徐XX与徐XX与海南XX公司执行异议之诉民事一审判决书

原告徐XX。

委托代理人公正，海南XX律师。

被告徐XX。

委托代理人林X，海南XX律师。

被告海南XX公司。

法定代表人郑X，经理。

原告徐XX与被告徐XX、海南XX公司（以下简称XX公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐XX的委托代理人公正、被告徐XX的委托代理人林X到庭参加诉讼。被告XX公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告徐XX诉称，2006年5月31日，原告与XX公司签订3份《商品房买卖合同》，合同约定：因出卖人需周转资XX，且所售房屋属处置毛坯房，房屋使用年限已缩短十六年多，买受人系一次性付清购房款，故双方协商一致以近似成本价成交。原告一次性付款购买XX公司名下位于海口市海甸岛人民大路XX号华XX第03、07、10号商铺；3号商铺建筑面积为145.69平米，单价为687.81／平米，合同价款为人民币10万元整；7号商铺建筑面积为341.84平米，单价为585.07／平米，合同价款为人民币20万元整；10号商铺建筑面积为349.72平米，单价571.89／平米，合同价款为人民币20万元整；以上3间商铺总价款为人民币50万元整。2006年6月1日，原告依照XX公司的书面付款委托书将购房款通过XX银行及XX银行转账人民币共计50万元入指定账户，履行了支付3间商铺的全部购房款的义务；同日，XX公司向原告出具收到50万元房款的《收款收据》。合同签订后，XX公司依约将3间商铺交付给了原告。2006年8月8日，海口市房地产交易管理所向原告颁发了预售备案登记书（备案号分别为：2004海房预字第555-173号、555-174号、555-175号），但因其他原因未办理过户手续。2006年8月9日，原告委托XX公司代为出租上述3间商铺，并签订了《委托租房合同》，约定自合同签订之日起至2011年6月30日止，原告委托XX公司代为出租管理03、07、10号商铺，租XX为每年10万元人民币。2009年被告徐XX与XX公司因股东资格发生纠纷并诉诸法院，海口市美兰区法院依XX公司申请诉前保全查封了XX公司名下位于海口市海甸岛人民大路XX号华XX第03、07、08、10号商铺所有权，该案经海口市中院二审审理后，判决XX公司向被告徐XX支付利润款。后海口市龙华区法院又以（2010）龙民二初字第113号民事裁定书及（2012）龙执字第1335-4号执行裁定书续封了上述商铺。在查封商铺及该案执行期间，原告分别向法院提出了异议，请求终止对海甸岛人民大路XX号华XX第03、07、10号商铺的执行，但相关法院均以上述房产未在房管局备案为由驳回异议。2012年12月5日，海口市龙华区法院（2012）龙执字第53号执行裁定书，虽认定上述房产在房管局有备案，但仍驳回了原告的异议。原告认为，在被告徐XX与XX公司股东资格纠纷诉讼前，原告就与XX公司签订了《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，并办理了商品房预售登记，XX公司也依约向原告交付了商铺，原告的合同义务已全面履行完毕，而XX公司不但未将商铺过户至原告名下，还因其他诉讼导致应属原告的商铺被查封及面临执行的风险，严重损害了原告的合法权益。因此，请法院确认上述商铺的所有权为原告所有并判令XX公司办理过户手续。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，在（2012）龙执字第1335号执行案件中，法院查封的海甸岛人民大路XX号华XX第03、07、10号商铺，在2006年时原告就已支付全部房款，并委托XX公司出租以收取租XX即实际占有，且办理商铺过户手续为XX公司的义务，原告对未办理过户手续没有过错，因此查封及执行上述3套商铺明显错误，请求法院停止（2012）龙执字第1335号案中对海甸岛人民大路XX号华XX第03、07、10号商铺的执行，并解除对上述房产的查封。综上，为维护原告合法权益，保证正常的交易秩序，请求法院：一、确认海口市海甸岛人民大路XX号华XX第03、07、10号商铺产权为原告徐XX所有；二、判令XX公司将海口市海甸岛人民大路XX号华XX第03、07、10号商铺产权过户至原告名下；三、停止（2012）龙执字第1335号案中对海市海甸岛人民大路XX号华XX第03、07、10号商铺的执行，并解除对上述房产的查封；四、本案诉讼费由被告承担。

被告徐XX辩称，一、本案的相关事实已经经过两次的听证，涉案商铺的产权属于XX公司，我方在2009年申请保全的时候，经法官查询是没有预售备案登记的，所以本案原告与XX公司之间存在不真实的房屋买卖关系。因为售房的价格明显偏低，接近不合理，目的是逃避我方对XX公司的执行，XX公司的法定代表人与原告之间存在50万元的借款关系，原告出具的商品房买卖合同中的房屋销售单价精确到分和角，明显是不合理的，是为了将50万元分摊到里面。在执行的时候，海口市龙华区法院的法官已询问了涉案商铺的承租人，是XX公司的法定代表人郑X将铺面出租给他们的。综上，原告与XX公司之间存在不真实的房屋买卖关系，原告提起的异议之诉只是为了抗拒执行。

