原告（案外人）：许XX，女，1949年出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：洪X律师。
被告（执行申请人）：张XX，男，1979年出生，汉族，住江苏省苏州市。
委托诉讼代理人：曹某律师。
第三人：田XX，男，1950年出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：洪X律师。
第三人（被执行人）：北京XX公司。
法定代表人：倪X。
委托诉讼代理人：郭某律师。
办案经过：
本案是一起因开发商“一房二卖”及违规销售引发的复杂确权及执行纠纷。涉案房产（301号房屋）的开发商（XX公司）先于2009年与被告张XX签订了商品房预售合同（后因无预售许可证被法院确认无效），后又于2013年将该已建成的房屋出售给原告许XX夫妇，原告支付全款并入住至今。当被告张XX依据其无效合同判决申请强制执行该房产时，原告（案外人）的居住权益面临严重威胁。洪X律师代理原告许XX及第三人田XX，本案的办理极具挑战性：核心在于证明原告对涉案房屋享有的民事权益足以对抗和排除法院基于另一份无效合同判决的强制执行。办案需要多线推进：首先，需从实体上论证原告与开发商签订的《销售合同》在性质上虽因项目手续不全存在瑕疵，但原告已支付全款、实际占有居住多年，且对此无过错，从而对房屋享有应受法律保护的“物权期待权”。其次，需在程序上成功提起“案外人执行异议之诉”，并推翻先前执行异议被驳回的裁定。洪X律师团队精心组织证据链，包括《商品房屋买卖合同》、全额付款收据、长期居住使用的水电费单据等，以证明原告系善意买受人且已实际取得对房屋的支配。在庭审中，洪X律师重点阐述了原告购房合同与被告合同的本质区别（前者针对已建成房屋，后者为无效预售），并强调原告作为消费者的生存居住权益应优先于被告基于无效合同的普通金钱债权。同时，律师也需要应对来自被告方关于合同无效的类推抗辩，以及开发商关于自身非产权人的消极陈述。通过严谨的法律论证和有力的证据呈现，洪X律师成功引导法院将审查重点从单纯的产权登记形式，转向对各方权益实质、过错程度及生存权益的保护，为最终的胜诉奠定了基础。
案件结果：
法院经审理认为：
原告许XX与开发商签订购房合同时房屋已建成，其支付了全部购房款并长期实际占有、居住，对未能办理产权登记无过错。
开发商XX公司系房屋的实际建设方和有权处分人。
被告张XX与开发商的《预售合同》因开发商未取得预售许可证而被确认无效。
综合全案，原告对涉案房屋享有的物权期待权足以排除基于无效合同产生的普通债权的强制执行。
判决结果：立即停止对涉案房屋的强制执行。原驳回原告执行异议的裁定自动失效。
本案主要适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，以及《民事诉讼法》相关司法解释，核心在于判断案外人对执行标的享有的是否为“足以排除强制执行的民事权益”。
