中国XX公司与新泰市青云街道办事处明珠社区居民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）新泰市青云街道办事处明珠社区居民委员会。住所地新泰市青云街道XX。

法定代表人王X，主任。

委托代理人赵进，山东XX律师。

委托代理人翟XX，山东XX律师。

被上诉人（原审原告）中国XX公司。住所地泰安市东XX。

法定代表人冯XX，董事长。

委托代理人马XX，山东XX律师。

委托代理人杨XX，该公司企管部副主任。

上诉人新泰市青云街道办事处明珠社区居民委员会（下称明珠社区居委会）因租赁合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2013）新商初字第131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2000年7月3日，新泰市市中办事处菜园居民委员会（后变更为被告）与山东XX公司（后变更为中国XX公司新泰XX公司）签订《菜园加油站租赁协议》，约定被告将位于济新路南东XX的菜园加油站租赁给原告，租赁期限为2000年9月6日至2020年9月6日，年租金46000元，合同生效时交纳第一年租金，以后每年以合同生效日为交款日。合同签订后，被告将租赁物交付原告，原告于2000年9月、11月分二次向原告支付2000年至2003年租金；2004年2月3日支付2003年至2004年租金；2005年8月23日支付2004年至2005年租金；2006年11月9日支付2005年至2006年租金；2007年9月27日支付2006年至2007年租金；2008年11月17日支付2007年至2008年租金；2009年10月9日支付2008年至2009年租金；2010年11月11日支付2009年至2010年租金；2012年5月24日支付2010年至2011年租金；2012年7月10日支付2011年至2012年租金。2012年12月10日，被告向原告发出书面通知，称原告屡次违约、一直未按合同约定的期限支付租金，根据合同法第二百二十六条、第二百二十七条、第九十四条、第九十六条之规定，解除与原告的租赁协议，并要求原告返还租赁物、结清未付租金。2013年1月10日，原告方工作人员刘XX、郭XX携带金额为46000元的支票，向被告支付2012年9月6日至2013年9月5日租金，并申请新泰市公证处对其送达过程进行证据保全。新泰市公证处出具（2013）新民字第21号公证书，载明郭XX将支票交付被告工作人员曹X，曹X以未经领导批准为由拒收。后原告于2013年3月1日诉至原审法院。

另查明，山东XX公司系原告下属分支机构，于2001年6月11日改制变更为中国XX公司新泰XX公司，仍为原告下属分支机构，不具备法人资格。

以上事实，有原告提交的菜园加油站租赁协议一份、租金收据十一份、公证书一份、解除通知一份、（2008）泰商终字第104号民事判决书、送达证各一份及双方在庭审中的陈述予以证实，原审法院予以认定。被告申请证人曹X出庭作证，欲证实该居委会曾多次向原告催要租金。因被告未提供其他证据与证人证言互相印证，仅以该证言不能证实被告的抗辩主张，对该证人证言，原审法院不予采信。

原审法院认为，双方争议的焦点为：原告违反约定迟延支付租金的行为是否成就合同法第九十四条、第二百二十七条规定的解除条件，及被告在通知原告解除协议前是否催告原告支付租金。

《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第九十四条第三项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”

综合分析上述法律规定，可以得知合同法对合同解除所持态度：首先，对生效成立的合同，非因主、客观情况发生变化并致使合同的目的不能实现或无履行的必要，不得任意解除，以尽量保护交易的稳定、安全。其次，合同一方以迟延履行主要债务为由解除合同，应向对方催告并给予合理履行期限。如对方在合理期限内仍不履行，合同方可解除。针对具体合同，则应根据合同性质、当事人的意思表示、合同的实际履行情况、履行期限对实现合同目的的重要性等予以考虑是否解除。

根据查明的事实，原告泰山XX公司除在2000年先行支付三年租金外，自2004年至2012年均迟于约定时间支付租金，已经构成合同法规定的迟延履行主要债务。但在原告多次迟延支付租金的情况下，双方履行合同至2012年，被告并未提供证据证实其间曾向原告催告履行或提出异议；截止2012年12月10日，除按约定应当支付2012年至2013年的租金外，其余部分原告均已支付，可见原告迟延履行的行为既未影响合同的履行，也未导致被告的合同目的不能实现，原告的迟延履行行为不构成法定解除的条件。且被告如解除合同，应按前述引用的规定，向原告催告履行，并留出合理的履行期限。被告主张多次向原告催告且留出了合理期限，并申请证人、该居委会工作人员曹X出庭作证，该单独的证人证言，不能证实被告的主张，对被告的该项辩称，原审法院不予支持。

原、被告签订的菜园加油站租赁协议意思表示真实，对双方权利义务约定明确，内容不违反法律、法规的规定，是合法、有效的租赁合同。虽然原告多次违反约定迟延支付租金，但其迟延履行行为未影响合同的履行，也未导致被告订立合同的目的不能实现，不构成合同法关于合同解除的条件；被告未经催告并留出合理履行期限直接通知原告解除合同的行为不符合合同法的规定，不应发生法律效力。对原告的请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告新泰市青云街道XX居民委员会解除与原告中国XX公司加油站租赁协议的行为无效。二、被告新泰市青云街道XX居民委员会继续履行双方签订的《菜园加油站租赁协议》。案件受理费人民币100元，由被告新泰市青云街道XX居民委员会负担。

