我们最近接手了一起标的数额上千万的房屋租赁合同纠纷,缘起承租人不交房租,出租人没办法只能起诉,一审判了,对方不服,接着又恶意上诉,这样拖了一年多,二审判了后,又强制执行,承租人拖着不走,出租人还得协调法院法警给强制执行。
如果您是房东,一定想避免上述情形,能否避免?下面请看律师支招:
第一招:交一半,押一半。
如果您和承租人约定半年交一次租金,那么这个时候,您可以将该笔租金分成两半,一部分作为第一季度的租金,另一部分作为履约保证金。这样一来承租人交出的钱没变多,但对于您来说就不一样了,到了下一季度交房租时,您就可以问对方要下一次的租金了。因为始终有一个季度的租金在您手里做保证金。这样对方即使违约,您也可以在这个期间去起诉他。
第二招:附上条件,随时解约。
在您和承租人签订的合同里明确约定,如果承租人拖欠租金几天,您就可以解除合同。当然,您还可以约定如果承租人有违法经营行为、扰民行为或者受到有关单位行政处罚等,您也可以解除合同。
第三招:约定送达,针对失联。
虽然合同里约定了您可以行使解除权,但是如果对方跑路,联系不上,您怎么通知对方解约也是个问题。我们建议在合同里约定:您的解约通知自发给对方某电子邮箱或邮寄给某地址即有效,同时您还可以补充约定,如果上述方式都无法送达,自解约通知贴到承租房屋门上即视为有效。这样即使对方失联,您照样可以解除合同。
第四招:屋内物品,限期搬走。
如果出租屋里有承租人的东西,怎么办?我们建议可以约定:租赁合同自解除之日起多少日内,承租人需将屋内物品全部搬走,否则视为放弃权利,全部物品归出租人所有。这样呢,您就可以放心再租给其他人啦。
结语:好的合同可以帮您省却不必要的时间和金钱支出,所以,建议您签约前尽量参考律师意见。
孙子说,不战而屈人之兵,乃为上策。在战场上,一个好的谋略胜过千军万马。有人说,打官司是三分实力七分谋略。虽然有点言过其实,但也足以说明诉讼谋略的重要。尤其在抗辩式诉讼中,更需要具备敏捷的思维和高超的谋略。 今天我讲的这个案件便是我们通
诉讼的过程实质上就是“重现”案件事实“真相”的过程。何为案件“事实”?案件所谓的“事实真相”到底如何?争讼双方站在各自不同的视角抑或不同的价值取向,可能会得出不同的“事实版本”。甚至作为居间裁判的法官也是如此。下面我将从今天在西山法庭代
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周四早上,我接到一名因职业病工伤赔偿委托我代理案件当事人的电话,说要撤回上诉,问及缘由,原是经过数场官司较量,对方已愿赔偿,但条件是要我的当事人撤回上诉,并要求签署解除劳动合同书。一听调解条件,我便知前期对案件的剖析和法律意见正确无误。
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