行三次拍卖、变卖，魏XX声称对此不知情明*属于**隐瞒客观事实，应*推定明*。其次，在法*已经***案房*并进行拍卖之后，魏XX应*以合理审慎*义务将房*以银行转账或提存至法*的方*交付。最后，魏XX应*于2022年7月9日前交付第二个五年**，该时*点是在涉案房*在2020年*查***卖之后，魏XX无客观、有*证据证明**已经*额交付，涉案房*第二个五年*的房*租赁合同则不生效。3.涉案房*在第二个五年*付租金*已经*法*查*，因无客观支*租金*证，第二个五年*赁依约不生效，该情形属于“买卖不破租赁”的排除情形。《最高*民法*关**理城镇房*租赁合同纠纷案件具体应*法*若干*题的解*（2020修正）》（以下简*《房*租赁司***》）第14条规定，“租赁房*在承租人按照租赁合同占有*限内发生所有**动，承租人请求房*受让人继续履行原租赁合同的，人民法*应*支*。但租赁房*具有*列情形或者当事人另有*定的除外：（一）房*在出租前已设立抵押权，因抵押权*实现抵押权*生所有**动的；（二）房*在出租前已被人民法*依法***。”在本案中，涉案房*曾*2020年1月9日被普洱市XX*人民法*查*，而按照魏XX与张XX之间合同约定，应*在2022年7月9日前支*房*，并以支*房*为租赁合同生效继续履行的条件。在本案中，因涉案房*已经*法*查*，而魏XX无客观有*证据证明*经**房*，则第二个五年*的租赁合同依法*应*生效，根据司***的规定，该情形属于“买卖不破租赁”规则的排除情形。（三）魏XX*涉案房*被查**拍卖，以明*不合理低价承租涉案房*，伪造交付租金*据，根据法*规定也属于“买卖不破租赁”规则的排除情形。1.本案魏XX与张XX之间房*租赁合同不排除在房*被查***新签订或进行倒签的方*进行了变造。2.涉案房*以每五年275000元*价格租赁，明*低于*场价，魏XX存在在法*查***意以明*不合理低价承租的情形。3.魏XX与张XX之间明*有*造交付租金*据的行为。4.即使魏XX真实交付房*275000元，因该行为发生在张XX被法*强*执行期间，魏XX*是在帮助张XX在逃避债务。5.根据法*规定本案属于“买卖不破租赁”规则的排除情形。《最高*民法*关**民法*办理执行异议和*议案件若干*题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向*让人移交占有*执行的不动产，在人民法*查**前已签订合法**的书面租赁合同并占有*用该不动产的，人民法*应*支*。承租人与被执行人恶意串通，以明*不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金*据的，对其提出的阻止移交占有*请求，人民法*不予支*。”综上，“买卖不破租赁”是立法*护不动产承租人利**重要规则，该规则的目的在于*护善良承租人的租赁关*不被打破，在房*租赁合同合法**、承租人实际占用租赁房*的情况*，若租赁房*的所有**租赁期限内发生变动，承租人仍有**续履行租赁合同。但是若承租人与原产权*故意通*建立长期租赁合同、预先一次性支*租金*方*来规避强*执行或者对抗新产权*则有*诚信原则，不应*受特别*利**护。二、本案租赁关*应*依法**而原审判决未判决解*属于*用法*错误。（一）上诉人朱XX已经*2023年8月14日起合法*得涉案房*的所有*。本案涉案房*上诉人朱XX通*司**卖的方*于2023年7月31日竞得，朱XX已经**司**卖的全*价款。朱XX对涉案房*具有**的所有**，该权**应*依法*法*的保护。（二）朱XX在竞买涉案房*时*基于*普洱市XX*人民法*的信赖*护原则进行竞买，在司**卖信息中未载明*信息不应*成*权**主张***阻碍。涉案房*司**卖的信息可以看出涉案房*在拍卖时*是存在租赁情况，但在瑕疵情况*并未载明*经*收房*或是否预收房*请竞拍人自行了解*瑕疵告知。而在普洱市XX*人民法*拍卖处置的其他房*中，如果存在预收房*情况**会在拍卖信息中予以载明。在本案中，普洱市XX*人民法*的司**卖公*中，并无已经*取房*及房*每五年**一次的记载。作为竞拍人是基于*人民法*公*信息的信赖*护原则竞拍法*拍品，而在支*高*竞买费*后，朱XX对房*拥有*是广*的所有*，不仅包*所有*，还应*包*用益*权*权*。