一、案件过程

1. 租赁合同签订

2023年8月19日，某商贸公司(承租方，原告)与某商业运营公司(出租方，被告)签订《商铺租赁合同》，约定出租方将位于昆明市xxxxx楼第一层S1号商铺(面积2941.48平方米)出租给承租方，租期5年。合同约定：承租方应于合同签订之日起5日内(即2023年8月23日前)支付第一笔租金441.222元及押金588.296元，合计1.029.518元。

2. 支付与争议

承租方通过其员工杨某向出租方转账共计11万元，另向案外人何X(出租方前法定代表人沟通人)转账1.9万元，合计12.9万元。承租方认为该款项为“订金”，但合同约定为租金及押金。承租方于2023年8月24日测量商铺面积后，主张外围两间商铺未包含在租赁范围内，认为出租方将外围商铺租给第三方导致合同目的无法实现，要求解除合同并退款。

3. 诉讼与反诉

2025年1月10日，承租方起诉要求解除合同、退还12.5万元及利息、承担诉讼费用。出租方提起反诉，要求承租方支付违约金441.222元(相当于三个月租金)及诉讼相关费用。

刘伟律师代理出租方(被告/反诉原告)出庭。

二、案件重要突破点

成功认定承租方违约：法院查明，合同约定的租赁范围仅为S1号商铺，不包括外围两间商铺。承租方自行测量后提出的异议无合同依据。承租方未按约支付首期租金及押金(仅支付12.9万元，远低于102.9万元)，构成违约。

案外人收款被认定为公司收款：承租方支付给案外人何X的1.9万元，因何X系出租方前法定代表人沟通代表，法院适用表见代理规则，认定该款项视为出租方收取，避免了出租方“未收到该部分款项”的风险，同时该款项计入已付租金，但不足以弥补违约事实。

违约金从44.1万元大幅调低至2万元：出租方主张违约金441.222元(合同约定三个月租金)。法院认为承租方未付款造成的实际损失主要是利息损失，出租方未举证其他损失，酌情调整为2万元。虽然调低，但成功获得违约赔偿，且驳回了承租方的退款请求。

律师费、保全保险费由承租方承担：合同约定违约方承担诉讼相关费用，法院支持出租方主张的律师费1万元、保全保险费3000元，由承租方支付。

承租方全部本诉请求被驳回：承租方要求退还12.5万元及利息、保全担保费、律师费等全部被驳回，并需承担本诉案件受理费及保全费。

三、刘伟律师在本案中的价值与作用

刘伟律师代理出租方，在承租方起诉要求解约退款的被动局面下，精准反诉并成功证明承租方未按约支付租金构成违约。通过主张合同约定的律师费、保全费条款，为出租方争取到违约金2万元及律师费、保全费共计3.3万元，同时驳回了承租方12.5万元的退款请求，有力维护了出租方的合同权益，避免了“倒赔”风险。

四、案件结果

昆明市西山区人民法院一审判决：

双方签订的《商铺租赁合同》解除;

承租方向出租方支付违约金20.000元;

承租方向出租方支付律师费10.000元、保全保险费3.000元，合计33.000元;

驳回承租方的全部本诉请求(要求退还12.5万元及利息等);

本诉案件受理费2912元、保全费1173元由承租方负担;反诉案件受理费及保全费大部分由出租方负担(因违约金调低)，但承租方仍需承担部分。

出租方实际获赔：33.000元(违约金+律师费+保全费)，并避免了12.5万元的退款损失。