罗XX与黄X系房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告罗XX。

委托代理人严X，广东XX律师。

委托代理人路芳，广东XX律师。

被告黄XX。

委托代理人肖XX，北京市XX律师。

第三人罗XX。

原告罗XX诉被告黄XX、第三人罗XX案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗XX的委托代理人严X，被告黄XX的委托代理人肖XX到庭参加了诉讼。第三人罗XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告罗XX诉称，第三人罗XX系原告的舅舅，原告与第三人之间一直存在货物买卖和民间借贷关系。多年来，第三人先后拖欠原告货款及借款共约150万元。2013年5、6月份左右，原告因自己经营需要资金周转，要求第三人支付上述货款和借款。由于第三人无力偿还其所欠原告的上述货款及借款，第三人即提出以其所有的位于东莞市清溪镇居民金龙村东XX的房屋［房地产权证号：粤房地证字第C667＊＊号，对应国有土地使用证号：东府国用（1989）第1900＊＊号］抵给原告，以抵销第三人所欠原告的上述货款及借款的债务。原告对于第三人提出的前述以物抵债方案表示同意，双方就此达成以物抵债的口头协议。2013年7月23日，原告与第三人共同到国土部门办理了上述房屋对应的国有土地的过户手续，第三人同日向原告出具了收到购房款150万元的《收条》一份。2013年8月5日，原告获得国土部门颁发的上述房屋对应土地的国有土地使用权证。之后，原告与第三人继续履行上述以物抵债协议，共同到房管部门办理上述房屋的过户手续，但发现上述房屋已被东莞市第三人民法院查封。第三人因拖欠被告借款未还而被起诉，被告在诉讼过程中向法院提出了财产保全申请，法院于2013年8月28日查封了上述房屋。为此，原告以上述房屋系其所有为由而对上述房屋的查封提出了异议申请，东莞市第三人民法院于2014年2月11日作出（2014）东三法民一执外异字第1号民事裁定书，裁定驳回原告提出的异议请求。原告认为，上述裁定错误，缺乏事实和法律依据。首先，该裁定认为原告与第三人“不存在房屋买卖合同关系”，与本案事实不符。原告认为，原告与第三人达成的前述以物抵债口头协议，实质上就是房屋买卖协议，即原告与第三人之间已经形成房屋买卖合同关系。该以物抵债口头协议是原告与第三人的真实意思表示，其内容合法，依法应认定其有效，从而认定原告与第三人存在合法的房屋买卖合同关系。其次，该裁定认为原告未向第三人支付案涉房屋转让的对价，且未实际占有案涉房屋，与客观事实不符。原告认为，原告与第三人之间存在三个法律关系，即货物买卖合同关系、民间借贷关系、房屋买卖合同关系。原告与第三人达成义务抵债协议并履行该协议的同时，实际上就应视为原告已向第三人支付了案涉房屋买卖的对价。该对价即是第三人所欠原告的货款及借款共约150万元的债务，第三人向原告出卖案涉房屋的同时，第三人所欠原告的上述货款及借款即视为已全部清偿。此外，原告的员工一直都居住在案涉房屋，应当视为原告实际占有、控制案涉房屋。据上可见，案涉房屋应当依法确认为原告所有，而原告作为被告与第三人民间借贷纠纷一案的案外人，法院依法不得查封原告所有的案涉房屋。为维护原告合法权益，特起诉至法院请求判令：一、确认位于东莞市清溪镇居民金龙村东XX的房屋（房地产权证号：粤房地证字第C667＊＊号，价值60万）为原告所有，并解除对上述房屋的查封；二、本案诉讼费用由被告承担。

