江苏省张XX市人民法院民事判决书
(2023)苏0582民初XXX号
原告：顾XX等504人。（具体身份信息见附件一）
诉讼代表人：景XX，男，19XX年X月XX日出生，居民身份证号码XXX，汉族，住张XXXXX。
诉讼代表人：孙X，男，19XX年X月XX日出生，居民身份证号码XXX，汉族，住张XX市XXX。
诉讼代表人：童XX，女，1978年X月X日出生，居民身份证号码XX，汉族，住张XX市XXX。
委托诉讼代理人：XX，江苏XX律师。
委托诉讼代理人：孙XX，江苏XX律师。
被告：张XXXX公司，住所地江苏省张XXXXX
法定代表人：XXX，该公司总经理兼董事长。
委托诉讼代理人：XX，XXX律师事务所律师。
原告顾XX等504人与被告张XXXX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2023年10月25日立案后，依法适用简易程序于2023年12月19日公开开庭审理，原告顾XX等504人的诉讼代表人景XX、孙X、童XX及委托诉讼代理人XX、孙XX，被告XX公司的委托诉讼代理人XX到庭参加诉讼。审理中，原告陆XX、缪XX于202X年X月X日向本院申请撤回对被告XX公司的起诉，本院予以准许，本案现已审理终结。
顾XX等504人向本院提出诉讼请求：1.判令被告XX公司支付原告顾XX等215户逾期交房违约金共计XXX元；2.案件受理费、保全费由被告XX公司承担，各原告预交的费用由法院退回。审理中，原告变更诉讼请求增加原告施XX等XXX人（XX户），将原第一项诉讼请求变更为判令被告XX公司支付原告顾XX等504人逾期交房的违约金共计XXX元。（各原告诉求违约金数额见附件二）事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于XXX小区的房屋。原告已按约付清了全部房款，被告本应当按照合同约定时间前交付房屋，但实际上被告未能按约交房，且至今未向原告支付任何违约赔偿。综上，特向法院提起诉讼，请求法院支持各原告的诉讼请求。
被告XX公司辩称，虽未按照与原告所签合同中约定的时间交付案涉房屋，但逾期交房行为均系因不可抗力因素导致，且针对案涉不可抗力因素我方已及时向原告履行了告知义务，故被告无需承担逾期交房的违约责任，我方亦无需向原告支付逾期交房违约金。主要理由如下：1.原告购买的房屋系预售商品房，在案涉商品房买卖合同第二页特别提示部分明确载明，即原告对于案涉房屋可能无法按期交付的事实是有一定预期的。2.根据双方签订的《商品房买卖合同》（合同补充协议）第四条之约定，如遇“不可抗力”的，我方可据实予以延期交付。而案涉项目在施工过程中，曾多次受到新型冠状病毒引发的疫情、2022年罕见极高气温的影响、台风、恶劣天气等不可抗力的影响。退一步讲，即使法庭认为应当支付原告方的违约金，双方约定的违约金也过高，应当适当下调该违约金的比例。双方签订合同时并未发生新冠疫情，而在新冠疫情期间被告承受了超过正常开发项目的成本和不确定因素，故当时合同约定的万分之三的违约金标准明显过高。再结合苏州中院及其他各地法院的大量案例，万分之三的违约金约定均被法院认定为过高，并最终调整至万分之二，因此，我方认为在本案中也应当同样适用于苏州市法院的违约金对应口径，将违约金标准下调至万分之一点五。最后我方作为房地产开发企业，落实新冠疫情防控要求是在保护购房者在内的人民群众的生命安全和身体健康，同时我方为此也付出了额外成本。故，我方认为，上述不可抗力所导致的无法施工的时间应当在逾期交房期间中予以扣除，逾期交付房屋不属于我方的违约行为，我方不应为此承担违约责任。原告关于违约金等诉请并无事实和法律依据，请求贵院驳回原告的全部诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院予以确认并在卷佐证，并归纳事实如下：
XX公司（出卖人）分别与顾XX、钱XX等XX户小区业主（买受人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定XX公司将位于张XX市XXX的房屋出卖给买受人，买受人支付了相应的购房款。
《商品房买卖合同》第二页《特别提示》载明：……3.预售商品房是指房地产开发企业正在建设中的或已建成但未经初始登记的房屋，该房屋的面积、交房日期等方面都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签约前，应对本合同相关内容予以充分理解……
