以房屋抵偿工程款，未过户，被法院查封，承包人还能拿到房屋吗？

内容摘要：施工方承包了甲方的工程，然而甲方无钱支付工程款，无奈只用建造的房屋抵债。房屋依然登记在甲方名下，但由施工方来卖，甲方配合购房人办理所有过户手续。这种模式看起来很美，但是一旦甲方违约不配合，或者房屋因其他纠纷被法院查封，施工方的权益将无法得到保障。带着这样的困惑，本文通过最高院的一则案例一一解析。

案情简介

大邑银都公司开发了位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号“邑都上城”楼盘的商品房，建机工程公司是“邑都上城”楼盘二期、三期土建、水电安装工程的施工人。因大邑银都公司拖欠建机工程公司工程款683万元，双方于2013年7月11日签订协议书，约定大邑银都公司以包括案涉13套房屋在内的共15套房屋作价733万元抵偿欠付工程款，房款超出的50万元由建机工程公司支付给大邑银都公司，建机工程公司可以将抵偿的房屋出售，大邑银都公司配合购房人办理权属证书。

协议签订后，大邑银都公司将抵债15套房屋的钥匙交给建机工程公司，并与建机工程公司签订了十四份房屋的《商品房买卖合同》，剩余1套房屋由大邑银都公司自行出卖，所得价款由大邑银都公司收取充抵50万元。商品房买卖合同签订后，大邑银都公司开具了14份商品房的销售不动产统一发票，并将其中2套房屋的买卖合同在登记机关进行了合同备案。

因大邑银都公司借款未还，紫杰投资公司向成都中院提起借款合同纠纷案，并申请法院对包括案涉13套房屋在内的房产、股权进行了查封，目前借款合同纠纷案件在审理过程中。建机工程公司对裁定中的案涉13套房屋提出执行异议，成都中院审查后认为建机工程公司的异议成立，裁定中止对案涉13套房屋的执行。紫杰投资公司不服裁定，提起本案诉讼。

争议焦点

虽然建机工程公司以房屋抵偿了683万工程款，但是房屋依然登记在大邑银都公司名下，所有权属于大邑银都公司。现因大邑银都公司欠款未还被法院查封，建机工程公司还能用13套房屋抵偿工程款吗？法院应该保障谁的利益？

最高院裁判要旨

第一，建机工程公司以与大邑银都公司签订以房抵债《协议书》的方式，行使了建设工程价款优先受偿权。建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿的方式，实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合合同法第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

第二，建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行。紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。

律师建议：

一、承包人与发包人以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，案涉房屋系工程款债权的物化载体，能够排除开发商普通债权人的强制执行。

根据民事诉讼法解释，建设工程价款优先受偿权人可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。建设工程价款优先受偿权的基础权源从本质上属于债权，只是相对于普通债权而言具有优先性而已，因此该权利并不足以排除强制执行。

但是，当发包人已经将房屋抵偿给承包人时，民法典规定的工程价款优先受偿权实现方式，承包人已经实现了建设工程价款优先受偿权，用于抵偿的房屋系工程款债权的物化载体，承包人能够排除发包人的普通债权人对抵偿房屋的强制执行。

二、承包人与发包人签订以房抵债协议书，符合民法典规定的工程价款优先受偿权实现方式。

《民法典》第八百零七条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

可见，承包人与发包人签订以房抵债协议书，其实质是通过协商折价抵偿方式，实现承包人享有的建设工程价款优先受偿权。

三、承包人要注意在法定期限内行使建设工程价款优先受偿权。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权,但最长不得超过十八个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算。承包人应在该法定期限内行使建设工程价款优先受偿权，过期则丧失权利。

承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，承包人要在上述期间内以上述形式主张建设工程价款优先受偿权。

案例索引：四川省某某工程有限公司、成都某某管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审案【（2020）最高法民再352号】