谢XX诉古X房屋租赁合同二审判决书

上诉人（原审被告）谢XX，男。

委托代理人周孝和，广东XX律师。

委托代理人黄XX，广东XX律师。

被上诉人（原审原告）古X，男。

上诉人谢XX因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2013）河城法民一初字第376号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审法院查明，2013年3月5日，原告将位于河源市源城区东埔办事处丰XX的一卡门店出租给被告经营早餐等食品加工，并签订了一份《铺位租用合同》。合同约定租期为2012年4月1日起至2015年3月31日止，租金每月1500元，缴交时间为每月的1-10号。自2013年3月份起，被告拒付门店租金，原告多次催交均无果。被告拖欠原告租金一事，经东埔街道办事处、东埔街道综治信访维稳中心、东埔司法所、东埔派出所等多个单位多次调解都无法解决。原告经追索无果后，于2013年4月22日提出起诉。

原审法院认为，原、被告签订的《铺位租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效，并依法受法律保护，双方应按合同约定享受权利、履行义务。被告拖欠原告2013年3月份及4月份门店租金共3000元未支付，对此被告已予以确认，原告请求被告支付拖欠的从2013年3月份至被告搬出门店之日止的租金及请求解除原、被告签订的《铺位租赁合同》，符合法律规定及合同约定，予以支持。关于被告抗辩称原告不准被告对该铺位进行转租是否违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……”的规定，本案中，原告表示不同意被告将该铺位转租他人，其行为并未违反法律规定，且双方并无约定被告可以将该铺位转租他人，因此对被告以上的抗辩，不予支持。关于被告要求原告返还押金4500元的问题。原告收取被告押金4500元，是为防止承租人即被告损坏房屋及屋内设施而收取的，现该设施完好无损，因此原告应将该押金返还被告。但根据本案的实际情况，该4500元押金应冲抵被告应支付给原告的租金。关于被告抗辩称原告应赔偿被告因停业造成的损失的问题。由于该请求属于另一法律关系，本案不作处理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条及上述法律的规定，判决：一、解除原、被告于2012年3月5日签订的《铺位租用合同》。二、被告应在本判决生效之日起十日内支付拖欠原告从2013年3月份起至被告搬出位于源城区东埔办事处丰XX的门店之日止的租金（按每月1500元租金计算）。原告收取被告的押金4500元，应在上述租金中予以抵减。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。

上诉人谢XX不服原审判决，上诉请求：撤销原审判决，驳回原审原告的起诉或依法予以改判。主要理由：一、涉案租赁合同的出租人应为河源市XX公司，而非古X，古X因与本案无直接利害关系而不能成为本案的原告，其因此提起的起诉依法应予驳回。涉案租赁标的系河源市XX公司从河源市源城区东埔街道办事处丰源社区居民委员会承包而来，上诉人自承租以来的每次租金都由河源市XX公司收取。古X虽是河源市XX公司的法定代表人，但他不能因此而与河源市XX公司混同一体，所以租赁合同虽由古X签订，但实际的合同履行人及权利义务承担人却是河源市XX公司，租赁合同是否履行及履行的好坏，直接影响的是河源市XX公司的利益，而与古X却无直接的利害关系，因此，河源市XX公司才是涉案租赁合同的直接利害关系人。根据《民事诉讼法》第119条的规定，只有与案件有直接利害关系的人才能成为原告。因古X与本案无直接利害关系而不具备原告的法定条件，其因此提起的起诉依法应予驳回。二、上诉人逾期不交租是因为河源市XX公司的法定代表人古X擅自终止乙方经营，因而，上诉人具有正当理由，原审法院以《合同法》第227条之规定判决解除合同属于适用法律错误。自2013年2月28日以来，古X就采取将车停在上诉人承租的门店前阻止其经营、强行拆除上诉人承租门店的招牌、向上诉人承租门店内泼屎泼尿、在上诉人承租门店前设立摊位等方式强行终止上诉人经营承租门店，上诉人因此不再交纳租金，符合法律规定，上诉人的行为并不构成违约，但原审判决不但不支持上诉人的正义行为，反而判决上诉人败诉，实在有违事实与法律，依法应予纠正。三、上诉人为了经营，曾耗资数万元装修用于承租门店的装修。依约本应经营三年，现不足一年，就遭被上诉人违法终止，相关损失应由被上诉人承担。上诉人通过承租得来的门店是毛坏房，连卷帘门都没有。上诉人为了经营，必须装修，对此，出租人也是同意的。上诉人为此耗资数万元，结果经营不足一年，就被古X违法终止经营。如果租赁合同要解除的话，根据民法通则第43条法人对法定代表人的经营活动承担民事责任的规定，上诉人装修的残值就应由出租人赔偿。四、由于涉案租赁门店未能取得建设规划许可证，因此签订的房屋租赁合同应确认无效。由于涉案门店未能取得建设规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，法院应依法确认涉案租赁合同无效，并按合同无效的法律规定处理本案。综上，由于古X虽为权利人的法定代表人，但毕竟不是权利人，他与本案没有直接的利害关系，因而不具有原告资格，其因此提出的起诉依法应予驳回；原审判决在事实认定及法律适用上均存重大错误，并最终导致原审判决不当，依法应予纠正。为此，上诉人特提出上述诉请，望予以支持。

