林XX与叶XX租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）林XX，男，1975年11月19日出生，汉族，福建省泉州市人，原宜春XX酒店老板，户籍所在地福建省泉州市惠安县，现住宜春市。

委托代理人游志荣，江西XX律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）叶XX，女，1972年2月5日出生，汉族，宜春市袁州区人，个体工商户，住宜春市。

委托代理人胡XX，宜春市XX法律工作者。

上诉人林XX为与被上诉人叶XX租赁合同纠纷一案，不服宜春市袁州区人民法院（2012）袁X一初字第1400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员龚XX担任审判长，审判员周XX、代理审判员龙琴参加的合议庭进行了审理，书记员卢XX担任记录。本案现已审理终结。

原审法院查明的事实：2011年7月份叶XX和黄XX花费7.8万元转租了位于宜春市XX、7号两间店面，并于同年7月23日与该两间店面的房东赵XX签订了一份《店面租赁合同书》，该合同书约定：叶XX与黄XX自2011年8月1日起至2016年8月1日止租赁赵XX位于宜春市博皓酒店下面6-7号两个店面，租金为2680元／月，店租每半年收一次，一年后每年上涨15%，三年后价格随市场价格而定。合同签订后，叶XX与黄XX妻子将该两间店面装修后共同经营XX食馆，同年11月，黄XX妻子退伙，叶XX独自继续经营该XX食馆。2012年元月，林XX经黄XX妻子介绍认识了叶XX，因林XX懂炒菜，叶XX不懂炒菜，林XX向黄XX妻子说有转租该店面的意向，但是叶XX不同意，黄XX妻子即建议双方当事人合作，叶XX便将其与房东所签的《店面租赁合同书》给林XX看，双方经过协商后于2012年2月1日签订了一份《关于闽南酒家的合作合同》，内容为“甲方叶XX，乙方林XX。本着互惠互利的原则，经甲、乙双方友好协商，甲方将位于博皓宾XX楼下两个店面（6、7号）原XX食馆与乙方合作经营，经营时间为3年，具体事项如下：一、乙方每月向甲方交利润伍仟元整，从第三月份起，每两个月交一次。第三年起，乙方每月向甲方在伍仟元利润基础上递增20%。二、店面租金：每月2700元，店面租金半年收一次。第二年后一次每年上涨15%（注：2012年8月1日起）。三、乙方自本合同签订后，即日向甲方缴纳水电押金伍仟元整。达到转让后，甲方一次性把押金退回给乙方。四、合同期满后。在同等条件下，乙方具有优先再租权。五、经济手续以甲方开具的收条为准。六、合作时间从2012年2月1日至2015年2月1日止。七、乙方必须按时交纳利润，在每月初交清，如不按时交清乙方自行退出。八、乙方在经营期间，如遇纠纷，甲方有义务出面协调解决。……”。合同签订之日，叶XX按合同约定将XX食馆及馆内的一切设施交给林XX经营和管理。同日，林XX按合同约定向叶XX预交了半年的店面租金16200元和水电押金5000元。同年2月8日，林XX向叶XX缴纳了2012年2月份的利润5000元和XX食馆租赁押金5000元。叶XX按其与房东签订的《店面租赁合同书》支付了半年的店租16080元给了房东赵XX。林XX将叶XX的旧厨具处理后换了新的厨具，将XX食馆招牌换成了“闽南海XX楼”后重新开张营业，叶XX没有参与“闽南海XX楼”的经营与管理，但是“闽南海XX楼”没有重新办理新的营业执照而是使用原XX食馆的营业执照。同年3月12日，房东从林XX处得知叶XX没有经营和管理XX食馆而要求重新签订新的店面租赁合同，并强行将酒楼关闭，叶XX经与房东协商，该酒楼于3月14日开门继续营业至同年5月31日止。2012年5月，房东赵XX向法院提起诉讼要求解除与叶XX的《店面租赁合同书》，林XX作为第三人参加了诉讼。2012年9月5日法院通知双方当事人及房东进行调解，叶XX拒不参加，同日叶XX与房东经过协商后达成《解除店面租赁协议书》。林XX所添置的厨具现已由林XX自行搬离。2012年11月21日，林XX诉至原审法院，要求解除双方当事人签订的《关于闽南酒家的合作合同》，退回林XX交纳的租金16200元和押金10000元，赔偿林XX预期可得利益损失50000元。

