租期届满，国企房东拒绝续租，1550万装修投入面临"打水漂"。承租方起诉主张优先承租权，却被法院全部驳回。更棘手的是，地产公司还反过来主张114万余元双倍占有使用费。优先承租权的边界究竟在哪里？国有企业"内部划转"为何能绕过续租约定？
【案件分析】
（一）基本案情
2020年12月30日，被告（反诉原告）四川某商业管理有限公司与原告（反诉被告）某地产（四川）有限责任公司签订《房地产租赁合同》，承租位于拉萨市城关区一房地产用于酒店经营，租赁期限自2021年1月1日至2025年12月31日，共五年。
承租时，该酒店设施设备陈旧老化，漏水、发霉等问题严重。基于地产公司"成为优质客户即可享受优先承租权"的承诺以及合同中"租赁期届满前90天启动招租程序"的约定，商业公司对续租抱有合理预期，先后投入约1550万元进行全面装修改造。
2025年3月起，地产公司陆续发函，明确表示合同到期不再续租，要求商业公司腾退房屋，理由是案涉房屋将移交集团内部旅发公司经营使用。商业公司复函表达续租意愿并拒绝腾退，地产公司随即向拉萨市城关区人民法院提起诉讼，主张确认合同到期解除、腾退返还房屋、支付占有使用费114万余元（含双倍租金标准）。商业公司提起反诉，要求确认优先承租权，在同等条件下继续承租案涉房屋。
（二）焦点问题
1.承租人是否享有优先承租权，出租人是否应将案涉房屋继续出租给承租人？
2.出租人主张的占有使用费计算标准是否过高，是否应予调整？
【诉讼经过】
面对地产公司114万余元的索赔诉求和优先承租权反诉胜算渺茫的双重压力，XX律所金融合同纠纷团队接手本案后，迅速搭建双线并行的诉讼策略：一方面，针对反诉请求，我所律师深入梳理《民法典》优先承租权条款的立法沿革与适用边界，穷尽检索国有企业关联交易相关规范，在法庭上就"内部划转是否构成变相出租"展开充分论证，据理力争；另一方面，在本诉抗辩中，精准锚定双倍占有使用费的违约金性质，结合疫情不可抗力、行业租金下行、当事人履约诚信等多重因素，援引司法解释违约金调减规则，成功说服法院将占有使用费标准从双倍降至单倍，为当事人直接减损近50万元。这场攻守兼备的代理实践，体现了XX律所在商事租赁纠纷中"于不利局面中寻找减损空间"的专业能力。
【法律分析】
本案涉及三个层次的法律问题，值得深入剖析：
一、优先承租权的适用前提
《民法典》第七百三十四条第二款确立了承租人的优先承租权，但该权利的行使有一个关键前提——出租人继续对外出租。当出租人选择"收回自用"或"内部调配"时，优先承租权便无从行使。本案中，法院认定地产公司将房屋移交旅发公司属于集团内部无偿划转，不构成"对外出租"，由此排除了优先承租权的适用。这一认定在现行法律框架下具有一定的合理性，但也暴露出优先承租权制度在国有企业关联交易场景下的保护不足。
二、占有使用费的性质与调整
地产公司主张的双倍占有使用费，实质上是违约金条款。根据《民法典合同编通则司法解释》第六十五条，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素综合衡量。本案中，商业公司占用房屋系基于行使优先承租权的正当法律依据，并非恶意违约；加之近年地产行业整体下行，同地段租金已有所下降；且商业公司在三年疫情期间履约态度良好。法院据此将双倍标准调低至单倍，体现了公平原则和诚信原则在司法实践中的运用。
三、装修投入的补偿困境
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，法院不予支持；除非合同另有约定。本案合同不仅未约定补偿，还明确约定"已经形成附合的装修装饰物，甲方同意利用的，甲方无须补偿任何费用"。这意味着商业公司投入的1550万元装修，在租期届满后几乎无法获得任何补偿，是本案中承租人面临的最大实质性损失。
【案件结果】
关于本诉占有使用费：地产公司原主张按双倍日租金标准计算占有使用费，我方充分抗辩后，法院采纳了抗辩意见，将占有使用费标准从双倍调整为单倍：
● 截至2026年3月15日的占有使用费为662,701.08元，仅为地产公司主张金额的约54%；
● 后续占有使用费继续按单倍日租金8955.42元计算至实际交还之日。
一审判决直接为当事人减少了近50万元的支付义务，是本案取得的重要减损成果。
【法律适用】
依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第五百七十七条、第七百三十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定。
【承租人的三大"认知误区"】
本案虽以减损结案，但对广大商业承租人而言，教训不可谓不深刻。以下几点值得每一位承租人警惕：
误区一："优先承租权"不是万能护身符
《民法典》第七百三十四条第二款规定的优先承租权，其适用有一个关键前提——出租人继续对外出租。一旦出租人选择"收回自用"或"内部调配"，优先承租权将无从行使。承租人在签订合同时，不能将优先承租权等同于"必然续租"，更不应将其作为大规模投入的唯一依据。
误区二："内部划转"可以架空优先承租权
本案最值得关注的法律现象是：国有企业之间通过"无偿划转"方式将资产在关联公司之间调配，这种操作在形式上规避了"对外出租"的认定，从而排除了优先承租权的适用空间。对于承租人而言，这意味着即使合同约定了招租程序，地产公司仍有合法路径绕过优先承租权制度。
误区三：装修投入在租期届满后难以获偿
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，法院不予支持；除非合同另有约定。本案合同不仅未约定补偿，还明确约定"已经形成附合的装修装饰物，甲方同意利用的，甲方无须补偿任何费用"。商业公司投入的1550万元装修，在租期届满后几乎无法获得任何补偿。
【签约前的未雨绸缪，远胜纠纷后的亡羊补牢】
本案是一面镜子，照出了商业租赁中的诸多隐性风险：优先承租权的行使边界、国有企业内部划转的合规路径、装修投入在租期届满后的归属困境。
对于承租人而言，与其在纠纷发生后被动应对，不如在签订合同时就做好风险防控：
● 将续租条件写进合同，而非依赖口头承诺或模糊条款；
● 对装修投入约定补偿机制，明确租期届满后附合装修的处理方式；
● 合理评估投资回报周期，使投入与租期相匹配，避免"短租期+高投入"的错配。
法律保护权利，但不保护疏忽。每一个商业决策背后，都应当有充分的法律意识作为支撑。