被上诉人古XX辩称：相信法院的处理，坚持被上诉人一审的主张。

经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。

另查明，涉案房屋属河源市XX公司承包经营。被上诉人古X与上诉人谢XX签订涉案的《铺位租用合同》后，上诉人谢XX每月向河源市XX公司支付租金。河源市XX公司在二审诉讼期间向本院出具《证明》，载明该公司对古X与谢XX房屋租赁合同纠纷一案中代为行使的民事行为予以追认，并表示认可，亦不会另行主张权利。上述事实有上诉人谢XX于二审提供的《企业机读档案登记资料》、《合作开发丰源集贸市场合同》复印件、租金《收据》，被上诉人古X于二审提供的《证明》，以及二审调查笔录予以证实，足以认定。

又查明，2014年2月16日，被上诉人谢XX在涉案房屋里的经营用品被搬出。上述事实有上诉人谢XX于二审提供的河源市公安局源城区分局东埔派出所出具的《证明》予以证实，且被上诉人古X对此未持异议，足以认定。

本院认为，对于上诉人谢XX提出的其装修了涉案房屋，相应的费用应由被上诉人古X赔偿的问题，上诉人谢XX并未于一审提出反诉，因此二审不作审理。本案争议的焦点是：一、被上诉人古X于一审作为原告提出起诉，主体是否适格。二、涉案合同是否有效，上诉人谢XX应否向被上诉人古X支付使用涉案房屋的费用。根据双方的诉辩意见，本院针对争议的焦点作如下分析与认定：

一、关于被上诉人古X于一审作为原告提出起诉，主体是否适格的问题。

根据查明的事实，涉案房屋属河源市XX公司承包经营，该公司对被上诉人古X在诉讼中代为行使的民事行为予以了追认。本院认定被上诉人古X于一审作为原告提出起诉，主体适格。上诉人谢XX就被上诉人古X的一审原告资格所提出的异议，本院不予采纳。

二、关于涉案合同是否有效，上诉人谢XX应否向被上诉人古X支付使用涉案房屋的费用的问题。

根据《最高人民法院》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被上诉人古X未能提供涉案房屋的建设规划许可证，且于二审调查时明确承认并未取得该证，因此本院认定涉案合同无效。

根据《最高人民法院》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”经审查，上诉人谢XX自2013年3月份起未支付使用涉案房屋的费用，至2014年2月16日其在涉案房屋里的经营用品被搬出时停止使用涉案房屋。因此，上诉人谢XX应当参照合同约定的租金标准（每月1500元）向被上诉人古X支付2013年3月至2014年2月16日的房屋占有使用费。

综上，原审判决部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、变更广东省河源市源城区人民法院（2013）河城法民一初字第376号民事判决第一项为：确认被上诉人古X与上诉人谢XX于2012年3月5日签订的《铺位租用合同》无效。

二、变更广东省河源市源城区人民法院（2013）河城法民一初字第376号民事判决第二项为：上诉人谢XX应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月1500元的标准向被上诉人古X支付2013年3月至2014到2月16日的房屋占有使用费。被上诉人古X收取上诉人谢XX的押金4500元，应在上述房屋占有使用费中予以抵减。

如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审受理费50元，二审受理费50元，共计100元，由上诉人谢XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张XX

审判员　　周XX

审判员　　高XX

书记员　　刘XX