《商品房买卖合同》第九条载明：交付期限卖方分别约定于2022年5月30日/2022年8月25日/2022年11月25日/2023年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张XX市商品住宅使用通知书》。2.第四条所列权利瑕疵已消失。3./但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人有任何违约行为。3./《商品房买卖合同》第十条载明“出卖人逾期交房的违约责任……2.按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日（以二者孰早发生为准）止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日（以二者孰早发生为准）止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。”
《商品房买卖合同》第十二条载明：房屋交付和接收……该商品房已满足交付条件，但由于买受人原因，拒绝接收该商品房或未按期办理向买受人发送交付通知书的，视为出卖人已按期交付该商品房。
《商品房买卖合同》附件七《补充协议》载明：……第四条关于该商品房产交付条件与交付手续……2、如遇下列情形，出卖人可据实予以延期交付：(1)遭遇不可抗力‘不可抗力’系指：①人力不可抗拒自然灾害或意外事件；②施工遭遇非自然灾害性质的影响施工的恶劣天气、难以克服的异常地质、需要处置的化石文物古迹等情形；③甲级、乙级传染病、战争、动乱等社会因素。……
XX公司按照三个批次分别于2022年10月24日邮寄《交付通知书》告知业主案涉房屋（原约定2022年5月30日交房批次）于2022年10月26日前来办理交付手续；于2023年5月12日邮寄《交付通知书》告知业主案涉房屋于2023年5月13日前来办理交付手续（原约定2022年8月25日交房批次）；于2023年9月28日邮寄《交付通知书》告知业主案涉房屋于2023年9月29日至2023年9月30日前来办理交付手续（原约定2022年11月25日、2023年5月20日交房批次）。各原告均签收无误。
因XX公司延迟交房，引起本案诉讼。审理中双方意见不一，无法进行调解。
另查明：2020年1月24日，江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，有效防止疫情扩散和蔓延，保障人民群众的身体健康和生命安全，自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。2020年2月24日，江苏省人民政府将疫情防控一级响应调整为二级响应。2020年3月27日，江苏省人民政府将疫情防控二级响应调整为三级响应。
2022年6月7日，案涉小区业主代表、开发商代表、政府部分代表在张XX市住建局召开了协调会议，根据《会议纪要》载明：会议主题为就案涉小区未按期交付进行情况说明以及后续建设及交付行动计划协商；开发商表示“工地多次局部停工，影响最大的是总包劳务更换，其他原因还有人员、材料、总包资金、疫情等问题”。
2022年6月23日，XX公司又向小区业主发送了《XX项目交付事宜的温馨告知》载明：……因疫情及疫情防控措施构成不可抗力，对房屋建设和交付造成严重影响，房屋交付时间可能会延迟……。
2022年11月14日，XX公司曾向小区业主发送一份《XX项目顺延交付的告知函》，载明：本楼栋在建设中遇到了新冠疫情、大气管控、环境治理等不可抗力情形，我司响应政府主管部门的管控规定，按照要求实施了停工、工地封闭管理、限制工人流动、核酸检测等一系列防控措施；且受其他省市疫情管控规定影响部分施工材料运输受阻，无法按时运至现场，严重影响了施工进度。在此，我司非常抱歉地通知您，前述不可抗力情形和不确定因素对房屋建设和交付造成了严重影响，您购买的房屋的交付日期会相应顺延，具体交付日期请以我司后续寄发的交房通知为准。我司将确保沟通渠道畅通，及时向您告知项目进展，推动项目建设，尽早完成交付。
