发生紧急避险，损失由谁承担

[律师回复] 1.借名买房时，判断房屋归谁所有，要把物权登记原则和实际权利情况结合起来看。 2.按照民法典，不动产是谁登记的就归谁。不过，如果实际出钱买房的人能证明和名义产权人有合法有效的借名买房约定，自己付了房款、实际住了房子，而且借名买房没违反法律法规，那实际出资人就是房子的真正主人。 3.要是借名买房是为了逃避限购政策或者债务等违法的事，那借名合同就是无效的。这时，实际出资人只能要回出的钱和利息，不能要房子的所有权。 4.如果登记的产权人把房子卖给了不知情的第三方，还完成了过户，那第三方就能合法拥有房子。实际出资人只能找登记的产权人赔偿损失。 5.在认定房屋权属时，要重点查看借名约定是不是真的，有没有出资凭证、实际占有使用房子的证据等关键内容。

[律师回复] 房东单方面解除合同需依法依约进行。若符合法定或约定解除情形，房东要按步骤操作以保障自身权益。 1.审查合同与法律规定，确定有解除权。这是解除合同的前提，能避免后续法律风险。 2.准备书面解除通知，清晰写明解除意愿、时间和依据。书面通知具有法律效力，可作为解除合同的重要凭证。 3.有效送达解除通知，如当面递交签收或邮政快递留痕，保留好凭证。送达凭证能证明通知已有效传达给租客。 若租客有异议引发纠纷，房东可先协商，协商不成则通过诉讼或仲裁（合同有仲裁条款）途径确认解除效力。整个过程中，房东要注重收集和保存证据，维护自身合法权益。

[律师回复] 1.房屋买卖单方违约需担责，若合同有违约金约定，违约方应按约支付。约定违约金与实际损失不符时，当事人可请求法院或仲裁机构调整。若合同未约定违约责任，受损方可要求违约方赔偿实际损失，含直接损失和可得利益损失。守约方在无法律或事实履行障碍时，还能要求继续履行合同。 2.建议违约方及时与对方沟通协商，主动承担违约责任，避免纠纷扩大。受损方要及时收集保存好相关损失证据，如中介费发票、利息支付凭证等，以便主张赔偿。若双方协商不成，可通过法律途径解决，向法院或仲裁机构寻求公正裁决。

[律师回复] 1.房屋违约合同赔偿有约定和法定两种标准。有约定违约金条款时依约定执行，不过若约定违约金与造成的损失差距过大，当事人可请求法院或仲裁机构调整。通常约定违约金超过造成损失百分之三十，可能被认定为“过分高于造成的损失”。 2.若合同未约定违约金，受损方有权要求违约方赔偿违约造成的损失，涵盖合同履行后可获利益，但赔偿上限为违约方订立合同时可预见或应预见的违约损失。 解决措施和建议： 1.签订合同时合理约定违约金，避免过高或过低。 2.发生违约情况，受损方及时收集损失证据，以便主张赔偿。 3.若对违约金有争议，可通过法律途径，请求法院或仲裁机构处理。

[律师回复] 1.毁约购房合同赔偿数额依情况定。合同约定违约金的，通常按约定执行；若违约金与损失差距大，当事人可请求法院或仲裁机构调整。 2.合同未约定时，赔偿应等同于违约损失，含履行合同可得利益，像房价上涨的差价损失等。 3.实践中需提供证据证实际损失，法院或仲裁机构会结合履行情况、过错程度、预期利益等，按公平诚信原则裁量确定赔偿额。

[律师回复] 您买的小产权房出现墙脱落裂缝、厨房主水道坏等问题，房东没提前告知。虽合同是打印且双方签字，但小产权房交易有风险。您可先和房东协商，要求其承担维修费用或给予一定补偿。若协商不成，收集好房屋问题证据、合同等，向法院起诉，主张房东隐瞒房屋重大瑕疵，要求其承担相应责任。

[律师回复] 房屋买卖诉讼时效一般为三年，从权利人知道或应当知道权利受损及义务人时起算。若约定同一债务分期履行，从最后一期履行期限届满起算，不过权利受损超二十年法院不予保护，特殊情况可依申请延长。时效内出现权利人提出履行请求、义务人同意履行等情形，时效中断并重新计算。 1.明确起算点：买卖双方应清楚知晓诉讼时效起算方式，在合同履行中留意关键时间节点，如交房日、付款期限等，以便及时维护权益。 2.保留证据：当出现可能导致诉讼时效中断的情形时，要注意保留相关证据，如提出履行请求的书面材料、义务人同意履行的承诺等。 3.及时维权：权利受损后，若协商无果，应及时通过法律途径解决，避免错过诉讼时效。