原审法院认为，双方当事人2012年2月1日签订的《关于闽南酒家的合作合同》是双方真实意思的表示，双方当事人亦按照该合同的约定履行了义务，叶XX将合同约定的店面交给了林XX经营，林XX也按合同约定支付了半年的店租金及部分利润给叶XX，房东也按其与叶XX签订的《店面租赁合同书》收取租金，且双方当事人签订的合同并未损害林XX、叶XX及第三方房东的经济利益，故林XX、叶XX签订的《关于闽南酒家的合作合同》属合法有效合同。因林XX、叶XX间所签的《关于闽南酒家的合作合同》系从属于房东赵XX与叶XX签订的《店面租赁合同书》，2012年9月5日房东赵XX与叶XX解除了店面租赁关系，致林XX、叶XX间签订的《关于闽南酒家的合作合同》无法继续履行，现林XX诉请要求解除该合同，叶XX表示同意，原审法院予以准许。林XX诉请叶XX退回其交纳给叶XX的16200元店面租金及押金10000元，因林XX、叶XX签订《关于闽南酒家的合作合同》后林XX自2012年2月1日起至5月31日止共经营了该酒店4个月，林XX应支付4个月的店面租金10800元给叶XX，由于叶XX实际已经收取了林XX16200元店面租金和押金10000元，故原审法院对林XX的该项诉请仅支持部分，即叶XX应退还多收取林XX的店面租金5400元和押金10000元。林XX诉请要求叶XX赔偿其可得利益损失50000元，因林XX在与叶XX签订《关于闽南酒家的合作合同》时即应知道签订该合同的须承担的风险和后果，且林XX亦未提供有效证据佐证预期可得利益损失的数额和计算方式，故原审法院对林XX的该项诉请不予支持。叶XX反诉要求林XX支付应交利润30000元，因林XX实际经营闽南酒家的时间仅4个月，按双方所签合同约定只需交纳给叶XX的利润为20000元，而叶XX实际已经收取了林XX5000元利润，林XX只需再支付15000元利润给叶XX即可，故原审法院对叶XX的该项反诉请求仅支持部分，即林XX还应支付15000元利润给叶XX。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除林XX和叶XX2012年2月1日签订的《关于闽南酒家的合作合同》。二、限叶XX于判决生效之日起十日内返还店面租金5400元、租赁押金5000元和水电押金5000元给林XX。三、限林XX于判决生效之日起十日内支付15000元利润给叶XX。四、驳回林XX的其它诉讼请求。五、驳回叶XX的其它反诉请求。案件受理费1705元，反诉费550元，共计币2255元，林XX、叶XX各负担1127.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院宣判后，林XX不服判决，向本院提出如下主要上诉理由：1、叶XX明知对承租门面不享有转租权而转租门面给上诉人，一审法院也查明了叶XX擅自转让门面和导致房东强行关闭酒店的事实，已清楚表明叶XX向上诉人提供的租赁物存在权利瑕疵，因此，直接影响上诉人行使租赁权，导致双方签订的合同不能履行的根本原因。一审法院未依据事实确认叶XX的违约行为，导致本案处理错误。2、双方当事人签订合同后，上诉人自2012年2月11日经营至3月12日，房东就关闭了酒店，上诉人仅经营酒店1个月，上诉人为减少损失，经与房东协商，其同意上诉人将酒店经营至2012年5月31日。但在2012年4月下旬，叶XX却将经营的酒店关闭，造成合同无法履行。一审法院不顾以上事实，认定上诉人经营酒店4个月无据。3、叶XX未提供双方当事人经营酒店期间产生利润的证据，原审法院判决上诉人向叶XX支付1.5万元利润无据。4、由于叶XX提供的租赁物存在权利瑕疵，导致双方签订的合同无法履行，致使上诉人的合同目的无法实现，其行为损害了上诉人的权益，其应当赔偿上诉人的可得利益。

