曾XX诉被告张XX租赁合同纠纷案一审民事判决书

原告曾XX。

委托代理人张XX，云南XX律师，特别授权代理。

委托代理人李X，特别授权代理。

被告张XX。

委托代理人虞怀兴、程XX，云南XX律师，特别授权代理。

原告曾XX诉被告张XX租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法由审判员龚文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾XX的委托代理人张XX、李X，被告张XX及其委托代理人虞怀兴、程XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告曾XX诉称：2013年10月18日，原、被告双方签订了一份《租赁合同》，合同约定：由被告将位于大理镇龙龛村委会第三组临XX的5间房屋租赁给原告重建后用于经营酒店，合同还就租赁期限、租金支付方式、租赁用途等权利义务作了约定，同时第九条第1款特别约定本合同签订后，原告选择拆除重建，如租赁房屋重建的相关准建手续未能得到政府部门的批准，则本合同将自行失效，甲方需将所收取的租金全额退还给乙方，双方互不承担违约责任。合同签订后，原告按约通过银行转账向被告支付了69000元的租金，之后双方按照经营酒店的设计方案向大理镇人民政府报批重建房屋的准建手续，但得到的答复是根据《洱海海西保护条例》的规定，洱海西岸界桩外100米内，禁止新建与生态保护无关的任何建筑物、构筑物，双方所报建的项目位于洱海保护红线范围内，政府不批准。鉴于此原告多次找被告协商要求其退还所收取的69000元租金，但被告拒绝退还。由于租赁房屋重建的准建手续未得到政府部门的批准，租赁房屋未办理移交手续，现仍由被告在管理使用。原告认为，按租赁合同约定如租赁房屋重建的相关手续未得到政府部门的批准，则租赁合同将自行失效，被告需将所收取的租金全额退还，该租赁合同系附解除条件的合同，所附条件为“租赁房屋重建的相关准建手续未能得到政府部门的批准”，现由于重建的准建手续得不到政府部门批准，合同中所附解除条件已经成就，租赁合同自行失效，被告应当按照合同约定将已收取原告的69000元租金全额退还原告。为此，原告依法向法院起诉，请求：1、依法判令被告将已收取的69000元房屋租金退还给原告；2、本案的诉讼费由被告承担。

被告张XX辩称：一、双方签订的租赁合同已经实际履行，依法应继续履行。原告诉称因报批重建手续没有获得批准、政府也不会批准，双方约定的解除条件成就并要求被告退回已经收取的租金的意见是错误的，完全是原告为了达到解除合同而找借口。被告所出租的房屋是刚刚建盖好的全新合法建筑，不需要重新建盖，退一步说即便需要对房屋进行重建，也不违反政府的相关禁令。根据《洱海海西保护条例》第17条规定，大理市人民政府应当对海西保护范围内的214国道、大丽公路的景观视廊建设进行规划。214国道、大丽公路两侧各30米，洱海西岸界桩外100米内，禁止新建与生态保护无关的建筑物、构筑物。可见，该条例仅仅禁止在洱海西岸界桩外100米内新建房屋，并没有禁止重建和改建。大理市人民政府《关于贯彻落实?云南省大理白族自治州洱海海西保护条例?的实施意见》第8条第4项规定，对位于海西XX、村镇规划范围内的既有合法建筑，近期未列入整体搬迁计划，可按相关规划控制要求实施改建、重建，建筑风格必须符合海西保护区。因此，被告的房屋完全可以重建，不存在政府不批准的情形，原告主观臆断的认为政府部门不会批准是错误的，完全是为了解除合同而找借口。2013年10月18日，双方签订租赁合同后，原告向被告支付了69000元租金，被告也已经向原告交付了房屋，合同已经实际履行，但原告接收房屋后，在约定的三个月免租期内一直没有进行装修，没有积极履行合同约定的义务，这完全是原告的责任。根据合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依法应责令原告继续履行合同义务。二、原告主张解除合同属于单方违约，按照约定不予退还租金。原告为了规避经营风险，起诉要求解除合同属于恶意单方违约。从2013年10月18日双方签订租赁合同至2014年7月18日已经实际产生租金17250元。因此，原告为了解除合同，不积极履行合同义务，恶意拖延时间属于单方违约，根据合同第9条第3项约定，如原告单方违约，被告收取的租金不予退还。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉求。

为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了以下证明材料：一、租赁合同1份，以证明双方于2013年10月18日签订租赁合同的事实；二、国有土地使用权证1份，以证明原告向被告所承租的房屋土地使用权情况；三、收据、个人转账汇款业务回单各1份，以证明原告通过银行转账支付给被告租金69000元；四、情况说明1份，以证明租赁房屋的重建手续未能得到政府相关部门批准的事实。经质证，被告对原告提交的第一、二、三组证明材料的真实性、合法性、关联性无异议；对第四组证明材料的真实性不认可，认为出具单位无公章使用记录，该说明与《洱海海西保护条例》的规定存在冲突，被告并不属于禁止使用范围。本院认为，原告提交的全部证据均真实、合法，与本案有关联，本院予以确认。

为证明自己的答辩主张，被告向本院提交了以下证明材料：一、被告身份证明1份，以证明被告的主体资格；二、国有土地使用权证1份，以证明被告拥有合法的建设用地及地上建筑物；三、照片16张，以证明被告的租赁房屋是刚建好的新房屋，完全是客栈格局，不需要重新建盖，被告怠于行使权利义务一直没有对房屋进行装修。经质证，原告对被告提交的第一、二组证明材料无异议；对第三组证明材料无异议，但对其证明方向不认可，认为合同约定是原告对房屋进行重建、改建。本院认为，被告提交的证据均真实合法，与本案有关联性，本院予以确认。