[律师回复] 1.房屋买卖合同完成登记一般有效，不动产物权经依法登记发生效力，完成登记意味着物权合法转移，通常表明合同主要义务已履行。 2.但合同有效还需满足其他条件，包括行为人有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和公序良俗等。 3.若合同存在欺诈、胁迫、恶意串通损害他人利益等情况，即便完成登记，合同也可能被撤销或认定无效。 解决措施与建议： 一是在签订房屋买卖合同前，核实双方的民事行为能力和交易的真实意愿。二是仔细审查合同条款，确保不违反法律和公序良俗。三是若发现合同存在欺诈等可撤销情形，及时通过法律途径维护自身权益。

[律师回复] （一）对于借名买房无协议但出全资的情况，应积极收集出资证据，如银行转账记录、购房款支付凭证等，以此证明自己是实际出资人。 （二）收集房屋使用管理方面的证据，例如物业费、水电费缴纳凭证、装修合同等，以此表明自己对房屋实际占有使用。 （三）若能证明借名买房的事实，先尝试与登记人协商，让其配合办理过户。 （四）若协商不成，可向法院提起诉讼，请求确认房屋归自己所有，但要清楚法院会综合考量多种因素判定，若借名买房违反政策、法规强制性规定，可能无法获得法院支持。 法律依据： 《民法典》第二百三十四条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

[律师回复] （一）收集间接证据时，除了银行转账、取款记录，还可收集购房发票、完税凭证等能体现实际出资的材料。对于聊天记录和通话录音，要确保其完整性和真实性，最好能有其他证据辅助印证。 （二）寻找证人时，尽量选择与双方无利害关系且记忆清晰的人，让证人详细记录知晓借名买房的具体情况。 （三）提起确权之诉前，咨询专业律师，评估证据的充分性和诉讼的可行性。 （四）若证据不足无法确权，要求返还购房款及利息时，要保留好向名义产权人主张权利的相关证据，中断诉讼时效。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 结论： 结婚前父母为双方购置房屋出资，出资通常认定为对自己子女个人赠与，特殊情况除外。不同出资和登记情形下，房屋归属及财产分割有不同规定。 法律解析： 根据相关法律，结婚前父母为双方购房出资，原则上是对自己子女个人的赠与，除非父母明确表示赠与双方。若一方父母全额出资且登记在自己子女名下，此房屋属于该子女婚前个人财产；若登记在双方名下，一般看作对双方的赠与，房屋是夫妻共同财产。要是一方父母支付首付并登记在自己子女名下，婚后夫妻共同还贷，离婚时房屋归产权登记方，共同还贷及增值部分属于夫妻共同财产，产权登记方需对另一方进行补偿。若遇到类似房产纠纷等法律问题，可向专业法律人士咨询以获取准确的法律建议和解决方案。

[律师回复] 结论： 不建议夫妻一方瞒着另一方用共同财产买房，这种行为可能侵犯对方权益，在财产分割时隐瞒方可能少分或不分财产。 法律解析： 在婚姻关系中，夫妻共同财产由双方平等处理。一方瞒着对方买房，侵犯了另一方对共同财产的知情权和处分权。若夫妻关系出现问题进行财产分割，隐瞒方的行为会被认定为转移、隐匿夫妻共同财产。另一方发现后，可向法院请求再次分割财产，隐瞒方可能面临少分或不分财产的结果。因此，夫妻在重大财产处置上应相互沟通协商。如果您在婚姻财产方面遇到类似问题，欢迎向专业法律人士咨询，以获得更准确的法律建议和解决方案。

[律师回复] 房东在合同未到期时违约，租客可通过诉讼维权。 1.收集证据：要收集租赁合同、租金支付凭证，以及房东违约的相关证明，像通知解除合同的书面文件、聊天记录等，以此证明房东违约及自身损失。 2.书写起诉状：明确原被告信息、诉讼请求，如要求房东继续履行合同、承担违约责任赔偿损失等，还要写明事实与理由。 3.递交材料：向房屋所在地有管辖权的法院递交起诉状及证据材料。 4.参加庭审：法院受理后会通知开庭时间，需按时参加，在法庭上陈述事实、出示证据并辩论。 5.等待判决：若胜诉但房东不履行判决，可申请强制执行。 建议租客在遇到此类情况时，及时收集保存证据，按法律程序维护自身权益。

