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一、案件背景
张XX与李XX系夫妻，2014年12月分得五里坨定向安置房两套，分别为甲号房屋与乙号房屋。2014年12月20日，两原告与王XX签订《房屋买卖合同》，约定将上述两套房屋分别以120万元出售给王XX，签约当日即将甲号房屋的钥匙、水电卡及房屋交付王XX使用，王XX一家自此居住至今。关于合同性质，双方诉讼中反复：最初两原告主张双方名为买卖实为抵押借款，2016年以返还原物纠纷起诉要求返还甲号房屋，被北京市石景山区人民法院驳回；2019年，两原告改以合同解除为诉由再次起诉。
二、案件经过
（一）原告主张
张XX、李XX请求确认其与王XX于2014年12月20日签订的关于甲号房屋的《房屋买卖合同》于2019年5月7日解除。理由是：双方签订合同的真实目的并非买卖房屋，而是作为借款的担保。2016年两原告以返还原物纠纷起诉，该案判决虽驳回了其诉讼请求，但同时指出，合同是否有效、房款有无交付等问题亦非返还原物纠纷应当解决的问题。该案中王XX称其已支付全部购房款，事实上从未支付过，属以自己的行为表明不履行主要债务。
（二）被告抗辩
王XX辩称：双方并非借款关系。两原告曾欲以两套房屋作抵押借款，因房屋未办理权属登记而未成，后又提出将房屋出售给王XX。当时市场价格约一百四五十万元一套，双方协商以120万元一套成交。两原告要求以现金支付两套房屋购房款共计240万元，理由是需拿该款到山东经营酒店。王XX亦有家中存放现金的习惯，且双方系朋友关系，遂同意以现金支付，其从家中清点出一百二十万元现金，第二天带去交付原告。合同文本由两原告提供，签约当日两原告将签好字的原件拿走，称付清房款才交付；王XX曾要求出具收据被搪塞，遂只在合同原件上自行书写“钱款已清”字样并捺印。甲号房屋的权属确认单已交付王XX，可视为不动产的变更登记。
（三）法院查明
《五里坨定向安置房权属申请确认单》中列明人员为张XX，选定房号为甲号、乙号。2014年12月20日签订的《房屋买卖合同》约定：出售方自愿将甲号房屋（建筑面积56平方米）出售给购买方，成交价格120万元；一方在办理过户中违约并最终不能办理过户手续的，违约方退还购房款并支付总房款10%的违约金。
关于前案：2016年，两原告以返还原物纠纷为由将王XX诉至石景山法院。该院判决认为，王XX基于房屋买卖合同及事后占有行为而占有涉案房屋并非无权或非法占有，故不支持返还房屋的诉讼请求，同时指出，合同是否有效、房款有无交付及合同继续履行问题并非返还原物纠纷应当解决的问题。另查，王XX曾就乙号房屋起诉两原告要求交付并过户，两原告抗辩双方名为买卖、实为借贷，该院驳回其全部诉讼请求；后王XX又以物权保护纠纷起诉两原告及李先生要求腾退该房屋并支付使用费，该院判令二原告及李先生腾退房屋并按每月二千元标准支付使用费，经二审维持。
本案审理中，两原告表示甲号房屋与乙号房屋情况相同，因生效判决已确认房屋买卖合同关系，故主张双方就甲号房屋系合法有效的买卖合同关系，王XX未付款，故依法行使合同解除权。王XX认可该合同有效，主张房款已付清。两原告于2019年4月23日起诉，王XX次日收到起诉状。经释X，两原告仅要求确认解除。
双方争议的事实为王XX是否给付甲号房屋购房款120万元。王XX主张其于2014年12月21日转账当天，在门头沟区一家银行外路边张XX的商务车内向张XX支付现金120万元，款项来源于家中存放的现金，收款后未出具收条。两原告不予认可，主张其所述付款时间、地点与在石景山法院的陈述不一致，且两原告手中并无合同原件，其自行注明“钱款已清”没有法律效力。