被告黄XX辩称，一、东莞市第三人民法院作出的（2013）东三法民一初字第4720号民事裁定书依法查封第三人罗XX名下位于东莞市清溪镇居民金龙村东XX的房产，事实清楚，实体及程序合法。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，房产作为不动产物权，设立、变更、转让经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。原告主张其对案涉房产享有所有权，但双方并未办理权属过户登记手续，案涉房产权属人为第三人罗XX，被告基于与第三人民间借贷纠纷案向人民法院提出保全申请，法院当然可以查封第三人名下的财产，因此法院对案涉房产依法查封并无不妥。二、原告声称与第三人所谓的“房产交易”、“以物抵债”属于虚假交易，双方不存在房屋买卖合同关系。1、第三人系被告的舅舅，按中国传统的家庭观念，舅舅与外甥女之间是很近的家庭亲属关系，基于双方的亲属利害关系，他们之间的所谓“房产交易”很显然存在帮助第三人恶意转移财产之重大嫌疑；2、原告主张前后自相矛盾，在（2014）东三法民一执外异字第1号案中，原告先是主张案涉房产是第三人以150万元的总价格转让给原告，2013年7月23日，原告向第三人依约支付了全额购房款150万元；后原告又主张是以物抵债的方式受让案涉房屋的所有权；本案中，原告陈述“多年来，第三人先后拖欠原告货款及借款共约150万元”“双方达成以物抵债的口头协议”。原告的主张前后自相矛盾；3、原告主张“多年来，第三人先后拖欠原告货款及借款共约150万元”，证据何在？原告没有提供任何的支付凭证，包括：银行的转账，取款等证据。原告提供的证据《收条》，恰恰能证实原告与第三人的虚假交易行为，第三人在并未收到150万元款的情况下，就向原告出具收条。原告曾主张与第三人之间借款均未出具借条等凭据，为何此次在未实际收款的情况下却又出乎寻常的向原告出具一张收条呢？因此，应当认定原告并未向第三人支付案涉房屋转让的对价；4、既然原告称已达成了房屋买卖协议，就应该提供相关证据予以证实，金额达150万元的交易对一般人来说属于特别重大交易，双方至少对于房屋权属的过户、交易款项的支付方式、房屋交付等重大条款均应有明确的约定，但本案中原告与第三人却心有灵犀地、不同常理地无任何协议约定，此种所谓的交易显然不符合交易规则是否真实当然存在重大嫌疑；5、原告在办理案涉土地使用权转让中，土地面积136㎡，但却仅以27200元作为计税金额，是案涉土地的价值仅只27200元？但原告与第三人却是以150万元的巨额高价交易的；还是原告与第三人的交易中，安设土地折价为27200元？或是为了帮助第三人恶意转移财产，以避税的违法行为方式达到目的，并减少自身损失？对此被告保留追究原告损害被告权益行为的法律责任；6、原告既然有能力购买，就应出具相关本人的收入证明，以证明自己具备购买能力，况且，原告已在清溪有房居住，再花巨额购买一栋房产不管是用来出租还是居住都是不符合常理的；7、原告主张其员工一直居住在案涉房屋，但交易前后是没有实质性变动的，此情况不应视为原告实际占有案涉房屋。三、原告与第三人的虚假交易很明显是属于帮助第三人恶意转移财产的行为。第三人在清溪已欠数百万元的债务，并且都是采取欺骗的方式借款，其向被告借款也是用虚假的房产证来骗取借款，第三人在清溪市场的档口及广东XX的养猪场也已转让给他人，该房产也属于第三人唯一可供执行的财产。第三人下落不明，所有法院文书均以公告方式送达，2013年8月，在原告已起诉第三人的情况下，第三人却仍与原告在紧锣密鼓的进行着房产的交易及过户，以此也可以看出原告具有恶意转移财产的协助行为。四、原告起诉无法律依据，其与第三人的所谓交易根本不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的人民法院不得查封的情节。综上，被告认为原告与第三人并不存在货物买卖合同关系、民间借贷关系、房屋买卖合同关系，原告即未支付案涉房屋转让对价，也未实际占有案涉房屋，原告依法不享有任何对案涉房屋的权属，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人罗XX在法定期限内没有提交任何证据，也没有进行任何陈述。

经审理查明，关于黄XX与罗XX之间的民间借贷纠纷，本院作出的（2013）东三法民一初字第4719号、（2013）东三法民一初字第4720号民事判决书已发生法律效力，认定罗XX确存在拖欠黄XX借款的事实。黄XX在（2013）东三法民一初字第4720号案件审理过程中申请了财产保全措施，本院依法查封了罗XX名下的案涉房屋。罗XX以案涉房屋属于其所有为由提出查封异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院作出（2014）东三法民一执外异字第1号民事裁定书，驳回罗XX的解封申请。罗XX不服，于法定期限内提起本案诉讼。

罗XX主张，案涉房屋系其舅舅罗XX转让给其。关于案涉房屋转让的经过，罗XX主张，其与罗XX二人之间长期以来存在货物买卖合同和民间借贷合同的法律关系，多年以来，罗XX合计拖欠罗XX货款和借款约150万元，2013年5、6月份左右，罗XX因开店需要资金周转，要求罗XX支付货款和偿还借款，罗XX提出以其所有的案涉房屋抵给罗XX，以抵销罗XX对罗XX的货款及借款的债务，拟抵销的债务合计约150万元，罗XX予以同意。关于落款时间为2013年7月23日的《收条》，该《收条》载明罗XX收到罗XX支付的案涉房屋的购房款150万元，罗XX确认其并未实际交付此150万元的购房款。2013年8月5日，罗XX获得国土部门颁发的国有土地使用权证，随后，罗XX与罗XX到房管部门办理房屋过户手续，发现案涉房屋已被本院查封。

