南京陈星律师｜租客拖欠租金损坏房屋，起诉追回全部租金并赔付房屋损失
南京陈星律师代理的江苏XX集团有限公司（以下简称XX集团）与X某房屋租赁合同纠纷一案，经江苏省南京市xx人民法院审理作出民事判决，法院依法支持XX集团全部诉讼请求，判令被告X某支付拖欠租金280039.68元、恢复原状损失费26993.13元、逾期付款损失及房屋占有使用费、物业费，并限期腾空返还商铺。陈星律师凭借扎实的法律功底、精准的诉讼策略，在一审中全面夯实被告违约事实，成功为当事人追回全部经济损失，顺利收回被占用的商铺资产。
一、案例简介
2023年5月12日，XX集团（出租方）与X某（承租方）签订《高淳区xxxx门面房租赁合同》，将位于江苏高淳xxxx商铺出租给X某使用，建筑面积319.68平方米，租赁期限自2023年5月12日起至2026年6月11日止，年租金140019.84元，按年度支付，于每年5月12日前一次性付清。合同签订后，XX集团依约交付了租赁房屋，但X某自2024年6月12日起连续两年未支付租金，累计拖欠租金280039.68元，且在租赁期限届满后仍未腾空返还商铺，仍持续占用房屋经营眼镜店。XX集团多次催收无果，委托陈星律师提起诉讼，诉求判令X某支付拖欠租金及逾期损失、腾空返还商铺、支付恢复原状损失费及房屋占有使用费、物业费等。
二、办案过程
陈星律师接受委托后，针对本案房屋租赁合同纠纷中被告长期拖欠租金、租期届满拒不腾房、房屋损坏需要恢复原状等核心争议焦点，制定了层层递进的诉讼策略，精准应对案件难点：
深入梳理合同条款，夯实被告违约事实基础：律师仔细研读《门面房租赁合同》全部条款，梳理出租金支付方式、支付期限、滞纳违约金计算标准、租赁期限届满返还义务、装修恢复原状约定等关键条款，结合被告连续两年未付租金的事实，向法院清晰呈现X某根本违约的完整证据链。同时指导当事人提交租赁合同、不动产权证、催收沟通记录等关键证据，为一审胜诉奠定坚实基础。
精准构建诉请体系，全面覆盖当事人损失：律师在诉讼过程中，根据案件进展动态调整诉讼请求，不仅主张被告支付拖欠的两年租金280039.68元及逾期付款损失，还针对租期届满后被告拒不腾房的实际情况，增加诉请要求被告限期搬离腾空、恢复房屋原状或赔偿恢复损失26993.13元，并主张自逾期之日起按日计算的房屋占有使用费和物业费，确保当事人的全部经济损失得到充分主张，体现了律师对案件全貌的精准把控和前瞻性诉讼布局。
委托专业造价测算，量化房屋恢复原状损失：针对被告承租期间对房屋造成的损坏，律师协助当事人委托南京xxx管理咨询有限公司对xxx房屋损坏恢复工程进行造价测算，得出预算价26993.13元，将房屋损坏损失精准量化，为法院支持恢复原状损失赔偿诉请提供了客观、权威的金额依据。
紧扣法律规定，强化合同解除与返还义务的合法性：律师在庭审中始终紧扣《民法典》第七百零三条（租赁合同定义）、第七百二十二条（承租人未支付租金的法律后果）、第七百三十三条（租赁期限届满承租人返还义务）等核心法律规定，向法院明确指出X某未按约支付租金已构成根本违约，租赁期限届满后负有返还租赁物的法定义务，其持续占用房屋侵犯了出租人对房屋享有的物权，应当承担相应的法律后果，抗辩思路清晰、法律依据充分。
三、案件结果
南京市xxx人民法院采信陈星律师的代理意见，依法作出（2026）苏01xx民初xx号民事判决，当事人的全部核心权益得到全面维护：
判令被告X某于判决生效之日起10日内支付XX集团房屋租金280039.68元及逾期付款损失（以140019.84元为基数，自2024年6月12日起计算至2025年6月7日；以280039.68元为基数，自2025年6月8日起计算至实际清偿之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算），并支付恢复原状损失费26993.13元；
判令被告X某于判决生效之日起10日内将位于南京市xxxxx不动产腾空后迁出并交还给XX集团；
判令被告X某于判决生效之日起10日内赔偿房屋占有使用费（自2026年6月15日起按每日383.62元计算）和物业费（自2026年6月12日起按每日10.656元计算），均支付至实际腾空房屋并交还时为止；
案件受理费5989元减半收取2994.5元，由被告X某全部负担，最大限度降低了当事人的维权成本。
四、律师价值
本案系房屋租赁合同纠纷的一审案件，被告长期拖欠租金且在租期届满后拒不腾房，案件存在“违约事实认定、租期届满返还义务、房屋损坏损失量化、逾期占用费用主张”等多重难点，陈星律师凭借专业的法律素养与高效的诉讼策略，为当事人实现了一审完胜，其专业价值体现在多个核心维度：
精准构建诉讼请求体系，实现损失全覆盖：律师并非简单主张租金，而是根据案件事实构建了涵盖拖欠租金、逾期付款损失、恢复原状损失、房屋占有使用费、物业费等多维度的完整诉请体系，确保当事人的全部经济损失均纳入司法主张范围，体现了对案件损失的精准识别和全面主张能力。
动态调整诉讼策略，前瞻应对案件变化：诉讼过程中，律师根据被告在租期届满后仍未腾房的实际情况，及时增加搬离腾空、恢复原状、占有使用费等诉请，体现了律师对案件发展态势的敏锐洞察和灵活应变能力，避免了因诉请遗漏导致的二次诉讼成本。
善用专业评估手段，量化难以确定的损失：针对房屋损坏恢复费用这一难点，律师协助当事人委托专业工程管理咨询公司进行造价测算，将原本难以确定的损失金额精准量化为26993.13元，为法院支持该项诉请提供了客观依据，体现了律师在证据组织和损失量化方面的专业能力。
紧扣法律条文，构建严密法律论证：律师在代理意见中系统援引《民法典》第二百三十八条（物权损害赔偿请求权）、第四百六十五条（合同效力）、第五百零九条（合同履行原则）、第五百七十七条（违约责任）、第五百八十四条（损失赔偿范围）、第五百八十五条（违约金）、第七百零三条（租赁合同定义）、第七百二十二条（未付租金法律后果）、第七百三十三条（租赁物返还义务）等多条法律规定，构建了从合同效力、违约责任到物权保护的完整法律论证链条，让法院依法全面支持了当事人的诉讼请求。
高效实现诉讼目标，降低维权成本：律师的专业代理让当事人在一审中即实现全部胜诉目标，追回全部拖欠租金及损失赔偿，顺利收回被占用的商铺资产，且法院判令被告承担全部案件受理费，从根本上降低了当事人的维权成本，真正实现了“胜诉且减损”的维权效果。
