《房产法律焦点探究：父母共同房，父亲逝世后母亲单方赠孙，子女起诉求判无效》

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉求

原告刘慧霞向法院提起诉讼，请求：

判定张桂兰与刘勇峰于 2021 年就北京市东城区 S 号房屋所签《赠与合同》中涉及刘建国遗产的部分无效，并将该房屋产权恢复登记至张桂兰名下。

要求被告承担诉讼费。

其事实依据为：张桂兰与刘建国是夫妻，原告是二人之女，刘志强为儿子，刘勇峰是刘志强之子。北京市东城区一号房屋是刘建国承租的公房，2001 年经危改拆迁，安置了涉案房屋。原告曾出资 10 万元用于涉案房屋购房款。刘建国在 2001 年离世，2003 年左右，张桂兰将涉案房屋所有权登记到自己名下。2021 年 8 月 11 日，张桂兰与刘勇峰瞒着原告签订《赠与合同》，把涉案房屋产权过户给刘勇峰。原告坚称涉案房屋属于张桂兰与刘建国的夫妻共同财产，刘建国去世后未析产继承，张桂兰擅自赠与的行为构成无权处分，且刘勇峰明知房屋产权情况仍接受赠与，二人恶意串通，侵害了原告权益。

（二）被告答辩

被告张桂兰、刘勇峰辩称：

原告起诉程序有误，其主张确认合同无效的前提是原告为涉案房屋共有权人，但目前无法确认这一点，所以原告诉求缺乏权利根基。

购房合同是张桂兰签的，房款也非原告支付，刘建国去世后房屋才取得产权证，涉案房屋应是张桂兰个人财产。

原告曾以所有权确认纠纷起诉，理由同样是支付购房款及与家人有协议，此次起诉构成重复诉讼。

无论原告主张合同无效还是继承，均已超诉讼时效，若认为是继承纠纷，刘建国 2001 年去世就应起算；若认为自己是共有权人，2004 年房屋登记至张桂兰名下时就该计算时效。综上，不同意原告所有诉求。

（三）法院查明事实

亲属关系：刘建国与张桂兰是夫妻，原告是其女儿，刘志强是儿子，刘勇峰是刘志强之子。刘建国于 2001 年 11 月 15 日去世，刘志强于 2021 年 12 月 30 日去世。

房屋相关合同：2001 年 7 月 22 日，北京市东城区某单位与张桂兰签《安置住房预售合同》，载明出卖人对买受人居住地区危旧房改造，买受人原住公房 2 间，安置人口 2 人（即张桂兰和刘建国），买受人购 S 号住房，需付回购安置住房价款 236,661 元，未注明付款时间。所附《安置住房房价计算表》显示，承租人是刘建国，购房人是张桂兰，夫妇工龄共 73 年，房价分三部分计算，总计 236,661 元。

付款凭证：2001 年 7 月 22 日，北京市东城区某单位与刘建国签购房折抵清单，有提前搬家奖励费等折抵共计 6,035 元。2001 年 7 月 28 日，单位给刘建国开 50% 购房款 118,331 元收据。2003 年 5 月 18 日，单位给张桂兰开 117,330 元购房款收据。

产权登记：2004 年，张桂兰取得涉案房屋不动产权证书。2021 年 8 月 11 日，张桂兰与刘勇峰签《赠与合同》，张桂兰将涉案房屋 100% 份额赠与刘勇峰，当日刘勇峰取得产权证书。

关联案件：2022 年 1 1 月，法院审理刘慧霞诉张桂兰、刘勇峰所有权确认纠纷一案，刘慧霞以出资及与家人有协议为由，要求确认对涉案房屋享有 50% 产权份额，该案审理中原、被告均认可安置人口是张桂兰和刘建国，且刘建国、刘志强去世后未析产继承，法院最终驳回刘慧霞全部诉求，判决已生效。

（四）裁判结果

确认被告张桂兰与刘勇峰就北京市东城区 S 号房屋签订的《赠与合同》中涉及刘建国遗产部分无效。

被告张桂兰、刘勇峰于判决生效后十日内将北京市东城区 S 号房屋二分之一产权恢复登记至张桂兰名下，另二分之一产权仍登记在刘勇峰名下。

二、案件分析

（一）房屋产权性质认定

涉案房屋由拆迁安置而来，拆迁发生在刘建国与张桂兰夫妻关系存续期间，被拆迁房屋是刘建国承租公房。虽购房合同由张桂兰签署，但房价计算用了夫妻工龄优惠，部分购房款在刘建国生前支付，其去世后未析产继承，后续尾款支付也应视作夫妻共同财产支付，所以涉案房屋虽登记在张桂兰名下，实质是基于刘建国公房拆迁利益转化，为夫妻共同财产。被告仅以购房合同签订人和产权登记人为张桂兰为由，主张房屋为张桂兰单独所有，不符合法律规定。

（二）赠与合同效力剖析

无权处分问题：刘建国去世后，继承人未对其房屋份额继承析产，房屋中刘建国的份额处于待继承状态。张桂兰未经其他继承人同意，将房屋赠与刘勇峰，构成部分无权处分。不过，依法律规定，处分人缔约时对标的物有无所有权或处分权，不影响合同效力，所以此《赠与合同》不因张桂兰无完全处分权而整体无效。

恶意串通判断：张桂兰作为房屋共有人之一，应知房屋性质，刘勇峰作为家庭成员同理。在刘建国遗产未继承情况下，二人签赠与合同并过户，让刘勇峰无偿取得房屋所有权，明显侵害了原告等继承人权益，所以该赠与合同涉及刘建国遗产部分应认定无效。

（三）合同无效后果处理

无效合同自始无法律约束力，因合同取得财产应返还。鉴于本案赠与合同仅部分无效，原告要求房屋全部产权恢复登记至张桂兰名下不合理，对于全体继承人共同共有部分产权，即刘建国的那二分之一份额，应恢复登记至张桂兰名下，代表继承人共有状态。

三、案件启示

（一）家庭财产处置需谨慎

家庭成员间涉及房产等重大财产变动，务必充分沟通协商，像本案张桂兰未经其他继承人同意就赠与房屋，引发纠纷，不仅伤亲情，还耗费大量司法资源。尤其涉及长辈离世后的遗产处理，更要遵循法定继承或遗嘱安排，避免擅自处置引发争议。

（二）证据留存至关重要

无论是购房出资、家庭协议，还是与财产相关的往来记录，当事人都要有保存意识。本案原告主张出资 10 万元购房，若有确凿证据，在产权确认、继承纠纷中都能更有力维护自身权益，否则空口无凭，业易陷入被动。

（三）法律时效不可忽视

继承纠纷、合同纠纷等都有时效规定，当事人要清楚了解。如本案被告提及原告可能超诉讼时效，虽最终法院未支持，但提示当事人在自身权益受侵时，应及时行使权利，避免因超时效丧失胜诉可能。

（四）借助专业法律力量

房产继承、物权纠纷往往法律关系复杂，普通民众难以精准把握。面临此类问题，及时咨询专业律师，提前评估诉讼风险、收集整理证据、制定合理诉讼策略，能有效提高维权成功率，保障自身合法财产权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！