上诉人明珠社区居委会不服原审判决上诉称，一、被上诉人作为本案原告主体错误。2000年7月3日，山东XX公司（以下简称新泰XX公司）与新泰市市中办事处菜园居民委员会签订了《菜园加油站租赁协议》。被上诉人在起诉状中称，新泰XX公司后变更为原告，新泰XX公司如何改制，上诉人不知其详，故解除租赁协议的通知具名为新泰XX公司。但一审判决查明的是，新泰XX公司于2001年6月11日改制变更为中国XX公司新泰XX公司。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第40条、第41条规定，法人依法设立并领取营业执照的分支机构系合法的诉讼主体、民事主体。新泰XX公司签订的租赁协议，依法应由新泰XX公司承继，相关的诉讼权利应由新泰XX公司行使，被上诉人作为本案原告是错误的。二、一审判决对出庭作证的曹X的当庭证言不予采信是错误的。曹X作为租赁费收据的出具人、租赁费的催要人、上诉人的报账员、当事人，只有他才能直接证明上述事实，曹X的当庭证言是符合常理的、客观真实的，应当作为认定案件事实的依据。三、一审判决认定，上诉人未经催告并留出合理履行期限直接通知解除合同，既违背事实也毫无依据，是错误的。解除租赁协议的通知发出前，曹X已经催告了支付租赁费，截止2012年12月10日没有支付，才发出了该通知。曹X出庭证明了上述事实，一审判决前述不予采信而后认定没有催告是错误的。并且，解除租赁协议的通知中明确载明“……多次催告贵公司支付，贵公司一直未予支付”。2012年9月6日至2013年9月6日期间的租赁费，依约应当在2012年7月3日支付，在2012年12月10日上诉人发出解除租赁协议的通知前拖延了五个多月没有支付，这是本案不争的事实，应当也超出了合理期限。四、上诉人依法解除租赁协议，具有法律效力。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或者裁定发回重审。

被上诉人中国XX公司辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实一致。

本院认为，本案双方当事人二审争议的主要焦点问题有两个：一是被上诉人中国XX公司作为本案原告起诉主体是否适格；二是原审法院认定上诉人明珠社区居委会解除与被上诉人中国XX公司之间涉诉租赁协议的通知无效是否正确。

关于第一个争议焦点，被上诉人中国XX公司作为本案原告起诉，主体是否适格问题。在二审庭审过程中，上诉人明珠社区居委会明确认可被上诉人中国XX公司名称的变更过程，在合同履行过程中，租赁费也是由被上诉人缴纳的，在上诉人明珠社区居委会下达的涉诉解除租赁合同的通知中亦明确将被上诉人列为通知主体，被上诉人中国XX公司据此要求确认该解除通知无效，主体适格。对上诉人明珠社区居委会的该项上诉理由，本院不予支持。

关于第二个争议焦点，上诉人明珠社区居委会解除与被上诉人中国XX公司之间涉诉租赁协议的通知效力认定问题。上诉人明珠社区居委会于2012年12月10日向被上诉人中国XX公司发出书面通知，称因被上诉人屡次违约、一直未按合同约定的期限支付租金，根据《合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第九十四条、第九十六条之规定，解除与其签订的租赁协议，并要求返还租赁物、结清未付租金。该通知实质是认为被上诉人中国XX公司未按合同约定支付租金，已构成根本违约，故要求解除合同。但《合同法》第九十四条同时规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案双方当事人签订的租赁合同中对租金的缴纳时间虽有明确约定，但在租赁合同实际履行时，被上诉人中国XX公司并未完全按照合同的约定时限缴纳相应租金，上诉人亦实际接受并未提异议。而在上诉人明珠社区居委会发出涉诉解除通知前，并未向被上诉人中国XX公司发出适当的催告并预留合理的履行期限便径行下达解除通知，并不符合《合同法》第九十四条之规定。原审法院对此认定并无不当，本院依法予以维持。另外，关于在下发解除通知前，上诉人明珠社区居委会是否履行了催告义务的问题。上诉人明珠社区居委会在一二审中均称其工作人员曹X已经向被上诉人履行了催告义务，曹X在一审时亦出庭作证，对其证言应予以采纳。本院认为，证人曹X虽在一审已经出庭作证，已经履行了催告义务，但该证言仅系证人的单方陈述，且该证人系上诉人明珠社区居委会工作人员，证言效力相对较低，亦无其他适当的书面催收证据予以佐证，原审法院对其不予采信是正确的，本院亦予以维持。

综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持；上诉人新泰市青云街道办事处明珠社区居民委员会的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人新泰市青云街道办事处明珠社区居民委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张XX

审判员　　于XX

审判员　　宋XX

书记员　　高XX