一、文书基础信息

审理法院：山东省胶州市人民法院 判决日期：二〇二五年

二、案件背景

原告通过工程抵账方式全款购置开发商商品房，签订正式预售合同，约定交房时间为 2023 年 12 月 31 日。到期后开发商迟迟未达到房屋交付标准，长期逾期交房。原告委托李丹丹律师提起诉讼，主张按已付房款日万分之一标准计算逾期交房违约金；开发商抗辩应当适用补充协议 90 个工作日免责、违约金上限 5% 条款。

案件核心争议

1. 工抵房抵账付款能否认定原告已全额履行购房付款义务；

2. 补充协议约定逾期前 90 个工作日开发商无需承担违约金、违约金封顶总房款 5% 是否有效；

3. 能否依据合同对等原则，自约定交房次日直接起算违约金，不受 90 个工作日免责约束；

4. 违约金计算金额是否应当支持原告诉请数额。

三、案件审理结果

法院认定开发商逾期交房构成违约，采纳律师核心诉讼主张，全额支持原告诉请违约金 53636.91 元；本案全部案件受理费由开发商承担。

四、李丹丹律师核心代理作用

1. 完整梳理工抵房全套付款证据，夯实全款购房事实

本案并非常规现金、按揭购房，为工程款抵账房源。律师完整归集三方抵付协议、工程款抵销凭证、预告登记证明、维修基金缴费单据、正式商品房预售合同，形成完整证据链，清晰证明原告已全额付清 XXX 元购房款，履行全部买方合同义务，不存在付款瑕疵，开发商当庭对付款事实无异议。

2. 围绕合同对等原则当庭抗辩免责格式条款

庭审中针对开发商 “前 90 个工作日无违约金、违约金封顶 5%” 的抗辩重点辩论：合同针对买方逾期付款约定即时起算日万分之一违约金，权利义务应当对等；开发商预先设置免责宽限期、上限限制属于减轻自身违约责任的格式条款，有违公平诚信原则，请求法院按交房次日起算违约金。法院虽认定条款有效，但核算后原告诉请金额未超过房款 5% 上限，最终足额支持诉求。

3. 精准核算违约金，明确分段计算逻辑

律师严格依照合同约定标准，区分约定交房日期、免责工作日、计息起始节点，精确核算暂计至起诉之日违约金数额，诉求清晰、计算有据，法庭核对数字后直接采信原告诉求金额。

4. 完整完成权属相关举证，固定开发商违约事实

提交房屋预告登记材料、维修基金缴纳凭证，佐证原告早已完成全部购房配套义务，而被告自认案涉房屋至今不具备交付条件，固定开发商单方逾期违约的核心事实，不存在原告配合交房迟延的过错情形。

5. 诉讼费全部主张由违约开发商承担

诉讼请求明确要求案件受理费由被告承担，判决最终判令开发商全额返还原告预交诉讼费，降低当事人维权成本。

五、适用咨询场景

1. 工程抵账房（工抵房）商品房买卖逾期交房纠纷；

2. 购房合同补充协议设置逾期免责期、违约金上限；

3. 开发商长期停工、达不到交付标准拒不赔付违约金；

4. 主张买卖双方违约责任对等，要求足额赔付逾期交房损失；

5. 已办理网签、预告登记，开发商持续拖延交房。

六、法律服务指引

商品房预售、现房买卖、工抵房房产纠纷均可预约李丹丹律师。律师擅长梳理抵账、转账、按揭各类购房付款凭证，针对开发商格式免责条款开展针对性庭审抗辩，精准核算逾期交房 / 办证违约金，完整主张购房人全部损失，诉讼费、维权相关开支一并向开发商追责，高效维护购房者合法房产权益。