房产纠纷律师：购买合法的农村居民房屋签订的合同效力认定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告王女士、赵先生起诉称：我方和被告在自愿平等协商的基础上，于2008年10月20日签订了关于K县XX镇XX村10号房屋的《卖尽房屋契约》，被告孙先生愿将其祖业坐落于K县XX镇XX村10号一间二层砖木结构的正房33.50平方米及副房20.10平方米的房屋以322000元价格转让给我方。我方当日依约随契付清所有购房款，被告将上述房屋交付我方占有使用。但目前因该讼争房屋属于K县XX区A地整治工程项目拆迁对象，被告隐瞒该房屋已合法转让给我方的事实，擅自以自己的名义向县XX区管委会申请协商拆迁，侵犯了我方的合法权益。所以请求判令：1、确认我方与被告之间签订的关于K县XX镇XX村10号房屋买卖合同有效;2、本案的诉讼费用由被告负担。

　　二、被告辩称

　　被告孙先生答辩称：房屋买卖协议属实，房屋是两层砖木结构，我没有专门申请拆迁，原告申请拆迁时我也没有在场。按照农村习俗，原告要求我配合拆迁安置应包个红包给我。

　　三、法院查明

　　2008年10月20日，原、被告之间签订一份《卖尽房屋契约》，约定：被告将其祖业即坐落于K县XX镇XX村10号的房屋(包括正房33.50平方米、副房20.10平方米)以322000元的价格转让给原告，“款随契付清收讫”。当日，原告依约支付了全部购房款，被告也将上述房屋交付给原告。另查，经K县房屋拆迁产权调查领导小组调查核实，认为讼争房屋建于1992年10月31日以前，建筑占地面积大于25平方米，具有居住功能，符合我县房屋征收补偿有关政策规定，予以承认其房屋合法性。

　　四、法院判决

　　确认王女士、赵先生与孙先生于2008年10月20日签订的关于K县XX镇XX村10号房屋的买卖契约有效。

　　五、律师点评

　　房产纠纷律师靳双权认为，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。涉案房屋建于1992年10月31日(K县航拍时间)以前，系合法的农村居民房屋。原、被告之间就上述房屋签订的买卖契约系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。原告已依约支付了购房款，现其请求确认上述房屋买卖契约有效，理由正当，应予支持。被告要求原告支付红包的请求，没有事实与法律依据，不予支持。