王XX因与被上诉人王XX有土地使用权转让合同纠纷的民事判决书

上诉人（原审原告）王XX，女，汉族。

委托代理人符XX，男，汉族。

被上诉人（原审被告）王XX，男，汉族。

委托代理人王铭涛，海南XX律师。

上诉人王XX因与被上诉人王XX国有土地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2014）临民二初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明：王XX与王XX于2009年3月20日签订一份《预售宅基地协议书》，约定由王XX将座落于临高县临城镇新XX临XX铺面A型第11号的一间宅基地转让给王XX使用，每间宅基地约长为20米至25米，宽为4米，面积约为80-100平方米，以三通一平后的实际面积为准。以土地使用面积平方米为计算单位，宅基地转让款为每平方米2880元。并且双方又约定，在正式转让宅基地时如果价格比本协议高以本协议为准，价格比本协议低以低价位进行计算。在签订协议之日，王XX要预付定金19万元给王XX。如有不可抗力的因素致使宅基地转让项目不能实现，不能将宅基地转让给王XX，王XX要在三个月内将定金返还王XX，并按月利率1%计付利息。王XX与王XX签订协议时，没有取得临高县临城镇新XX土地的使用权。王XX于2009年3月16日、2009年3月20日分别收取王XX宅基地预购款6万元、13万元。

临高XX公司（以下简称为XX公司）于2009年5月22日被核准登记成立，主要经营房地产开发。原公司股东为王XX、王X，法定代表人为王XX；2010年10月15日王XX、王X与彭XX、文XX、叶XX、吕X签订《临高XX公司股权转、受让合同》，约定由王XX、王X将他们持有XX公司100%的股权有偿转让给彭XX、文XX、叶XX、吕X持有。XX公司于2010年11月5日进行公司变更登记手续，公司股东由王XX、王X变更为彭XX、文XX、叶XX、吕X、伍XX，法定代表人变更为彭XX。

2009年6月1日一审法院委托海南XX公司依法拍卖临高XX公司位于临高县临城镇新XX的房地产（包括本案争议地在内）。XX公司于2009年6月26日以竞买者的身份参与竟买并最终取得了该房产的所有权和土地使用权。2010年5月12日临高县人民政府向XX公司颁发《中华人民共和国国有土地使用证》，土地使用面积为8397.35平方米。

又查明：临高XX公司与临高临城福来宾XX于2008年7月19日签订一份《合作协议书》，约定由临高XX公司将其坐落在临高县临城镇新XX的房地产给临高临城福来宾XX进行开发。临高临城福来宾XX受临高XX公司的委托，负责处理和解决该公司拖欠临高农行、信达公司的债务；解决临高XX公司职工的社保、安置、拖欠工资以及解除临高XX公司与职工的劳动合同的问题。上述问题解决后，临高县临城镇新XX的房地产由临高临城福来宾XX自主开发，经营收入和利润归临高临城福来宾XX所有。同日，临高XX公司与临高临城福来宾XX又签订一份《补充协议书》，约定临高临城福来宾XX在开发临高县临城镇新XX的房地产项目资金到位之日通知临高XX公司，临高XX公司必须在15个工作日内办理好土地证并签订正式合同。临高临城福来宾XX从项目资金中借给临高XX公司110万元操作临高搪瓷厂项目。临高XX公司将公司的公章交给临高临城福来宾XX保管，临高临城福来宾XX只能在处理临高XX公司拖欠临高农行、信达公司的债务以及解决该公司职工的社保、住房合同中使用公章。除此以外使用公章造成的一切后果由临高临城福来宾XX和王XX负责。

临高临城福来宾XX属于个体工商户性质，由王XX经营。

王XX在一审中的诉讼请求为：判令王XX返还宅基地预付款19万元及利息3万元，并支付违约金38万元共计60万元

一审法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。XX公司于2009年5月22日被核准登记成立，于2009年6月26日通过竟买方式取得临高XX公司位于临高县临城镇新XX的房地产（包括本案争议地在内），于2010年5月12日经过临高县人民政府颁发《中华人民共和国国有土地使用证》后，才依法取得该房产的所有权和土地使用权。而王XX与王XX却于2009年3月20日就已经签订了《预售宅基地协议书》，约定由王XX将XX公司的上述土地使用权即临街铺面A型第11号的宅基地转让给王XX使用，显然王XX与王XX签订的协议在XX公司成立之前。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。王XX与王XX签订协议时，没有取得临高县临城镇新XX土地的使用权。在庭审中，王XX不能提供证据证明王XX将宅基地转让给其使用已经得到XX公司的授权，事后也得到XX公司的追认，应承担不利的法律后果。据此，王XX和王XX于2009年3月20日签订的《预售宅基地协议书》因违反了法律的规定而属于无效。无效合同自始对双方当事人不具有法律约束力。依无效民事行为取得的财产，应当予以返还。据此，王XX请求王XX返还宅基地预付款19万元有事实和法律依据，应予支持；请求王XX支付违约金38万元，不予支持。但考虑到双方在该宅基地的转让行为过程当中，王XX负有过错责任，致使王XX遭受损失，应承担相应的赔偿责任。即由王XX按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算赔偿王XX损失。王XX主张王XX支付利息3万元，系当事人在法律规定的范围处分自己的民事权利，在庭审中王XX也没有异议，应予照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限王XX在本判决发生法律效力之日起十日内返还王XX宅基地预付款19万元并支付3万元利息；二、驳回王XX的其他诉讼请求。王XX如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由王XX负担6207元，王XX负担3593元。

