某月 17 日公开开庭进行了审理。原告 XX 及委托诉讼代理人罗文斌、被告 XX XX银行委托诉讼代理人 DXX 到庭参加诉讼。本案因当事人变更诉讼请求、申请延期举证、对拟拆除工程的造价申请评估等，经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。
XX 向本院提出诉讼请求：1. 判令被告 XX XX银行赔偿原告违约金 10 万元；2. 赔偿建筑物拆除费 22 万元；3. 赔偿房屋闲置一年期的损失 15 万元；4. 本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，将赔偿拆除费 22 万元变更为履行拆除装修物的行为义务，恢复房屋原状，并增加赔偿律师费损失 1 万元。事实和理由：2019 年 4 月 1 日，原告 XX 与原 XX公司签订房屋租赁合同，原告将其位于剑阁县乡镇街道XX牌号隐匿的商住房一楼、二楼（面积 620 平方米）出租该行开设银行网点。合同主要约定内容为，租期二十年即 2019 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月 31 日止；前五年租金每年 15 万元，之后随行就市，税负由银行承担；在不影响房屋结构和使用性能的前提下可以对房屋进行装饰装修；租赁到期，房屋完好交付，装修物归原告，不能搬运的归原告使用，并不得要求原告支付装修费；租赁期内银行退租应提前三月通知原告，已交房租不退，并支付违约金 10 万元；未尽事宜由双方补充规定。
本院组织双方查看房屋，经征得双方同意，对房屋门锁进行了破坏性处理。故对被告主张的相关事实，本院不予认定。
另查明，原告陈述房屋出租前系清水房。据现场查看，本案所涉房屋一楼、二楼系现浇框架结构。原 XX银行除砌筑金库和柜台外，粉刷了墙体；对楼顶进行了吊顶装饰；地面铺设了瓷砖；将一楼后墙一处大窗户改为两扇小窗户，另一窗户砌筑成墙体；拆除二楼厕所、厨房，重新布局修建；另构筑房屋 5 间。
本院认为，本案所涉房屋租赁合同的履行持续至《中华人民共和国民法典》生效实施之后，本案应当适用民法典有关规定进行调整。原告 XX 与原 XX银行签订的房屋租赁合同及补充说明合法有效，对双方当事人具有约束力。本案争议的主要焦点：1. 被告解除合同是否符合情势变迁，违约金是否约定过高以及是否应支付；2. 违约金赔偿后，是否还应赔偿其他损失以及损失如何计算；3. 被告负责拆除装饰装修物的范围。
关于情势变迁。根据民法典第五百三十三条第一款规定，情势变迁是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的情形。原 XX银行作为商业银行和金融机构，相对原告和一般市场主体，应该具有较强的商业风险意识和法律常识，在乡镇租赁房屋开设银行网点，是否适宜签订法律规定最长租赁期限的房屋租赁合同，应当经过该行集体研究和决策，并报相关金融监管机构备案。合同也约定了银行在租赁期限内享有单方解除合同的优益权，但约定应支付违约金 10 万元。证明该行已经预见到其中的商业风险和违约风险，并能够承受。其次，被告主张其吸收合并原 XX银行系国家金融政策和政府的强制行为，但通过其提供的有关政府部门批复等证据表明，该行为系被告与原村镇银行之间的正常商业行为，同意合并的行政许可依据被告申请而为，不属于政府强制行为。综上，被告主张情势变迁，不符合法律规定，由此解除合同构成违约，应当承担解除合同的违约责任。
关于装饰装修物的拆除范围。原 XX银行租赁原告房屋开设银行网点，在安全性方面属特殊用途，必须对房屋进行必要改造。双方订立合同时已明知，并对此进行了约定。约定在不影响房屋结构和使用性能的前提下，可以对房屋进行装饰装修，租赁到期，装修物归属原告，不能搬运的归原告无偿使用，一楼、二楼的金库、柜台等建筑物由银行拆除。根据以上约定表明，届时退房并不要求恢复到房屋的原状。但鉴于本案所涉房屋系承租人违约，提前终止租赁，原告订立合同时的预期收益发生改变，有关拆除装饰装修物的范围，可以适当放宽。除明确约定拆除金库和柜台外，凡符合长、宽、高三维空间的构筑物，可以认定为合同约定的建筑物范畴。据此，二楼构筑的所有房屋和改造的厕所、厨房等属于建筑物，被告应予拆除。其余地板瓷砖、墙砖、房屋吊顶等，不具有三维空间属性，不认定为合同约定的建筑物，其所有权、使用权以及处置权，按照合同约定属于原告，如原告不使用，自行负责拆除。后墙大窗户被改建和封堵，对房屋通风、采光势必存在一定影响，属于合同约定的改变使用性能，故对改建的窗户及封堵应予拆除。另二楼原厕所和厨房亦被改造。但原告未提供证据证明改造前的状况，房屋出租前系清水房，无从判令被告对窗户、厕所、厨房履行恢复原状的行为义务，判令酌情补偿窗户、厕所、厨房重建费用 3 万元，更具现实意义。