本案《房屋买卖合同》原件由王XX提供。经查，石景山法院前案卷宗中2016年12月14日的庭审笔录第4页载明：“王XX：当时他全部要现金，我没有那么多，给了他一套房屋的现金，剩下第二天给他转过去的。”王XX主张该笔录记载有误。法院认定：该主张仅是其在合同原件上注明款项已清，不能证明张XX收取了该款项，其陈述的付款时间、地点与前次诉讼中的陈述存在矛盾，其主张以现金交易且未打收条亦与常理不符，故不予采纳，确认王XX至今未付购房款120万元。
（四）法院认为
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据。本案争议焦点在于：一、双方就甲号房屋存在何法律关系；二、两原告是否享有合同解除权。关于焦点一，两原告虽在起诉时主张双方就两套房屋签订的合同均非真实的买卖关系而是抵押借款关系，但未就该主张提供证据证实，且在庭审中明确表示基于法院生效判决其认可双方存在房屋买卖合同关系，王XX亦作同样主张，故法院确认双方存在真实的房屋买卖合同关系，其内容不违反法律、法规的强制性规定，当属有效。
关于焦点二，依据《民法典》相关规定，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务的，对方可以解除合同。本案双方未明确约定付款期限，现王XX在合同签订后四年多时间内仍未履行付款义务，且坚称房款已支付完毕，属以自己的行为表明不履行主要债务，因此两原告依法享有解除权。两原告起诉要求解除合同，王XX于2019年5月7日收到起诉状，故法院确认合同于该日解除。
三、裁判结果
北京市门头沟区人民法院判决如下：确认张XX、李XX与王XX于2014年12月20日签订的关于甲号房屋的《房屋买卖合同》于2019年5月7日解除。案件受理费七千八百元，由王XX负担。
四、案件分析
（一）证据运用与法律关系认定
第一，前案判决的指认划定了后案的请求权边界。本案最有价值的一份材料，是石景山法院前案判决中关于合同效力、房款有无交付并非返还原物纠纷审理范围的指认。两原告据此把诉讼请求从返还原物转向确认合同解除，争点由占有是否合法平移为合同目的能否实现。
第二，单方批注的证明力。本案中唯一指向已付房款的证据，是王XX自己在合同原件上书写捺印的“钱款已清”。不予采信的理由有三层：一是字样系一方单方书写，时间不明；二是交付大额现金而不索取收据，与一般交易习惯不符；三是其在本案中陈述的付款时间、地点与前案笔录矛盾，而前案笔录系法院依法固定的书证，证明力更高。此外，王XX关于双方存在真实买卖关系的自认，等于把争点压缩至付款是否发生一项。
（二）应对被告抗辩策略
第一，不与对方纠缠合同性质，径行走履行抗辩路径。两原告最初主张名为买卖、实为抵押，该主张在本案中已被其自身放弃；既然生效判决已确认买卖关系，再坚持抵押主张只会与生效裁判冲突。调整后的主张是：合同有效、对方未付款，故依法享有解除权。
第二，抓住对方陈述的前后矛盾。王XX主张已付120万元现金，却无法说明与两原告手中并无合同原件这一事实如何并存；而前案笔录中他又承认只付了一套房屋的现金、其余次日转账。两份陈述难以自洽，原告只需指明其陈述与在先笔录的差异。
第三，区分解除权行使与解除后果。经法院释X后，两原告仅请求确认合同解除，不主张返还房屋等后果，使请求聚焦，对方不能以房屋已长期由其占有为由对抗解除请求。
五、办案心得
一、前案裁判中的指认，常常是后案破局的入口
回迁房纠纷中，当事人往往先以返还原物起诉，因举证占有事实困难而被驳回，随后再以合同效力或合同解除重新起诉。这一路径看似兜圈，实则包含一个被忽略的机会：前案法院会在判决中指明哪些问题不属于本案审理范围，而该指认恰好划定了后案可主张的边界。
二、大额现金交付的举证风险应当提前防范
本案中王XX主张以现金支付120万元购房款，却既无收条也无取款记录，最终因陈述与在先笔录矛盾而未被采信。风险根源在于双方系朋友关系，交易习惯上省略了收款凭证。实务中，即使不便当场出具收条，也应通过转账备注、微信确认、见证人签字等方式固化交付事实。
