一、案件详情
本案属于标的体量巨大、涉众广、社会影响大的重大民生类房地产合资合作开发合同纠纷案件，涉案新民居项目搁置十余年，牵扯数百购房业主、村民集体权益及基层维稳工作。河北瑞达律师事务所祖小龙律师接受辖区乡镇基层治理单位、辖区集体自治组织共同委托，全程代理本案诉讼，成功突破对方多项抗辩观点，最终法院判决解除多年僵死的合作协议、由原告方整体接管烂尾项目，彻底化解重大民生维稳风险，实现案件全盘胜诉。
案涉项目为省级重点新民居示范工程。2010年3月，辖区自治组织与涉案投资公司签订《合作协议》，约定由自治组织提供建设用地，投资公司负责全额投资、施工建设、楼盘销售及项目整体运营。后续涉案房地产开发公司加入项目，与投资公司签订联合建设合同，二被告共同开发案涉楼盘，共享项目销售、管理权利，共担项目全部风险。
项目开发过程中，二被告严重违背合同约定及新民居项目管理规定，违规以大产权商品房名义对外销售房源，收取巨额购房款项。因无法兑现大产权办证承诺，大量购房业主集体要求退房退款，引发大规模信访维稳事件。同时，二被告资金链断裂，自2013年起项目全面停工，十余年间未完成竣工验收、未交付使用，项目彻底烂尾。且二被告长期拖欠村民土地补偿款、租金，拒不退还业主购房款，合同根本目的完全无法实现。
为解决维稳难题、盘活烂尾项目，二被告于2018年出具书面《承诺书》，承诺限期缴纳三千余万元退款准备金，否则自愿将案涉11栋楼盘及30亩未开发建设用地交由基层治理单位全权处置。但期限届满后，二被告未履行任何承诺义务。基层治理单位为平息事态、保障业主权益，被迫出借千余万元资金用于垫付业主退款，而二被告始终拒不整改、拒不履约。
为维护集体权益、村民及购房业主合法权益，彻底终结项目烂尾僵局、化解信访风险，二原告委托祖小龙律师向法院提起诉讼，请求解除涉案合作协议、判令被告依约移交项目楼盘及建设用地。庭审中，二被告当庭抗辩原告主体不适格、解除权已过除斥期间、承诺书无效等多项理由，试图全盘推脱责任，祖小龙律师逐一击破对方抗辩观点，完整举证、严谨庭审说理，全力维护原告合法权益。
二、办案思路
1. 破除主体不适格抗辩，锁定原告合法诉讼地位：针对被告主张基层治理单位非合同相对方、诉讼主体不适格的核心抗辩，律师结合案件事实精准论证，案涉项目引发大规模信访维稳问题，基层治理单位作为属地管理主体，实际参与项目协调、垫付巨额退款资金，与案件存在直接利害关系，与辖区自治组织共同维权合法有据，最终法院依法认定二原告主体适格。
2. 突破除斥期间争议，证实解除权合法有效：被告恶意主张原告解除权已超一年除斥期间，试图驳回全部诉求。律师精准梳理十年项目履约脉络，证实二被告多年来持续承诺复工整改、虚假履约，原告始终善意等待项目盘活，解除权起算时点应自明确知晓合同目的无法实现时起算，本案起诉未超法定行使期限，彻底击穿对方时效抗辩。
3. 完整固定被告根本违约事实，夯实合同解除基础：律师系统性梳理全套证据，从合作协议、联合建设合同、被告违规销售记录、长期停工事实、拖欠补偿款、拒不退款、信访记录、承诺书等多角度，完整证实二被告存在根本性违约，项目烂尾十余年，合同居住、建设、惠民的核心目的彻底无法实现，完全符合《民法典》法定合同解除条件。
