张XX与马XX房屋租赁合同纠纷一案

（2011）沪二中民二(民)终字第2323号

上诉人(原审被告)张XX。

被上诉人(原审原告)马XX。

委托代理人顾朝君，上海XX律师。

上诉人张XX因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2011)青民三(民)初字第2987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人张XX、被上诉人马XX的委托代理人顾朝君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2005年4月1日，马XX与张XX签订《房屋租赁合同》，合同约定：马XX将坐落于青浦区朱家角镇新风新XX某号某室居民楼房二间(以下简称“系争房屋”)租赁给张XX；租赁期限从2005年4月1日至2005年12月31日；租赁合同期满而终止时，如张XX逾期不搬迁，马XX有权向人民法院起诉和申请执行，马XX因此所受损失由张XX负责赔偿；每月租金人民币(以下币种均为人民币)1,500元整，按季度交纳，即每季度首月5号前由张XX送至马XX家中交给马XX本人。合同还对其他事宜作了约定。同时，合同上还注明：“如出租方与房管所仍有租赁关系，那么本合同可以自动延续1年。如对方愿意续租，则应享有优先权”。

合同签订后，马XX按约将房屋交付给张XX，张XX则按约向马XX支付租金。张XX取得该房屋后，在该房屋内经营服装及鞋类。

合同到期后，双方未续签合同，但双方口头约定仍由张XX续租。故张XX仍继续使用该房屋，同时也向马XX支付租金。2010年7月5日起，房屋租金调整至每年2万元，且每半年支付一次。张XX已向马XX支付租金至2011年7月5日。之后，张XX未再向马XX支付租金。

2011年5月1日，马XX口头通知张XX于2011年7月1日收回房屋。2011年5月4日，马XX又书面通知张XX，要求张XX在2011年7月6日腾退房屋，并将房屋归还给马XX。张XX接到书面通知后，即与马XX进行交涉，但双方未能达成一致意见。

原审法院另查明：本案系争房屋为公有房屋。马XX持有公有房屋租赁凭证。之后又更换了租赁凭证。2010年6、7月份，有关单位对系争房屋进行了改建。2011年1月28日，马XX(乙方)与上海市青浦区住房保障和房屋管理局朱家角办事处(甲方)签订了《公有非居住房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于青浦区朱家角镇新风新XX某号某室房屋出租给乙方使用；租赁合同期限为1年，自2011年1月1日至2011年12月31日。合同还对其他事宜作了约定。

2011年7月9日，马XX诉至法院，请求法院判令：1、张XX腾退青浦区朱家角镇新风新XX某号某室房屋；2、张XX支付自2011年7月2日至实际腾退系争房屋的租金(按半年租金1万元计算)；3、张XX支付马XX因本案诉讼而产生的律师费用3,000元。

张XX辩称：合同到期后双方未续签合同，但口头约定由张XX继续承租，租赁期限没有约定。2011年5月1日，马XX曾口头通知张XX于2011年7月1日收回房屋。2011年5月中旬，马XX又书面通知张XX，要求张XX在2011年7月6日腾退房屋；张XX对律师费发票没有异议，但不同意支付律师费；因门面房是其从他人处转让而来，马XX要收回房屋，张XX愿意腾退，但要求马XX赔偿损失，或给张XX多做一段时间。