但在本案中，涉案房*是用于*面经*和*间出租的经*性房*，在无法*保用益*权**诉人竞买的所有**人为的割裂为狭义的所有*，即仅仅是拥有，这与朱XX竞买后*得经*或租赁收益*初衷明*是不同的。（三）朱XX与魏XX之家*竞买房*而承继的租赁关*应*依法**。1.人民法*在竞拍房*时*对房*的租赁情况*行形式审查，并不因此而确认租赁合同的效力。2.朱XX与魏XX之间因竞买房*而承继的租赁关*符*法*的解*条件。三、原审判决明*遗漏在2022年**房*前涉案房*已经*2021年*恢复执行，原审判决以“2020年*行终*后*XX依据合同约定向*XX支*房*具有*理性”明*属于*本案认定事实不清。（一）原审判决明*遗漏在2022年**房*前涉案房*已经*2021年*恢复执行。原审判决在第9页根据上诉人原审提交的证据另查**案房*与2020年1月9日被普洱市XX*人民法*查*，查**限三年，并于2020年*行两次拍卖，一次变卖的事实。但在原审判决第9页载明“后*申*人提出撤回强*执行申*，法*于2020年12月30日作出（2019）云0802执2103号执行裁定书，”裁定：“终*（2019）云0802执2103号案件的执行。”原审判决依据上述以职权***事实在原审判决第11页评判“涉案房*虽然与2020年*行过拍卖、变卖，但均已流拍且因申*执行人撤回强*执行申*而经**裁定终*执行，故在原告于2023年*买取得案涉房*之前，房*所有**未发生变动，仍属于*XX名下，2020年*行终*后，被告作为承租人依据租赁合同约定于2022年6月底向**所有**张XX支*租金*行为具有*理性。”而在事实上，原审判决以职权***涉案房*于2020年*终*执行，但涉案房*因2021年4月15日普洱市XX*人民法*作出（2021）云0802执恢34号执行裁定书而恢复执行，而且在此期间涉案房*一直处于*查**态。原审判决明*遗漏在2022年**房*前涉案房*已经*2021年*恢复执行，在此基础上作出的评判显然与客观事实不符。（二）原审判决以“2020年*行终*后*XX依据合同约定向*XX支*房*具有*理性”明*属于*本案认定事实不清。原审判决明*遗漏在2022年*XX支*房*前已经*复执行的事实，认定被上诉人支*租金*有*理性明*与事实不符，属于*定事实不清。
魏XX当庭答辩称，请求二审法*依法*持一审法*判决，驳回朱XX全*上诉请求。一、本案应*适用“买卖不破租赁”这一原则，案涉房*租赁合同系魏XX与张XX于2017年3月21日签订，而案涉房*系2018年*行抵押，即案涉房*是租赁在先抵押在后。根据《中华*民共和**法*》第725条以及《最高*民法*关**理城镇房*租赁合同纠纷案件具体应*法*若干*题的解*》第14条之规定，朱XX于2023年8月14日通*司**卖取得案涉房*的所有**，法*继受案涉租赁合同出租人的地位，案涉合同应*具体继续履行。二、案涉房*的所有*金*经*清，案涉房*租赁合同约定租赁期为十年，租金*计55万*，分两次现金**，第一次支*时*为2017年，第二次支*时*为2022年6月22日。魏XX第一次支*275000万**租金*通*银行取现之后*金*付给案外人张XX，对此朱XX也予以认可。可以看出，魏XX系严*按照合同的约定通*现金*方*支*租金，而通*魏XX在一审中举示的收据以及银行这边*通*录音等可证明*2022年6月24日，魏XX在普洱茶城支*取现了30万，同当日将该30万*的27.5万*付给了案外人张XX，张XX出具了收据予以确认，该证据已经**证实魏XX支*了全*的租金。综上所述，在案涉房*所有**动给朱XX之前，魏XX已经*照约定将所有*租金*付给了案外人张XX，基于*卖不破租赁合同的原则，朱XX取得该房*所有**，应*法*承受出租人的地位，无权*求解*合同，要求魏XX再次支*租金*及腾还房*。朱XX一直称案涉合同应*分两个五年*分理解，但是案涉合同明*约定租期为十年，2017年*2022年*仅是租金**方*的一个时*节点，并不能*明*同应*分两次来进行生效，这种理解*全*片面的。在案涉房*查**后，魏XX从*没有*到任***要求提存或者说暂停支*租金*文*，无法*责魏XX不按照合同支*租金。三、朱XX认为魏XX伪造租金*付的证据，以及魏XX与张XX恶意串通，但是在整个一审过程*都*有*出任**证据来予以证明。