4. 借力司法鉴定，固定项目核心资产价值：针对涉案楼盘、建设用地资产价值争议，律师依法申请工程造价、地上附着物价格司法鉴定，通过专业鉴定结论锁定数千万级项目资产价值，为法院判决项目移交、款项抵扣、责任划分提供精准司法依据，保障判决结果公平公正、有据可依。
5. 兼顾民生维稳与法律原则，适配司法裁判导向：本案涉众多业主、村民集体利益及社会稳定，律师庭审说理充分结合民生维稳原则，阐明继续维持无效合同、放任项目持续烂尾，将持续损害数百群众合法权益、滋生信访隐患，契合法院实质性化解纠纷、维护社会稳定的裁判理念。
6. 精准梳理债权债务，厘清权责边界：针对项目复杂的欠款、抵押、查封、业主未退款、村民补偿等多项债务，律师逐项梳理核对，明确各项债务抵扣规则，协助法院精准核算抵扣款项、确定双方权责，最终实现项目平稳交接、债务有序承接。
三、案件总结
本案是本地典型的**长期烂尾新民居项目、涉众型房地产合作开发纠纷**，案件时间跨度长达十余年，案情错综复杂，涉及合同效力、主体资格、解除权时效、违约责任、资产鉴定、债务抵扣、民生维稳多重法律及实务问题，抗辩难度极大、审理周期长。
案件核心争议聚焦三大难点：一是基层治理单位是否具备原告诉讼主体资格；二是长达十余年的项目纠纷，原告行使合同解除权是否超过法定除斥期间；三是被告出具的承诺书是否有效、项目资产是否应当移交原告处置。祖小龙律师凭借扎实的办案功底，精准适用法律规定、完整固定证据链条、层层拆解对方抗辩逻辑，逐一攻克三大核心争议难点。
法院最终全部采纳律师核心代理意见，依法判决案涉核心合作协议限期解除，烂尾11栋楼盘、30亩未开发土地由二原告整体接管处置，同时明确各项债务抵扣规则，判令二被告承担全部司法鉴定费用、案件受理费。本案成功终结十余年项目僵局，盘活数千万级国有、集体资产，彻底化解群体性信访风险，实现法律效果、社会效果、维稳效果三重胜诉。
四、律师价值
1. 攻克疑难复杂商事纠纷：成功处理跨度十余年、多层法律关系、涉众维稳的重大房地产合作烂尾案件，突破主体不适格、除斥期间过期两大核心败诉风险，实现案件全额胜诉。
2. 盘活千万级烂尾资产：通过诉讼依法解除无效合作协议，助力政府、村委全面接管烂尾项目，盘活闲置土地与在建工程，挽回巨额集体资产损失，为后续项目重启、整改、交付奠定司法基础。
3. 化解重大民生维稳风险：彻底终结项目烂尾僵局，解决数百购房业主、村民多年维权难题，平息长期信访隐患，有效维护基层社会稳定，彰显法律服务社会治理的核心价值。
4. 精细化把控复杂案件审理：熟练处理司法鉴定、多主体权责划分、复杂债权债务抵扣、涉众纠纷调解等疑难实务问题，精准适配法院裁判尺度，保障判决结果可落地、可执行。
五、适用场景
本案例办案思路与胜诉逻辑，适用于新民居/新农村建设项目纠纷、房地产合资合作开发纠纷、长期烂尾项目处置、涉众型购房维权纠纷、合同解除权争议、诉讼主体资格抗辩、除斥期间时效抗辩、重大民生维稳类商事纠纷等复杂疑难案件。
六、法律服务指引
针对房地产合作开发烂尾、项目停滞、开发商违约、集体资产受损、涉众信访维权、合同解除受阻、时效抗辩疑难等复杂商事、民生纠纷，均可委托祖小龙律师处理。
祖小龙律师深耕房地产纠纷、商事合同纠纷、重大疑难涉众案件多年，精通烂尾项目处置、合同解除、时效抗辩突破、证据体系搭建、司法鉴定适配、维稳类案件庭审说理，熟悉本地法院重大复杂案件裁判尺度，可为政府、村委、企业提供全流程专项法律服务，高效破解陈年疑难纠纷、盘活资产、止损维权。