被告XX公司未作答辩。

经审理查明，2006年5月31日，原告与被告XX公司签订三份《商品房买卖合同》，分别约定：原告购买被告XX公司名下的海口市海甸岛人民大路XX号华XX第3、7、10号商铺，其中，3号铺面的建筑面积为145.69平方米，单价为每平方米687.81元，房款为100000元；7号铺面的建筑面积为341.84平方米，单价为每平方米585.81元，房款为200000元；10号铺面的建筑面积为349.72平方米，单价为每平方米571.89元，房款为200000元。三套铺面的付款方式均为一次性付款，其中，3号铺面于2006年5月31日付清95%房款95000元，发出交楼通知书时付清5%房款5000元；7号铺面和10号铺面均于2006年5月31日付清95%房款190000元，发出交楼通知书时付清5%房款10000元。上述合同附件四中合同补充协议（一）分别约定：因出卖人需周转资XX，且所售房屋属处置毛坯房，房屋使用年限已缩短十六年多，且买受人系一次性付清购房款，故双方协商一致以本合同第四条所列明的价格近似成本价成交。2006年6月1日，被告XX公司向原告出具《付款委托书》，委托原告将购买海甸岛人民大路XX号的华XX第一、第二层有关房屋的购房款人民币500000元付入郑X在XX银行和XX银行的账户。同日，原告分别通过XX银行海南省分行和中国XX银行海口国贸支行向被告XX公司的法定代表人郑X的账户转入购房款310000元和190000元。被告XX公司当日向原告出具一份《收款收据》，确认收到原告购买华XX3号、7号、10号铺面款500000元；经手人为郑X。上述合同签订后，原告和被告XX公司就上述三套铺面申请办理备登记手续。海口市房地产交易管理所向原告颁发了上述三套铺面的预售备案登记表，预售登记时间均为2006年8月8日，预售许可证号均为（2004）海房预字（555）号，3号、7号、10号铺面的预售编号分别为555-173、555-174和555-175。2009年12月23日，海口市美兰区人民法院以（2010）美民保字第3号民事裁定书，诉前保全查封了XX公司名下位于海口市海口市海甸岛人民大路XX号华XX第3、7、10号商铺所有权［预售证号：（2004）海房预字第555号］。本院于2011年12月13日作出（2010）龙民二初字第113号民事裁定，裁定继续查封上述铺面。后原告向本院提出异议，主张其已向XX公司购买上述3、7、10号铺面并支付全部价款，且已在房产局办理了预售备案登记，请求本院解除对上述铺面的查封。本院于2010年12月14日对该异议进行听证，于2012年10月25日作出（2012）龙执字第1335-4号执行裁定，裁定继续查封上述铺面。原告以同一请求和理由向本院提出异议，请求本院中止上述铺面的执行。本院于2012年12月5日作出（2012）龙执异字第53号执行裁定，认为原告主张支付的购房款均系转账至XX公司的法定代表人郑X的账户，但款项均未注明用途，同时原告亦承认其对郑X享有债权，原告并无相关的直接证据证明上述转账的款项为购房款，本院无法确认原告已全部支付购房款，且原告未能提供有效证据证明其已对该铺面实际占有。虽然涉案铺面已进行预售备案登记，但该铺面尚未办理过户登记手续，该铺面产权仍属XX公司所有，本院查封该铺面并无不当，裁定驳回原告的异议。原告不服该裁定，遂将案诉至本院。

另查，2006年8月9日，原告与被告XX公司签订一份《委托租房合同》，委托XX业公司代为出租海口市人民大道华XX第3、7、10号铺面，XX公司每年向原告支付租XX100000元，余下的出租收入扣除物业管理费用及相关一切含原告应缴纳税赋等费用外作为XX公司所得，第一期租XX于合同签署一年内的最后壹个月支付，之后每年缴付一次；委托出租期限自合同签署之日起至2011年6月30日止。2012年1月31日，被告XX公司向原告出具一份《承诺书》，承诺在2012年10月31日之前将原告购买的上述三套铺面过户至原告名下。2012年12月26日，被告XX公司出具一份《证明》，载明：自2006年6月1日，海口市人民大道华XX第三、第七、第十号铺面房，已交接给房东徐XX使用，并由委托我公司对外租赁、出租期间物业管理费、水电费等费用，在2011年6月30日前由我公司代交，之后至今由房东徐XX委托承租人缴纳。

以上事实有《商品房买卖合同》3份、《付款委托书》1份、转账凭条2张、收款收据1张、预售备案登记表3份、（2010）美民保字第3号民事裁定书1份、（2010）龙民二初字第113号民事裁定书1份、（2012）龙执异字第53号执行裁定书1份、《委托租房合同》1份、《承诺书》1份、《证明》1份、平面图1张、照片8张、当事人陈述及庭审笔录等为证，足以认定。

本院认为，原告与被告XX公司于2006年5月31日分别签订的三份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。上述合同签订后，原告依据被告XX公司出具的《付款委托书》向XX公司的法定代表人郑X转账支付购房款500000元。原告提供的《委托租房合同》和《证明》证明被告XX公司在原告付清房款后已依约将涉案三套商铺交付原告占有使用至今。原告与被告XX公司在合同签订后还就涉案三套商铺办理了预售备案登记手续。被告抗辩原告与被告XX公司不存在真实的房屋买卖关系的理由不成立，本院不予采纳。原告已依约支付全部购房款并实际占有涉案三套商铺，虽然至今未办理过户登记手续，但原告对此不存在过错，故原告要求确认涉案三套商铺归其所有，并停止对涉案三套商铺的执行的请求成立，本院予以支持。被告XX公司至今未依约将涉案三套商铺过户至原告名下，原告诉请被告XX公司依约将涉案三套商铺过户至其名下有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：

一、确认海口市人民大路XX号华XX3号、7号和10号商铺归原告徐XX所有；

二、停止对海口市人民大路XX号华XX3号、7号和10号商铺的执行；

三、限被告海南XX实业公司于本判决生效之日起十日内将海口市人民大路XX号华XX3号、7号和10号商铺过户至原告徐XX名下。

案件受理费8800元，由被告徐XX和海南XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。

审　判　长　　张XX

审　判　员　　蔡燕飞

人民陪审员　　柯XX

书　记　员　　夏XX