一、案件简介
出租方将自有房屋对外出租，仅与名义承租人达成口头租赁约定，未签署书面租赁合同。承租后名义承租人并未实际占有使用房屋，将房屋交由两名异地第三方实际居住使用，形成房东‑名义承租人‑实际占用人三方法律关系。
后续出现长期拖欠租金情形，各方矛盾持续发酵。出租方既无法收回拖欠租金，也无法收回案涉房屋；名义承租人以自己并未实际居住为由，拒绝独立承担租金责任；实际占用人身处外地，其中一名当事人年事已高，房屋存放大量个人物品，往返当地处理纠纷存在现实障碍，迟迟不配合腾空房屋。各方互相推诿，纠纷僵持近三年，私下协商完全陷入停滞。当事人委托朱永旺律师代理本案，通过法院调解方式，最终完整解决租金给付、合同解除、房屋腾退全部问题，案件全部履行完毕。
二、案件难点
1. 无书面租赁合同，法律关系复杂：仅有口头租赁约定，直接起诉时事实举证难度大；同时存在名义承租人和实际占用人，责任主体如何锁定、哪些主体需要共同承担租金及XX义务，是本案首要难点。
2. 三方当事人分散、对立情绪重：三方身处不同地域，互相推诿不信任，各方诉求冲突，直接开庭容易激化矛盾，难以达成一致意见。
3. XX执行风险高：实际占用人中有高龄人员，屋内堆放大量私人物品，即便拿到胜诉判决，后续强制执行腾退周期长、变数大，存在“判下来但拿不回房屋”的现实风险。
4. 异地应诉现实障碍：部分被告长期在外地，高龄当事人不便长途参加线下诉讼，线下开庭调解客观上存在阻力。
三、办案经过
接受委托后，朱永旺律师没有直接选择机械开庭审理的办案路径，预判直接判决会面临事实认定难、责任主体覆盖不全、后续腾退执行周期漫长等多重风险，确立分层沟通、调解破局的整体办案思路。
1. 对内充分向委托人释X诉讼利弊，客观分析判决与调解两种方案的收益、风险与时间成本，引导委托人作出合理租金让步，释放调解诚意。
2. 分别对接名义承租人以及两名实际占用人，开展背对背沟通。向各方释X法律责任，明确逾期付款、逾期腾空房屋对应的加重违约后果，破除各方侥幸心理。
3. 考虑实际占用人身处外地、高龄当事人不便出行的客观情况，积极协调线上调解签署流程，免去老人长途奔波，由家属配合完成相关手续确认，打通异地调解的现实障碍。
4. 在法院主持之下，推动三方达成完整调解方案，把租金支付、合同解除、房屋腾空、逾期加重违约责任全XX实到调解协议中，设置明确违约罚则，保障后续可执行。
四、案件结果
案件经人民法院出具民事调解书予以确认：
1. 全部三名义务主体共同向出租方支付房屋租金；明确租赁合同解除时间，约定限期完成房屋腾空，腾空费用由义务方自行承担；逾期未腾空，房屋内物品可由出租方自行处置。
2. 专门设置违约加重条款：一旦义务人未按期足额履行，需要一次性支付更高金额款项，并承担相应利息损失。
3. 调解协议生效后，各方均按照调解文书约定完整履行，出租方成功收回拖欠租金，房屋按期腾空交还，长达近三年的租赁纠纷一次性彻底了结，无需再进入强制执行程序。
五、律师价值
1. 跳出“唯判决论”思维，不机械追求一纸判决书，提前预判执行难点，优先选择调解路径，一次性解决要钱、收房两大核心诉求，避免当事人陷入诉讼+执行的漫长拉锯。
2. 精准处理多方主体纠纷，厘清名义承租人和实际占用人法律责任，推动全部责任主体共同承担义务，避免出现打赢官司但部分主体无责任的漏洞。
3. 兼顾法理与现实人情，针对异地、高龄当事人的客观困难，活用线上调解机制，减少当事人诉累，降低对立情绪，促成各方自愿履行。
4. 调解文书设计强化履约保障，设置加重违约条款，倒逼各方按期履行，从源头上降低后续申请强制执行的概率，真正实现案结事了。
六、适用场景
1. 仅有口头约定，没有书面租赁合同的房屋租赁纠纷；
2. 存在名义承租人与实际使用人分离，多方主体互相推诿责任的租赁案件；
3. 涉及腾退房屋，担心后续强制执行难度大、周期长的房屋租赁纠纷；
4. 部分当事人异地、有高龄人员，线下出庭存在现实障碍，希望高效化解矛盾，不想经历漫长诉讼程序的民商事案件。
七、律师总结
很多房屋租赁纠纷，难点不在于能不能赢官司，而在于胜诉之后能不能实际拿到钱、顺利收回房屋。本案中，在口头租赁、多方扯皮、当事人异地、腾退执行风险突出的多重不利条件下，朱永旺律师没有简单走开庭判决的固定流程，立足案件实际风险，采用分层调解的策略，兼顾各方现实处境，借助法院调解机制，将租金给付、合同解除、房屋腾退、违约保障全XX实，最终实现纠纷一次性实质化解，既维护委托人合法权益，也最大限度减少各方时间成本与诉累。
朱律师提示：房屋租赁建议务必签订书面租赁合同，明确承租方、实际使用人、租金标准、腾退条件、违约责任，提前规避口头约定带来的法律风险。