关于罗XX提出的罗XX长期以来合计拖欠其货款和借款约150万元的主张。罗XX举证了欠条9份及收据1份。前述9份欠条合计金额为137394元，其中5份欠条中签名有“罗XX”字样，1份欠条中签名有“罗X明”字样，1份欠条中签名有“罗XX”字样，1份欠条中签名有“罗X”字样，另1份欠条中则没有签名。罗XX对此主张，“罗XX”和“罗X”的签名均系罗XX签署，“罗X明”签名的欠条是由罗X明替罗XX签署，“罗XX”实际是罗XX经营的商店的名称，罗XX已记不清该字样是由谁签署。前述1份收据内容为，收款人翁XX收到罗XX交付的用于处理罗XX与黄XX之间债权债务关系的款项30万元。罗XX主张，罗XX系其表舅，罗X明系其小舅。收据中提及的30万元是由罗XX交给罗X明，罗X明再交给翁XX，由翁XX负责处理罗XX与黄XX之间的债权债务纠纷，但翁XX收款后出具的收据为收到罗XX交付的款项。该收据原由罗XX持有，后来罗XX从罗XX手中将收据原件抢了过来。黄XX对罗XX提交的上述欠条9份及收据1份均不予确认。

关于案涉房屋的使用情况，罗XX主张，罗XX购买案涉房屋之后，罗XX的外婆就开始在案涉房屋居住。两年半以前，罗XX的员工也开始在案涉房屋居住，员工每月均会向罗XX的外婆缴纳租金。罗XX将案涉房屋抵给罗XX后，罗XX的外婆及员工仍旧居住在案涉房屋，员工也依旧向罗XX的外婆交租。

另查，据罗XX举证的广东省契税纳税申报表、税收转帐专用完税证显示，罗XX于2013年8月13日以27200元的计税金额向税务机关缴纳了案涉房屋所占土地的土地使用权转让契税816元。黄XX对此计税金额有异议，主张由此可见罗XX与罗XX之间的交易系虚假交易。

以上事实，有《收条》、广东省契税纳税申报表、税收转帐专用完税证、国有土地使用证、房地产权证、欠条、收据、民事判决书、民事裁定书等以及本案庭审笔录附卷为证。

本院认为，罗XX经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证与抗辩的权利，罗XX应当承担由此产生的不利法律后果。结合双方意见，本案争议焦点是：罗XX主张的案涉房屋转让行为是否真实、合法，案涉房屋是否可供执行。

本案中，罗XX主张其系以以物抵债的方式受让案涉房屋的所有权，因此本院依法对此主张进行审查。首先，罗XX举证的《收条》载明罗XX收到罗XX支付的案涉房屋的购房款150万元，但罗XX确认其并未实际交付此购房款，可见此《收条》与事实不符，本院不予确认。其次，罗XX主张罗XX以案涉房屋抵销罗XX对罗XX约150万元的债务，对此其主张的150万元债权，罗XX负有举证责任。对此主张，罗XX仅提交了9份欠条和1份收据为证，9份欠条和1份收据的合计金额为437394元，远远低于150万元，且其中4份欠条和1份收据的内容均无法反映其所主张的与罗XX之间债权债务存在的事实，本院不予确认。再次，据罗XX主张，在其与罗XX达成以物抵债协议的前后，案涉房屋的实际占有情况未发生过变化，罗XX的员工亦同样向其外婆缴纳租金，因此，本院认定罗XX并未实际占有该房屋。最后，罗XX在案涉土地使用权转让中，仅以27200元申报计税金额，该金额远低于应纳税的金额，罗XX该行为属违法行为。综上，罗XX存在严重失信行为及举证不能，对其主张的对罗XX享有的150万元债权，本院不予确认，对其主张的通过以物抵债获得案涉房屋，本院也不予确认。

根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，我国以登记生效主义为不动产物权变动的原则，登记是物权公示的基本方式，不动产物权的设立、变更、转让和消灭自记载于不动产登记簿时发生效力。在本院对案涉房屋采取保全措施时，案涉房屋的所有权仍登记在罗XX名下，案涉房屋权属转让未发生效力。案涉房屋的所有权人仍为罗XX，本院依法可以依据生效法律文书对案涉房屋进行查封。据上所述，本院已认定罗XX提出的通过以物抵债获得案涉房屋的主张不成立，故罗XX提出的对案涉房屋进行解封的申请，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本院依法不予解封。对罗XX提出的对案涉房屋解封的申请，本院依法予以驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：

驳回原告罗XX的全部诉讼请求。

本案受理费9800元，由原告罗XX承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。

审　判　长　　罗广杰

代理审判员　　韦枝展

人民陪审员　　张丽芬

书　记　员　　陈XX

附相关法律条文：

《中华人民共和国物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。