原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。马XX与张XX签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。马XX与张XX签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，双方口头约定由张XX继续租赁该房屋，但双方对租赁期限未作约定。之后，张XX继续使用租赁房屋，也按时向马XX支付租金，故马XX与张XX签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。马XX主张，双方口头约定系争房屋续租至2011年7月1日，因马XX未能提供相应的事实依据，且张XX认为双方未约定续租期限，故法院对马XX的主张不予采纳。对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，马XX曾于2011年5月1日口头通知张XX，要求张XX于2011年7月1日腾退房屋，并将房屋归还给马XX。2011年5月4日，马XX又书面向张XX发送通知，要求张XX于2011年7月1日腾退房屋，并要求张XX归还房屋。马XX的两次通知应视为马XX通知张XX解除租赁合同，因此，马XX与张XX之间的租赁合同最迟已于2011年7月6日解除。因马XX与张XX之间的租赁合同已解除，故张XX应将房屋返还给马XX。现马XX要求张XX腾退房屋，于法有据，予以支持。由于合同解除后张XX仍占用房屋，故张XX理应向马XX支付房屋使用费，房屋使用费的标准应参照双方约定的租金计算。现马XX、张XX双方一致确认自2010年7月5日起年租金调整至2万元，故张XX支付马XX的房屋使用费的标准应参照年租金2万元计算。因双方一致确认张XX已支付房屋租金至2011年7月5日，故张XX应自2011年7月6日开始向马XX支付房屋使用费。至于马XX要求张XX支付因本案诉讼而产生的律师费用，因无法律依据，不予支持。此外，张XX要求马XX赔偿房屋转让费及房屋内设施的损失，因张XX未在本案中就房屋转让费损失提出反诉，故本案中不予处理，张XX认为有证据要求马XX赔偿房屋转让费的，可另行诉讼。至于张XX在租赁房屋内添置的设施，张XX完全可以自行使用，并不造成损失，该设施张XX理应一并予以搬离。

原审法院据此作出判决：一、张XX应于判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区朱家角镇新风新XX某号某室房屋；二、张XX应于判决生效之日起十日内支付马XX房屋使用费(自2011年7月6日起至张XX实际腾退之日止，按年租金人民币2万元为计算标准)；三、马XX要求张XX支付因本案诉讼而产生的律师费用人民币3,000元的诉讼请求不予支持。

原审判决后，张XX不服，向本院提起上诉称：马XX曾经口头承诺在租赁期间届满后，张XX可以无限期租赁系争房屋。张XX对马XX2011年5月中旬发出的解除租赁合同的通知书有异议，称马XX知道并默认张XX、陈XX及王XX之间的转让事宜，现马XX提出要收回房屋，必须赔偿张XX的可获得的转让费损失。故要求撤销原审判决，改判马XX无偿将系争房屋给张XX经营两年六个月，或赔偿张XX可获得的转让损失费4.5万元、其他设施及商品折价损失1.5万元，共计6万元。

马XX答辩称：不同意张XX的上诉请求。《房屋租赁合同》已经到期，且双方在合同到期后没有续签合同，张XX理应腾退房屋并支付房屋使用费。马XX从未口头承诺张XX在租赁期间届满后可无限期租赁系争房屋。至于转让费的问题，是张XX与案外人的法律关系，马XX并不清楚所谓的转让事宜，不同意赔偿张XX的转让损失费。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，马XX与张XX签订的《房屋租赁合同》合法有效，现合同约定的租赁期间届满，双方虽然口头约定由张XX继续租赁房屋，但对租赁期限未作约定，张XX继续使用系争房屋并支付租金至2011年7月5日，故《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除。原审法院对于租赁合同解除的问题已作阐述，本院予以认可，在此不再赘述。张XX称马XX曾口头承诺其无限期租赁系争房屋，缺乏事实依据，本院不予采纳。由于合同解除后张XX仍占用房屋，故张XX理应向马XX支付房屋使用费，房屋使用费的标准应参照双方约定的租金计算。现双方一致确认年租金调整至2万元，故房屋使用费的标准应参照年租金2万元计算。因双方一致确认张XX已支付房屋租金至2011年7月5日，故张XX应自2011年7月6日开始向马XX支付房屋使用费。至于张XX要求马XX赔偿房屋转让费、房屋内设施及商品的损失费，如张XX认为有证据要求马XX赔偿房屋转让费的，可另案诉讼，在本案中不予处理。

综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币130元，由上诉人张XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王泳雷

代理审判员　　吴　预

代理审判员　　沈　京

书　记　员　　彭XX

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

……