上诉人王XX不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。2010年10月15日，被上诉人王XX和其女儿王X将临城镇新XX土地的股权有偿转让给彭XX，转让价款142XXXX8020元，已经收到了800万元，而王XX之前竞买该地的价款为XXX元，王XX获得了几倍的利润。一审判决遗漏了上述事实。二、一审判决适用法律不当。临城镇新XX土地本属于临高城乡建设总公司的资产，该公司和王XX签订合同并出具授权委托书，授权王XX对该土地处置。由此，王XX与王XX于2009年3月20日签订《预售宅基地协议书》，约定将即要规划的临城镇新XX土地上的宅基地出售，该协议合法有效。一审判决以“无权处分”为由认定合同无效，属于适用法律错误。即便合同无效，也应由王XX承担全部过错责任，应当向上诉人支付利息、赔偿违约金、赔偿上诉人因未能买受而产生的可得利益损失。综上，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求即判令被上诉人返还预付款19万元并支付利息3万元，赔偿违约金38万元，共计60万元。

被上诉人王XX答辩称：一、被上诉人和上诉人签订的《预售宅基地协议书》属于无效合同。理由是：1、《预售宅基地协议书》签订时，被上诉人尚未取得涉案土地使用权，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，合同应为无效。2、即使临高XX公司取得涉案土地使用权与被上诉人存在关系，但根据法律规定涉案土地未经开发不得转让，因此合同无效。3、涉案土地为国有土地，土地用途为商住用地，该地不能被分块为宅基地分别出售，因此《预售宅基地协议书》属于非法改变土地用途并转让的无效合同。二、上诉人主张38万元违约金没有事实和法律依据。1、被上诉人没有宅基地交付给上诉人是因为涉案土地被法院强制拍卖，属于客观不能，被上诉人无违约事实。2、《预售宅基地协议书》为无效合同，上诉人请求38万元违约金没有法律依据。三、上诉人在一审中请求支付3万元利息，被上诉人认可，一审判决予以支持并无不妥。综上，请求驳回上诉，维持原判。

二审期间各方当事人均未提交新证据。双方当事人在二审中一致认可：涉案临城镇新XX土地目前仍是尚未开发的空地。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点包括：一、《预售宅基地协议书》是否合法有效；二、如合同被确认无效，损失赔偿责任如何确定。

一、关于《预售宅基地协议书》的合同效力问题。涉案临城镇新XX土地为国有建设用地，土地用途为商住用地，面积8397.35平方米。《预售宅基地协议书》约定被上诉人王XX将该地中约80-100平方米面积的部分作为宅基地予以转让给上诉人王XX，属于改变土地用途并分割转让的房地产转让合同，应根据相关房地产管理法规确定其合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定房地产开发和经营由依法设立的房地产开发企业从事，第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的不得转让房地产，第四十四条规定改变土地用途应当取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，本案中被上诉人王XX既未取得涉案土地的权属证书，又非具备房地产开发和转让资质的房地产开发企业，且涉案临城镇新XX土地并未取得人民政府城市规划行政主管部门同意按宅基地用途分割转让的批准文件，因此《预售宅基地协议书》不符合上述法律规定而为无效合同。一审判决认定合同无效并无不当，上诉人关于合同有效的上诉主张本院不予支持。

二、关于合同被确认无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方的损失。本案中《预售宅基地协议书》的无效系因被上诉人王XX不具备法律规定的转让资格和条件而导致，被上诉人王XX对合同无效负有过错，应当返还所收取上诉人的19万元并赔偿其损失。合同无效的损失为直接损失即19万元的利息损失，可按中国人民银行规定的同期同类贷款利率确定。上诉人主张的38万元可得利益损失属于合同有效情况下违约赔偿的范围，依法不能支持。合同无效的确认和后果处理属于人民法院对违法合同进行干预的职权范围，上诉人的利息损失应全额处理。王XX诉讼请求支付利息3万元并赔偿损失38万元，且未明确表示在合同被确认无效情况下亦请求赔偿3万元，因此一审判决赔偿3万元利息损失系对当事人处分原则理解有误，本院依法予以纠正。

综上，上诉人的上诉请求大部分缺乏事实和法律依据，予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果中利息损失处理部分有误，依法予以变更，其余部分予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

一、变更临高县人民法院（2014）临民二初字第26号民事判决主文第一项为“限王XX在本判决发生法律效力之日起十日内返还王XX宅基地预付款19万元并赔偿相应利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2009年3月20日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）。

二、维持临高县人民法院（2014）临民二初字第26号民事判决主文第二项，即“驳回王XX的其他诉讼请求”。

王XX如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费9800元，二审案件受理费9800元，合计19600元，由王XX负担12000元，王XX负担7600元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李志超

审　判　员　　张XX

代理审判员　　孔XX

书　记　员　　邓XX

附本案适用法律法规司法解释

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条下列房地产，不得转让：

以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

依法收回土地使用权的；

共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

权属有争议的；

未依法登记领取权属证书的；

法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

《中华人民共和国合同法》

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。