房产律师靳双权：农村房屋可以按照法律规定进行转让

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告方先生起诉称：被告方某甲在未征得原告同意情况下，于2004年3月6日与被告冯先生签订了《出售房屋及宅基地契约》，被告方某甲将我所有的位于XX区XX镇A地3队的砖瓦结构房屋三间、猪圈一通间及享有合法使用权的相应建设用地，以及房屋前地坝及地坝前栽树的空间地出售给冯先生。协议记载的房屋、地坝及空间地界址明确。我与被告冯先生并非同一集体经济组织成员，房屋及土地买卖也未经过我所在村民小组同意，二被告签订的《出售房屋及宅基地契约》侵犯了我的合法权益，违反《土地管理法》、《农村土地承包法》的相关规定，所以请求法院判令：确认二被告于2004年3月6日签订的《出售房屋及宅基地契约》无效，并由被告承担本案诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告方某甲答辩称：方先生确实不知道该合同的签订，该合同中原告方先生的名字我代签的。签订该合同时，倒签了合同时间大约一个月。按照当时的协议，涉案房屋前面的地没有卖给被告冯先生，当时是以树木为界，界址明确，现在树木已被砍掉。房屋旁边的菜园地没有卖给被告，但被告修建厨房时擅自占用了该菜园地约20㎡。涉案房屋前面的空地是在原告的土地承包证之上，因为不懂法律规定，才一并出售给被告，现在应该无效。且被告冯先生现在还有其他房屋居住，不存在除本案争议房屋外无房居住情况。

　　被告冯先生答辩称：原告方先生全程参与了房屋买卖过程，该买卖契约是双方自愿签订且已经实际履行完毕多年，现我已办理了涉案房屋的合法产权证照。同时，并不存在原告诉称违法转让承包地的事实，本案只涉及房屋转让，涉案房屋前的空地并非登记原告方先生家庭的土地承包证之上，原告已经没有任何权利。该协议已经履行十余年，原告现因房屋增值而主张协议无效，有违诚实信用原则。我与原告系同一居委会成员，我是因为我原有房屋受损才购买原告的闲置房屋居住，此时反悔确认合同无效，我将无房居住，不合法也不合情理。

　　三、法院查明

　　原告方先生与被告方某甲系父子关系，原告方先生系XX区XX镇A地3队村民。被告冯先生系XX区XX镇A地11队村民。2004年，被告冯先生原有房屋因地质滑坡受损，经人介绍欲购买原告方先生的闲置房屋。2004年3月6日，方先生、方某甲作为房屋出售人与冯先生签订《出售房屋及宅基地契约》，约定方先生将位于XX镇A地3队的砖瓦结构房屋三大间、猪圈一通间及房屋前地坝和栽树的空间地作价19280元一并出售给冯先生名下，房屋、地坝及空间地四至边界记载明确。合同签订后，冯先生与其父母搬入该房屋居住至今，期间对房屋作了部分改建和翻修。2015年6月，原告方先生向法院起诉称2004年3月4日与冯先生签订的《出售房屋及宅基地契约》系方某甲一人操办，未经原告本人同意，关于土地转让本人并不知情，且转让并未经过所在集体经济组织同意，违反法律法规强制性规定，请求确认该合同无效。另查，原告方先生取得承包经营权的土地发包方为XX区XX镇A地8队，被告冯先生家庭成员并未在该村民小组取得承包土地。

　　四、法院判决

　　驳回原告方先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为，本案的争议焦点为：方先生、方某甲与冯先生于2004年签订的《出售房屋及宅基地契约》的法律效力。1、我国的《土地管理法》虽然规定了“一户一宅”，但并非绝对禁止农村房屋买卖，按照规定，农村房屋可以买卖，其宅基地可以按照法律的规定进行转让。原告方先生与被告冯先生虽分属不同村民小组，但同属XX区XX镇A地。2004年，被告冯先生购买原告方先生该房屋时，原告方先生已另建住房居住，涉案房屋处于闲置状态。被告冯先生家庭原有房屋因地质滑坡受损，购买该房屋系用于满足基本居住。农村房屋买卖必然涉及与特定身份相联系的宅基地使用权转让，原告方先生与被告冯先生并非属于同一村民小组，且被告冯先生至今亦未取得XX镇A地3队的集体经济组织成员资格，但结合双方生产生活在同一居民委员会地域范围较小、冯先生家庭购买该房屋后未再向现居住地或原居住地集体经济组织重新申请宅基地分配、冯先生家庭已在涉案房屋居住十余年等实际情况，可以认为冯先生家庭已经融入现居住地的正常生产生活。2、关于原告方先生诉称本案涉及承包地买卖，未经所在村组同意且违反法律强制性规定应归于无效的问题。经庭审查明，本案涉案房屋、地坝、空间地均位于XX镇A地3队，原告方先生举示的1998年7月1日《农村土地承包经营合同证》上载明“偏坡地”系其家庭承包的土，但颁发在后的经营权证登记薄载明的方先生家庭成员、承包土地名称及面积均有所变化，该经营权证登记薄并未载明方先生家庭承包的土地中有“偏坡地”这块土地，原告方先生亦未能举示证据推翻，至于该块土地系村组重新调整还是因其原建房行为转化成宅基地抑或其他原因而未登记上证，原告亦未能充分说明。涉案房屋、地坝及空间地均位于XX镇A地3队 “偏坡地”，不论该“偏坡地”土是指2004年3月6日交易的所有空间还是仅指协议中的“空间地”，原告方先生在本案中所举示的证据不能证明其对“偏坡地”仍享有权利。因此，对原告方先生诉称本案涉及承包地买卖，未经所在村组同意且违反法律强制性规定应归于无效的观点，不予采纳。3、原告方先生诉称买卖行为系方某甲一人操办，自己并不完全知情，但被告冯先生举示证据证明原告方先生全程参与，原告方先生并未举示证据予以推翻。被告冯先生交付价款后与其家人一直居住涉案房屋至今已有十年，原告方先生在庭审中自认经常路过涉案房屋且至向法庭起诉前并未提出过异议，故对原告方先生诉称不知情的观点不予采信。原、被告双方签订协议时均为完全民事行为能力人，对协议的签订及后果均能够正确认识，双方应当按照合同约定履行义务。