根据民事诉讼法*规定，主张*意串通*及伪造需要达到排除合理怀*的程*，朱XX认为伪造以及恶意串通*没有***据予以支*的，不应*予以采信。同时*要说明*是，朱XX的代理合同中委托人是朱XX，但联系人是李XX是案外人张XX的前夫，在案涉合同开始签订时，李XX和*XX双**是夫妻关*，我们合理怀*李XX和*XX明*案涉房*的租金*经**完毕，朱XX系恶意诉讼。四、关**XX认为的合同生效要件问题。合同明*约定了经***字之后*同就生效，这符*一般合同的一个生效要件，并且在合同约定的租期为十年*情况*是否支*租金*涉及到合同履行，不代表合同生效。
朱XX向*审法*起诉请求：一、判令解*魏XX与案外人张XX签订由朱XX竞买房*承继的《房*租赁合同》；二、判令魏XX立即向*XX腾还承租的普洱市XX*××镇××社区××道××号××幢房*；三、判令魏XX向*XX支*自2023年8月14日起至实际腾房*日止按每月12000元**的租金、占用费*（暂计*至起诉之日2023年12月14日为48000元）；四、由魏XX承担本案的受理费、保全*、律师*（30000元）等朱XX为实现债权*一切合理费*。
一审法*认定事实：2017年3月21日，魏XX作为承租人与出租人张XX签订《房*租赁合同》一份，约定承租普洱市XX*××道××号××层整幢房*，租期自2017年7月9日至2027年7月9日，十年*金*550000元，分两次付清，五年*付，第一次付款为2017年，第二次付款为2022年。合同1.2条约定乙方*清约定的房*租金**金，经***字，合同生效，具有**效力；2.1条约定房*租金*须*现金**缴纳；3.2条约定在合同期内，乙方*有*约的情况*，甲方**守合同条款履行约定，不得在合同期内收回房*；4.2条约定按双**定的金*和**缴纳房*租金。合同签订后，魏XX通*现金*付及微信转账方*于2017年3月22日向*XX支*租金27000元，张XX出具《收据》一份，载明“2017-2022年**275000元”。张XX即将房*交付魏XX，魏XX进行装修后*一层门面用于**某某店，二至四层通*隔断成*立房*进行转租。2022年6月24日，魏XX通*XXX网点取现300000元，同日，张XX出具《收据》一份，载明“收到魏XX宁*大道177号（1到4层）2022年7月9日至2027年7月9日房*275000元”。案涉房*至今由魏XX占有*用。2023年6月29日，思茅*人民法*在执行（2023）云0802执恢52号申*执行人某某银行**股份有*公**被执行人张XX、李XX**款合同纠纷一案中发布《竞买公*》，于2023年7月30日开始在淘宝网司**卖网络平*公*拍卖被执行人张XX所有*位于**省普洱市XX*××道××号××幢××层房××号：普洱市房**普房*第2×**、国**地使用证号：思国*（2015）第0××8号，建筑面积438.3平**】。法*发布的《标的物情况*》中载明*赁情况*租期到2027年，房*使用情况*租赁者使用，瑕疵情况*水*气欠费*详，最终*业费*其他欠费*相***实际核算为准，请竞拍人自行了解。2023年7月31日，朱XX通*竞买号Ｈ4406以应*XXX.7元*最高*竞得。2023年8月14日，思茅*人民法*作出并向*XX送达了（2023）云0802执恢52号之一执行裁定书，裁定：“一、被执行人张XX所有*位于**省普洱市XX*××道××号××幢××层房××号：普洱市房***普房*第2×**、有*地使用证号：思国*（2015）第0××8号，建筑面积438.3平**】的所有**相**其他权***受人朱XX所有。该标的的所有**本裁定送达买受人朱XX时*转移……本裁定送达后*发生法*效力。”2023年11月29日，普洱市XX*自然资源局将案涉房*的所有**移登记至朱XX名下，并向*XX颁发了（2023）思茅*不动产权*0××2号、（2023）思茅*不动产权*XXX号两份不动产权*书。