根据上述确认的证据及庭审中双方当事人的一致陈述，本院确认本案法律事实如下：2013年10月18日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，合同约定：一、被告保证将其合法拥有的房屋一层1间、二层靠北边2间、三层靠北边2间出租给原告使用。二、由原告向被告租赁其坐落于大理市大理XX自有房屋5间，建筑面积约180平方米，租赁物包括院内天井区域。三、租赁期为19年，自2014年1月18日起至2033年1月17日止，租期届满原告享有优先承租权，被告应于本合同签订后5日内将房屋腾空并交付原告使用，被告交付房屋后3个月期间为原告合理改造、装修期，该期间不计算其租赁费用（即免租期），被告迟于此时间交付租赁物则每天以年租金的1%支付给原告违约金，如逾期交付租赁物累计超过30天则视为违约，原告有权解除合同或者要求将合同租期顺延，双方应书面签字确认。四、租金为每年23000元，分两期支付，第一期从2014年1月18日起至2024年1月17日止的租金为230000元，原告于合同签订后5个工作日内支付69000元，余款161000元于该房屋重建的相关手续办理完毕后5个工作日内付清；第二期从2024年1月18日至2033年1月17日的租金207000元，原告于2023年1月18日前付清，被告应于收到租金时出具收款凭证给原告；原告应按约交付租金，如逾期支付租金超过30天则每天以年租金1%支付给被告违约金，如原告拖欠租金达3个月以上则视为违约，被告有权解除合同或选择继续履行合同；被告如无正当理由拒收租金，原告不负迟延交租的责任。五、租赁房屋作为经营性用途，被告不得进行干预，原告如果违法使用租赁物造成各种后果自行承担责任；租赁物涉及的土地必须达到水、电、路通，如因市政工程或邻居建房等因素给原告造成经营性影响，被告应积极协助原告解决，如长期无法解决或严重影响原告经营，原告有权于当期租金滞后交纳。六、租赁期间因土地产生的一切税费由被告交纳，因实际使用或经营使用产生的水、电、电话费、收视费、宽带等费用由原告交纳。七、租赁期间，被告无权转让、出售该租赁房屋，但依法出售给原告部分的除外，同时亦无权在该租赁物上设定他项物权；原告在租赁期间可以对房屋进行全部或部分转租，转租时需额外支付给被告10000元费用。八、双方的其他权利及义务，原告可对租赁房屋进行拆除重建及装修，费用由原告承担，建设的设施及建筑物租赁期满无条件交付被告；如原告选择对租赁物拆除重建，该房屋重建的相关手续由双方共同协助办理，费用由原告承担；租期届满后，原告可将添置的移动设施搬走，但新建的固定建筑物、装修部分不能撤除。九、特别约定，合同签订后，原告选择拆除重建，如房屋重建的相关准建手续未能得到政府部门的批准，则本合同将自行失效，被告将收取的租金全部退还原告，双方互不承担违约责任；租赁期间因国家建设需要或政府部门征用租赁物所给予的补偿款，土地补偿部分归属于被告享有，地上附着物补偿部分按租赁期19年计算，已租赁年限对应的补偿款归属于被告享有，未租赁年限对应的补偿款归属于原告享有，租金按照实际使用时间计算，多余部分予以退还；合同签订后，如被告单方毁约，除退还所收取的租金外，还应向原告支付合同总价的20%作为违约金，给原告造成损失的应全额赔偿，如原告违约，被告收取的租金不予退还。十、双方可以协商变更或终止合同，但须以书面形式予以确认，达成一致后可变更或终止合同。十一、免责事由，因不可抗力原因致使合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担违约责任，因不可抗力原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算，多余部分予以退还。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2013年10月27日通过XX银行汇款69000元至被告的账户，被告于2013年10月29日向原告出具了收到租赁款69000元的收据。2014年6月5日，大理镇人民政府在给云南XX的《情况说明》中说明赵XX户于2013年8月取得大理市规划局旅游度假区分局《建房规划许可证》，李XX、张XX两户未取得相关准建手续，根据大理市人民政府办公室（2013）221号《关于环洱海周边滩地管理有关事项的通知》，李XX、张XX持有国有划拨土地，属该文件通知事项第三条中禁止审批范围，即从2013年12月31日起，上述二户一律不许批准新建和出租建盖客栈。后因双方对合同的履行问题发生争议，原告遂向本院起诉。

本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告曾XX与被告张XX的《租赁合同》属双方自愿订立，该合同并不违反国家法律的规定，属有效合同，应受法律的保护。本案争议焦点是双方订立的合同是否属于附解除条件的合同、解除条件是否成就，原告是否有权要求退回支付的租金。我国合同法第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效。根据双方签订的租赁合同第九条第一款约定，“如租赁房屋重建的相关准建手续未能得到政府部门的批准”属于双方就合同解除所约定的条件，结合庭审查明的事实可以确认，张XX户未取得相关准建手续，大理镇人民政府未批准该户新建和出租建盖客栈。按照双方之间的租赁合同约定，原告租用被告房屋的目的是经营性用途，由于原告租赁房屋重建的相关准建手续未能得到政府部门的批准致使合同目的不能实现，应视为解除合同的条件已成就，原告有权要求解除合同，并要求被告退还收取的租金。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告提出的答辩意见不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

由被告张XX于本判决书生效后10日内退还原告曾XX租金人民币69000元。

案件受理费1524元，减半收取762元，由被告张XX承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。

审判员　龚XX

书记员　杨XX