关于房屋被闲置所造成的损失。本案因双方当事人对解除合同后的违约补偿和房屋恢复各执己见，双方所持意见或诉求，均不完全符合法律规定。该争议致使房屋不能正常交接，加之诉讼活动，造成房屋闲置的既成事实。本案所涉房屋系商业用房，不能无视房屋闲置损失的客观存在。本案所涉合同已于 2025 年 1 月 1 日提前通知，于同年 4 月 1 日解除，房租亦结清至同年 4 月 1 日。原告已收益租金 90 万元。综合考量拆除建筑物及房屋修缮所需必要时间、房屋重新招租以及本案诉讼等情况，酌情核定房屋闲置时间 10 个月。双方未提供反映当地房屋租赁行情的其他证据，参照本案所涉租金价格 80%，酌情核定房屋闲置损失 10 万元。
关于本案违约金及违约金与违约损失之间的关联性。民法典第五百八十四条规定 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”。民法典第五百八十五条第一款和第二款规定 “当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。《最高人民法院关于适用 < 中华人民共和国民法典 > 合同编通则若干问题的解释》第六十五条第二款规定 “约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失”。根据以上法律规定，违约金兼具惩罚违约行为和赔偿损失的双重功能，除当事人对违约金和损失赔偿有特别约定外，二者通常不能并用。同时，为防止当事人订立违约金时滋生道德风险，法律规定违约金应与违约行为造成的损失基本相当，并不得超过违约损失的百分之三十。本案所涉合同约定，如被告解除合同终止租赁，应赔偿违约金 10 万元，未约定赔偿其他损失以及其他损失的赔偿额计算方法。被告解除合同，原告并无过错。二十年租期仅履行六年，如全部履行，原告预期收益不菲。原告除以上损失，还存在律师费损失 1 万元。原告损失合计 14 万元许。故被告关于约定违约金 10 万元过高的意见，本院不予支持。原告主张违约金的同时，还主张赔偿其他损失，可以视为原告提出增加违约金的诉讼请求。故本院酌情调整，判令被告赔偿原告违约金 15 万元。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条第一款和第二款，最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 合同编通则若干问题的解释》第六十一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用 < 中华人民共和国民事诉讼法 > 的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用 < 中华人民共和国民法典 > 时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下:
一、被告 XX XX银行于本判决生效十日内赔偿原告 XX 违约金 15 万元；
二、被告 XX XX银行于本判决生效三十日内拆除原告 XX 名下案涉房屋一楼、二楼内的金库、柜台、二楼宿舍房、厕所、卫生间、后墙窗户；
三、驳回原告 XX 其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费 10200 元，由被告 XX XX银行负担 6200 元，原告 XX 负担 4000 元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
审判长：XXX
审判员：XXX
人民陪审员：XXX
四川省剑阁县人民法院
二〇二五年十一月十九日
书记员：XXX
本件与原本核对无异