另查*，思茅*人民法*在执行（2019）云0802执2103号申*执行人某某银行**股份有*公**被执行人张XX、李XX**款合同纠纷一案中，于2020年1月9日以（2019）云0802执2103号之二执行裁定依法***被执行人张XX所有*位于**省普洱市XX*××道××号××幢××层房××，查**限三年，并于2020年6月22日、2020年7月27日在淘宝网司**卖网络平*上进行两次公*拍卖均流拍，于2020年8月10日作出（2019）云0802执2103号之四执行裁定书，裁定：“变卖被执行人张XX所有*位于**省普洱市XX*××道××号××幢××层房××号：普洱市房****普房*第2×**、土地使用证号：思国*（2015）第0××8号，建筑面积438.3平**】一套。”后*申*执行人提出撤回强*执行申*，法*于2020年12月30日作出（2019）云0802执2103号执行裁定书，裁定：“终*（2019）云0802执2103号案件的执行。”朱XX竞拍取得案涉房*后，与魏XX就租赁事宜发生争议协商*果，2023年12月7日，朱XX委托泰和XX律师*XX向*XX邮寄《律师*》一份，函告如下：在接到本律师*之日三日内支*2023年8月14日起欠付的租金，如有*续租赁意愿可通*本代理人与朱XX协商*署租赁合同。魏XX于2023年12月8日签收。
一审法*认为，关**涉《房*租赁合同》应*解*的问题。首先，魏XX与案涉房*原所有**张XX于2017年3月21日签订的《房*租赁合同》系双**实意思表示，不违反法*法*的强*性规定，合法**，双**按约定实际履行。其次，根据《中华*民共和**法*》第七百二十五条规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有*限内发生所有**动的，不影响租赁合同效力。”朱XX通*司**卖取得案涉房*所有*，拍卖公*中明*该房*附有*赁，朱XX参与竞拍即表明*意对原租赁合同的权**务概括承受，依照上述规定朱XX在取得房*所有***得案涉租赁合同出租人的地位，享有**规定和*同约定的出租人权*，并承担相**义务。现朱XX以魏XX欠付租金*由主张**该租赁合同，魏XX抗辩其已按合同约定向**原所有**付清全*租金，该租赁合同应*继续履行。根据《最高*民法*关**理城镇房*租赁合同纠纷案件具体应*法*若干*题的解*》第十四条规定“租赁房*在承租人按照租赁合同占有*限内发生所有**动，承租人请求房*受让人继续履行原租赁合同的，人民法*应*支*。但租赁房*具有*列情形或者当事人另有*定的除外：（一）房*在出租前已设立抵押权，因抵押权*实现抵押权*生所有**动的；（二）房*在出租前已被人民法*依法***。”本院认为，结合案涉租赁合同签订时*为2017年，抵押给民生村镇银行时*为2018年，法*首次查***为2020年，朱XX竞买时*为2023年，合同约定租金*现金**交付，魏XX于*同签订次日及约定第二次付款时*前几日均有**行取现相***的流水*证，原所有**亦向*XX出具收据确认已收取合同约定全*租金，以上证据事实能*相*印*魏XX已按合同约定向*所有**张XX付清案涉房*自2017年7月9日至2027年7月9日租金*事实。朱XX虽然主张*XX于2022年*二次向*XX支*租金*帮助张XX逃避执行的行为，但朱XX未提供证据证明*主张，涉案房*虽然于2020年*行过拍卖、变卖，但均已流拍且因申*执行人撤回强*执行申*而经**裁定终*执行，故在朱XX于2023年*买取得案涉房*之前，房*所有**未发生变动，仍属于*XX名下，2020年*行终*后，魏XX作为承租人依据租赁合同约定于2022年6月底向**所有*张XX支*租金*行为具有*理性。对于*涉房*租赁价格是否合理的问题，本院认为，十年*金550000元*约定系魏XX与张XX于2017年*订租赁合同时*商*致，魏XX在合同签订次日即按约定支*了第一笔租金275000元，当时*XX与民生村镇银行的借款及抵押事实尚*发生，至于2022年*二次支*租金**然存在房*被抵押查**卖等情况，但房*所有**未发生变动，不影响房*所有*与承租人依据在先租赁合同约定继续履行，且房*租赁价格受到房*位置、房*状况、出租时*、租期、租金**方*等多重因素影响，仅以朱XX主张*证人目前出租房*价格不足以否定魏XX与张XX于2017年*定并实际履行的案涉房*租赁价格及真实性。综上，魏XX已按租赁合同约定履行支*租金*务，且不存在“买卖不破租赁”规则的排除情形，故朱XX主张**合同的理由不成*，本院不予支*。关**XX向*XX主张**自2023年8月14日之后*租金、占用费*否成*的问题。