[律师回复] 结论： 父母出资登记在孩子名下的房产出售，因孩子民事行为能力不同而处理方式不同。孩子为无或限制民事行为能力人，父母为其利益并办相关手续可出售；孩子为完全民事行为能力人，父母需获授权委托才能出售。 法律解析： 依据民法典，对于无民事行为能力人或限制民事行为能力人的孩子，父母作为监护人出售其名下房产，必须是为了孩子利益，像孩子教育、医疗等重大开支，且要提供相关证明，还需办理监护公证等手续，以此保障孩子权益。而当孩子是完全民事行为能力人时，其对名下房产有自主处分权，父母未经授权不能擅自出售。若父母想卖，要取得孩子授权委托，签订并公证授权委托书，之后以孩子名义按正常流程完成交易。如果在房产出售过程中遇到法律问题，不知如何处理，可向专业法律人士咨询，以确保交易合法合规。

[律师回复] 1.婚前借名购房协议通常有效，需双方意思真实，内容不违法违规、不违背公序良俗。 2.借名购房有风险，若违反限购、经济适用房政策等，损害公共利益，协议可能无效。 3.发生产权纠纷时，借名人要提供出资证明、协议等证据证明借名事实。 4.签订此类协议要谨慎，确保合法合规。

[律师回复] 1.婚前买房与父母签租房协议大多有效。只要签协议者有民事行为能力，表达的是真实想法，不违法违规、不违背公序良俗，合同就有效。 2.婚前买的房且产权在自己名下，自己有处分权，和父母签协议是双方意愿，不违法，协议通常没问题。 3.若有证据表明签协议是为逃债等非法目的，协议可能无效。 4.协议内容要公平，明显不合理可能引发争议。

[律师回复] （一）借名买房没签协议时，收集出资证据，如银行转账记录、购房款支付凭证等，以此证明实际是自己支付购房款项。 （二）保留房屋相关材料，像购房合同、房产证、物业费和水电费缴纳凭证等，若由自己持有和处理，能作为借名买房的佐证。 （三）若能证明借名买房事实且无无效情形，可要求出名人配合办理房屋过户手续。 （四）若出名人不配合，可向法院起诉，请求确认房屋所有权或要求出名人返还购房款并赔偿损失。 （五）因借名买房存在出名人擅自处分房屋等风险，建议及时采取措施维护自身权益。 法律依据： 《民法典》第二百三十四条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

[律师回复] 签订房产买卖合同需严谨对待，确保各方面要点明确，保障合同合法有效。 1.明确合同主体与房产状况。买卖双方要写明姓名、身份证号等信息，合同中清晰表述房产地址、面积、户型等状况，为交易奠定基础。 2.确定价款与支付方式。明确总价、定金数额、付款时间与方式等，避免后续产生经济纠纷。 3.约定交付事宜与条件。包括房产交付和相关产权证书的交付时间与条件，保障交易顺利进行。 4.明确双方权利义务与违约责任。卖方保证房产无产权纠纷，买方按时付款，约定违约赔偿责任，约束双方行为。 5.约定产权登记与税费承担。对这些事项作出明确约定，避免产生争议。 6.签订注意事项。双方仔细阅读条款，确保意思表示真实，合同一式多份各执一份，必要时咨询律师或公证。

[律师回复] 1.购房违约金计算先看合同约定。有明确约定时，按约定方式算。若按购房款比例算，违约时用该比例乘购房款得违约金数额；若按天数算，用违约天数乘每天违约金金额确定。 2.合同未约定的，受损害方可根据违约造成的实际损失主张赔偿。实际损失涵盖直接损失和可得利益损失，像房价波动差价损失、已付房款利息等。 3.若违约金数额过分高于或低于造成的损失，当事人可请求法院或仲裁机构适当减少或增加。 建议在签订购房合同时，明确约定违约金计算方式，避免后续纠纷。出现违约情况时，受损害方及时收集实际损失证据，合理主张赔偿。若对违约金数额有异议，可通过法律途径解决。

[律师回复] 结论： 购房时定金与违约金不能并用，收受定金方违约需双倍返还定金，支付定金方违约无权要求返还，定金数额不得超主合同标的额百分之二十，违约时对方可选择适用违约金或定金条款。 法律解析： 根据相关法律规定，定金和违约金不能同时使用。在购房情形下，若开发商违约，就像购房者交5万定金，开发商需双倍返还成10万；若购房者违约，开发商有权没收定金。同时，定金数额有上限，不能超过主合同标的额的百分之二十，超出部分不具备定金效力。若合同里既规定了定金又规定了违约金，当一方违约，另一方可以自行选择适用违约金或者定金条款。如果在购房过程中遇到定金、违约金相关的法律问题，建议及时向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。