经审理查明：2012年2月1日，叶XX为甲方，林XX为乙方签订了一份《关于闽南酒家的合作合同》，该合同约定：一、乙方每月向甲方交利润伍仟元整，从第三月份起，每两个月交一次。第三年起，乙方每月向甲方在伍仟元利润基础上递增20%。二、店面租金：每月2700元，店面租金半年收一次。第二年后一次每年上涨15%（注：2012年8月1日起）。三、乙方自本合同签订后，即日向甲方缴纳水电押金伍仟元整。达到转让后，甲方一次性把押金退回给乙方。四、合同期满后。在同等条件下，乙方具有优先再租权。五、经济手续以甲方开具的收条为准。六、合作时间从2012年2月1日至2015年2月1日止。七、乙方必须按时交纳利润，在每月初交清，如不按时交清乙方自行退出。八、乙方在经营期间，如遇纠纷，甲方有义务出面协调解决。合同签订当日，林XX按合同约定向叶XX预交了半年的店面租金16200元和水电押金5000元。同年2月8日，林XX向叶XX缴纳了2012年2月份的利润5000元和XX食馆租赁押金5000元，林XX总共向叶XX交费31200元。之后，叶XX把酒店的设施及相关用品移交林XX。林XX接收酒店后，对酒店进行了装修，添置了相关设备，将原酒店经营快餐改为经营海鲜，并将原酒店的名称更改为闽南海XX楼，并于2012年2月9日开始营业。2012年3月12日，店面出租人赵XX，对叶XX擅自将店面转租给林XX提出异议，并将酒店强行关闭。之后，叶XX与赵XX就店面的租赁问题进行了协商，2012年3月14日赵XX同意林XX营业。2012年5月，赵XX诉至原审法院，要求解除与叶XX签订的《店面租赁合同书》，林XX作为第三人参加了诉讼。原审法院审理中，于2012年9月5日法院组织双方当事人进行了调解，并促成了双方当事人达成协议，即解除叶XX与房东赵XX签订的《店面租赁合同书》。2012年11月21日，林XX诉至原审法院，要求解除与叶XX签订的《关于闽南酒家的合作合同》，并请求叶XX返还租金16200元和押金10000元，赔偿林XX预期可得利益损失50000元。叶XX反诉要求林XX支付经营利润30000元。

本院认为：一、关于林XX是否可以解除与叶XX签订的《关于闽南酒家的合作合同》。双方当事人签订的该合同中约定经营期限，即林XX享有自2012年2月1日至2015年2月1日的经营权益，叶XX即有义务保障林XX该期限的经营权。但叶XX与赵XX签订的《店面租赁合同书》明确约定了叶XX不得转租店面，叶XX未与赵XX就转租店面达成一致的情况下，将店面擅自转租给林XX，导致赵XX不满而解除店面租赁合同，造成林XX的经营权益无法实现，叶XX具有过错，林XX要求解除《关于闽南酒家的合作合同》理由正当，于法有据，其诉讼请求应当支持。二、关于林XX是否可以请求叶XX返还租金和押金。由于叶XX擅自转租店面，造成赵XX关闭店面，导致林XX无法经营，后来，叶XX又未协调好与赵XX的关系，赵XX对叶XX转租店面行为提出异议和诉讼后，林XX的经营受到了较大影响，尤其在叶XX与赵XX解除租赁合同后，赵XX收回了店面，导致林XX不能进行酒店经营，合同目的不能实现，可得利益丧失，与叶XX的过错存在因果关系。林XX要求叶XX返还已付租金16200元、押金10000元的理由充分，其诉讼请求应当支持。叶XX按约收林XX的租金和押金后，其本应按约履行相关义务，但其在与赵XX发生店面租赁纠纷后，未能妥善解决好纠纷，未能保障林XX的经营权益，其行为损害了林XX的利益，其应当将收取的租金和押金返还给林XX。三、关于叶XX是否应当赔偿林XX的损失。双方签订的《关于闽南酒家的合作合同》不能履行，是由于叶XX不能按约向林XX提供租赁物所致，其违约明显，其应当向林XX赔偿相关损失。林XX请求叶XX赔偿损失，在诉讼中其未提供确实可靠的证据，由于其提供的证据不充分，难以确认具体的损失，其要求赔偿无据，其诉讼请求不予支持。四、关于林XX是否应当向叶XX支付利润。林XX在赵XX制止经营后，酒店的经营处在不稳定的状态中，利益不能最大化，其在此情况下拒付利润，是对叶XX违约行为的正当抗辩，叶XX要求林XX支付利润无据。综上，林XX要求叶XX返还租金和押金的上诉理由成立，本院予以支持，其他上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持宜春市袁州区人民法院（2012）袁X一初字第1400号判决书的第（一）、（二）项。即解除林XX和叶XX2012年2月1日签订的《关于闽南酒家的合作合同》；叶XX于判决生效之日起十日内返还店面租金5400元、租金押金5000元和水电押金5000元给林XX。

二、撤销宜春市袁州区人民法院（2012）袁X一初字第1400号民事判决书的第（三）、（四）、（五）项。

三、驳回林XX的其他诉讼请求。

四、驳回叶XX的反诉请求。

一审案件受理费1705元，反诉费550元，二审案件受理费1705元，合计人民币3960元，由林XX承担2810元，由叶XX承担1150元。

本判决为终审判决。

审　判　员　　龚XX

审　判　员　　周XX

代理审判员　　龙　琴

书　记　员　　卢XX