根据上文*述，魏XX已在朱XX取得案涉房*所有**前付清了租赁合同约定的全*租金，之后*生的房*所有**动并不影响租赁合同及魏XX已履行行为的效力，朱XX主张*XX再次向*支*自2023年8月14日朱XX取得房*所有**后*租金*理由不成*，本院不予支*。关**XX主张*律师***支*的问题。魏XX在案涉租赁合同履行过程*并不存在违约行为，合同对各方*权**的律师**未进行约定，故朱XX主张*魏XX承担其因本案纠纷支*的律师**事实和**依据，本院不予支*。综上所述，依照《中华*民共和**法*》第七百二十五条，《最高*民法*关**理城镇房*租赁合同纠纷案件具体应*法*若干*题的解*》第十四条，《中华*民共和**事诉讼法》第六十七条，《最高*民法*关**用<中华*民共和**事诉讼法>的解*》第九十条的规定，判决如下：驳回朱XX的诉讼请求。一审案件受理费1750元，减半收取875元，由朱XX负担。
二审审理期间，朱XX向*院提交以下2组证据材料：证据一思茅*法*两个拍卖公*和2021年*一个执恢34号条款规定，拟证明：上诉状第二部分所提到思茅*法*在其他拍卖信息中均注明*相***已经*取的情况、房*的交付情况。经*XX质证认为，形式上真实性没有*议，但与本案没有**性，达不到其证明*的。本院审查*为，与本案不具有**性，本院不予采信。证据二普洱市XX*人民法*对案外人张XX的一个消费*，拟证明：案涉房*在2021年*4月15日被恢复执行并再次进行查*，印*上诉状第三部分的一个事实与理由。经*XX质证认为，形式上真实性没有*议，但与本案没有**性，达不到其证明*的。本院审查*为，与本案不具有**性，本院不予采信。
魏XX向*院提交以下1组证据材料：微信聊天记录一份，该聊天记录显示：2022年6月24日，魏XX取现30万**后*摄的视频，在家*群中说明*马*要交房*的钱，拟证明：证明*XX已经*照合同的约定，在2022年6月24日以现金*方*交付了所有*租金。经*XX质证认为，关*性和*明*容**议。本院审查*为，该证据能*明*XX按租赁合同约定以现金**支*租金，本院予以采信。
本案经*审审理，查**案件事实与一审审理查**案件事实一致，本院予以确认。
综合双**事人诉辩主张，本案二审中的主要争议焦*系：案涉房*租赁合同应*解*。
本院认为，关**涉房*租赁合同应*解*的问题。首先，本案中，魏XX与案涉房*原所有**张XX于2017年3月21日签订案涉房*《房*租赁合同》，且魏XX已按合同约定于2017年、2022年**所有**张XX付清案涉房*自2017年7月9日至2027年7月9日租金，上述事实有*据、取款记录、通*录音等证据予以证实，一审法*认定案涉房*租赁合同合法**，双**按约定实际履行，并无不当。其次，案涉房*租赁合同签订时*为2017年，案涉房*于2018年*押给民生村镇银行，法*首次查***为2020年，朱XX竞买时*为2023年，即案涉房*租赁在先抵押在后，一审法*根据《中华*民共和**法*》第七百二十五条以及《最高*民法*关**理城镇房*租赁合同纠纷案件具体应*法*若干*题的解*》第十四条之规定认定案涉房*租赁有*，不存在“买卖不破租赁”规则的排除情形，并无不当。最后，本案中，法*发布的竞买公*、标的物情况*中均清楚、详细载明*涉案房*租赁情况，且竞买须*亦明*“三、特别*示：（三）竞买人参与竞拍，即视为已知并接收标的物的瑕疵和***担。”，故朱XX在竞拍涉案房*时，对房*存在租约是明*的，其参加拍卖应*视为接受房*租赁的瑕疵情况。魏XX依据与被执行人张XX签订的租赁合同占有*案房*，系合法*有、有**有。现朱XX通*参与司**卖取得了案涉房*的所有*，应*拍卖时**存在租赁关*的约束，其事后*本案属于“买卖不破租赁”规则的排除情形、魏XX与被执行人张XX租约不生效不能*抗房*所有**等为由要求解*案涉房*租赁合同，于**据，本院不予支*。
综上所述，朱XX的上诉请求不能**，一审判决认定事实清楚，适用法*正确，判决适当，应*维持。依照《中华*民共和**事诉讼法》第四十一条第二款、第一百七十七条第一款第一项*定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1750元，由朱XX负担。
本判决为终*判决。