在本院审理的小区业主起诉XX公司的关联案件中，XX公司为证实因新冠疫情防控、政府行政管理措施及天气自然灾害等不可抗力因素导致逾期交房向本院提交了证据材料，主要包括：《江苏省启动突发公共卫生事件一级响应》、《江苏疫情防控由省级二级响应调整为三级响应》、《省药监局研究部署医用防护服医用口罩应急备案转应急审批事宜》、苏州市住房和城乡建设局《关于加强疫情期间物业小区管理工作的通知》、苏州市防控指挥部《苏州市关于加强和规范疫情期间社区防控工作“十个必须”的通知》（载明“所有小区必须严格实行封闭式管理，非本小区的外来人员和车辆原则上不得进入小区，对确系复工复业复学且在本小区有固定依据、符合防疫规定的人员，应当准予通行进入小区并登记备案”）、《苏州市地落实主体责任延迟企业复工加强疫情防控的通知》（载明“落实《省政府办公厅关于延迟企业复工的通知》最新要求，各类企业不得早于2020年2月9日24时前复工。涉及保障出行必需、疫情防控必需、群众生活必须等相关企业除外”）；苏州市住房和城乡建设局《关于进一步明确建设工程防控期的通知》（载明：“根据我市新冠联防联控指挥部发布的通知，本轮防控自2022年2月14日起，至2022年5月5日结束。考虑建设工程工地管控的延续性，经研究，确定2月14日至5月12日为全市建设工程的防控期间，顺延工期计算至5月12日”）、2022年6月至10月苏州天气统计表、《关于加强夏季高温和汛期建筑施工安全生产工作的通知》、苏州市XX程造价管理处《关于合理调整高温酷暑期施工工期的指导意见》、《关于切实做好年末大气污染防治工作紧急通知》、苏州发布“台风烟花来袭，务必做好防范避险”、《关于积极防御应对14号台风“灿都”切实做好建筑施工安全生产工作的紧急通知》、《关于认真做好全市建筑工地低温雨雪冰冻天气应对工作的紧急通知》、《苏州市人民政府印发关于进一步帮助市场主体纾困解难着力稳定经济增长若干政策措施的通知》（载明“因疫情影响开发建设进度的商品房项目，在加强预售资金监管的前提下，经综合研判后，可申请预售时间节点提前30日。因疫情影响，未交付的在建在售商品房项目，交付期限可顺延30日。”该通知系苏州市人民政府于2022年3月5日发布，发布文号为苏府[2022]4号）。
审理中，被告XX公司另提供了一份其自行制作的《5月底前保交楼物资需求清单》欲证明原计划运抵的项目急需建材物资的来源地分布于安徽省、福建省、广东省、江苏省、上海市、山东省、浙江省、重庆市等多地。上述物资因受各地疫情封（管）控影响未能按时运抵，影响了施工进度。同时提供了上述省份的疫情风控政策文件，原告对此发表质证意见为，真实性不予认可，无法看出材料采购时间、来源地和相关政策文件对应的关系。
XX公司欲扣除案涉项目施工受阻顺延283天，小区业主对此不予认可。
本院认为，原、被告签订的案涉房屋买卖合同合法有效，双方均应当依约定履行。审理中，被告主张新冠疫情防控、行政管理措施及天气灾害等不可抗力因素导致逾期交房，本院认为，建筑行业受疫情或者疫情防控措施的直接影响较大，被告主张适用不可抗力规则，本院予以确认。综合考量疫情对本地区建筑行业的影响，并结合2020年1月24日24时江苏省启动突发公共卫生事件一级响应、2020年2月24日江苏省人民政府将疫情防控一级响应调整为二级响应、2020年3月27日江苏省人民政府将疫情防控二级响应调整为三级响应的事实，本院酌定自2020年1月24日24时起扣除本地区疫情防控一级响应时间31天以及一级响应时间结束后14天的缓冲期共计45天；此外，综合考量2022年度疫情对本地区建筑行业的影响，本院酌定自2022年2月14日起至2022年4月15日止扣除本地区疫情防控对被告逾期交房造成的影响共计60天。综上，本院将结合小区业主与被告签订商品房买卖合同的时间节点相应扣除逾期交房的期限中的免责部分。
另，虽然原、被告双方在合同中约定“出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金”，被告XX公司现认为该标准过高，请求予以调整。本院结合被告XX公司的违约程度、各原告的实际损失和本案的实际情况，酌定被告XX公司承担以购房款为基数，按照每日万分之二的标准向各原告支付违约金。鉴于原约定2022年11月25日、2023年5月20日交房批次的业主收到《交付通知书》后分别于2023年9月29日、2023年9月30日两日前来办理交付手续，本院认为，XX公司2023年9月28日向该两批次业主发起交付通知，至于该两批次业主何时交房系其对权利的自由处分，不宜认定部分业主于2023年9月30日办理交房系XX公司存在拖延交付一天的过错，故对于该两批次交房的业主的逾期违约金结算应为2023年9月29日止为宜。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条的规定，判决如下：
被告张XXXX公司于本判决生效后十日内支付原告顾XX等504人逾期交房违约金共计XXX元。（各原告应得金额见附件三）
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费XX元，保全费XXX元，共计XXX元，由各原告负担XXX元，由被告张XXXX公司负担XXX元，限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费
