屈晨晨律师代理房屋租赁合同纠纷案胜诉——成功追回承租人所欠租金及律师费
屈晨晨律师代理：原告
案件类型：合同事务
代理结果：胜诉
裁决法院：贵州省兴义市人民法院
案件主要内容
2025年2月8日，陈XX（甲方）与刘XX（乙方）签订了一份《场地转租合同》，约定陈XX将其合法拥有租赁使用权的位于兴义市某处的办公场地转租给刘XX使用。该场地建筑面积为一百四十平方米，转租期限自2025年2月9日起至2025年9月10日止，总租金为二万五千元。支付方式约定为：合同签订之日支付首期款五千元，剩余二万元分九期支付，每月10日前支付两千二百余元。此外，合同还对物业费、水电燃气费等其他费用的承担进行了明确约定。
在违约责任方面，合同作出了较为严格的约定：乙方（承租方）如逾期支付转租款项，每逾期一日应按照未支付总金额的千分之五向甲方支付日违约金，累计计算；单次逾期超过七日的，甲方有权解除合同、收回场地，并没收已收金额，乙方还应按照转租总金额的百分之二十向甲方支付违约金。同时，合同还约定了实现债权的费用承担条款，明确违约方应承担的赔偿范围包括但不限于直接损失、间接损失、可得利益损失、律师代理费、诉讼费等。
合同签订后，陈XX依约于2025年2月9日将场地交付给刘XX使用。刘XX在初期尚能按时支付部分租金，但自2025年10月10日起开始拖欠租金。经陈XX多次通过微信催要，刘XX均以各种理由推脱，共计拖欠两期租金四千四百余元。陈XX遂委托屈晨晨律师代理本案诉讼，向人民法院提起诉讼，请求判令解除双方签订的《场地转租合同》、判令被告支付到期未付租金四千四百余元、支付违约金五千元（自2025年12月3日起至实际清偿之日止），以及被告承担律师费一千元。
本案争议
本案的争议焦点主要集中在以下几个方面。
第一，关于合同解除的问题。原告请求法院判令解除双方签订的《场地转租合同》。然而，法院经审理认为，涉案合同的租赁期限已于2025年9月10日届满，合同期限自然终止，无需法院再行确认解除合同。这一认定体现了合同期限届满与合同解除在法律后果上的区别。
第二，关于未付租金的认定。原告主张被告支付自2025年10月10日起至2025年11月10日止两期租金共计四千四百余元。屈晨晨律师提交了完整的微信聊天记录和转账记录作为证据，形成了完整的证据链，证明被告自2025年10月10日起确实存在拖欠租金的事实。法院经审理对原告的该项主张予以支持。
第三，关于违约金的调整。合同约定的逾期付款违约金为每日千分之五，折合年利率高达百分之一百八十二点五，明显过高。原告未能举证证明其实际损失达到合同约定的违约金水平。法院依法对违约金进行了调整，最终确定以未付租金四千四百余元为基数，自2025年11月11日起按一年期贷款市场报价利率上浮百分之五十即年利率百分之四点五计算违约金至实际清偿之日止。
第四，关于律师费的承担。由于双方在合同中明确约定了违约方应承担律师代理费，且原告提交了与律师事务所签订的法律服务合同及律师费发票予以佐证，法院对原告主张的律师费一千元予以支持。
本案的经验
本案的经验启示主要体现在以下几个方面。
首先，在房屋租赁合同纠纷中，证据的完整性和系统性至关重要。屈晨晨律师通过系统梳理原告与被告之间的微信聊天记录和转账凭证，完整还原了双方的合同履行过程，从合同签订、场地交付、租金支付到违约催款，形成了环环相扣的证据链条。特别是在被告刘XX经法院依法传唤未到庭参加诉讼的情况下，原告方提交的证据成为法院认定事实的唯一依据，证据的充分性直接决定了诉讼的成败。
其次，关于违约金条款的约定和主张应当合理。虽然合同中约定了较高的违约金标准，但根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。司法实践中，法院通常会将违约金调整至合理水平。本案XX合同约定的日违约金千分之五折合年利率百分之一百八十二点五，远超合理范围，法院最终调整为年利率百分之四点五。因此，在签订租赁合同时，建议将违约金标准约定在合理范围内，如参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的一倍半至四倍之间，这样更有可能获得法院的支持。
再次，律师费条款的约定具有重要价值。本案之所以能够成功主张律师费，关键在于双方在合同中明确约定了违约方应承担律师代理费。在签订租赁合同时，应当将律师费、诉讼费等实现债权的费用明确约定为违约方的承担范围，这在发生纠纷时能够有效降低维权成本。
最后，关于合同解除的时机把握。本案中，由于合同租赁期限已经自然届满，法院认为无需再行判决解除合同。在实际操作中，如果承租方存在严重违约行为且合同期限尚未届满，出租方应当及时行使合同解除权，避免因合同期限届满而导致解除权无法行使的问题。
律师在本案中的价值
屈晨晨律师在本案中通过系统梳理微信聊天记录和转账凭证，构建了完整的证据链，准确主张了租金、违约金及律师费，成功维护了委托人的合法权益，体现了专业律师在合同纠纷案件中的核心价值。
办案心得
在房屋租赁纠纷案件中，许多当事人往往忽视了证据保全的重要性。本案的原告陈XX在与被告刘XX的交易过程中，保留了较为完整的微信聊天记录和转账凭证，这为诉讼提供了有力的证据支持。屈晨晨律师在办案过程中，首先对全部证据进行了系统梳理和分类，按照时间顺序将微信聊天记录和转账记录一一对应，清晰展示了合同的签订、履行、违约的完整过程。
同时，屈晨晨律师在庭审中准确把握了争议焦点，针对违约金过高的问题，提前向委托人提示了法院可能调整的风险，使委托人形成了合理的诉讼预期。在律师费的争取上，律师充分利用了合同中的律师费承担条款，成功为委托人挽回了律师费损失。
本案的另一个重要启示是，在签订任何书面合同时，都应当重视违约责任条款和律师费条款的约定。一份完善的合同不仅能够预防纠纷的发生，更能够在纠纷发生后为维权提供充分的合同依据。建议从事房屋、场地租赁的当事人，在签订合同时务必约定明确的租金支付期限、违约金计算方式以及律师费承担条款，以最大限度地保护自身合法权益。
适用客户：
本案适用于房屋租赁合同纠纷、场地转租纠纷、商铺租赁纠纷、办公场地租赁纠纷、租金拖欠纠纷、合同解除纠纷、违约金纠纷等合同事务类法律问题的出租方和承租方。
推荐关键词
房屋租赁合同纠纷、场地转租合同、租金拖欠、违约金调整、律师费承担、合同解除、民法典第五百八十五条、民法典第七百二十二条、逾期付款违约金、LPR利率、实现债权费用
