关于夫妻之间赠与房产，未过户是否算数，结论是：“算数”与“不算数”需要分开看——赠与合同本身是有效的（算数），但在未办理过户登记之前，赠与人享有法定的撤销权（可以不算数）。 只要没过户，赠与就没有完成物权转移，赠与人在法律上随时可以反悔。
下面信之源律所、韩翔律师结合《民法典》及最高人民法院司法解释，为您详细解析其中的法律规则与实务风险。
一、法律依据：赠与合同有效，但撤销权优先
《民法典》第六百五十八条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
同时，最高人民法院关于适用《民法典》婚姻家庭编的解释（一）第三十二条进一步明确：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。
这意味着，夫妻之间关于房产赠与的书面约定，在法律上是一份有效的合同——如果双方发生争议，法院会承认这份协议的存在。但这份协议并不能强制约束赠与人完成过户。只要房产尚未变更登记至受赠人名下，赠与人在法律上就享有“任意撤销权”，可以随时通知受赠人“我不给了”，而无需承担违约责任。
二、情形一：一般书面赠与，未公证、未过户——赠与人可以反悔
夫妻双方签署了《房产赠与协议》，约定将一方婚前房产赠与另一方，但未办理公证，也未去不动产登记中心办理过户手续。在此情况下，若赠与人反悔，受赠人起诉要求过户，法院不会支持。因为赠与财产的权利尚未转移，赠与人依法享有撤销权。受赠人只能依据协议主张其他权利（如要求赔偿信赖利益损失，但举证困难且金额有限），无法强制要求对方履行过户。
三、情形二：经过公证的赠与协议——赠与人不能任意反悔
如果夫妻双方将《房产赠与协议》办理了公证，则情况完全不同。根据《民法典》第六百五十八条第二款，经过公证的赠与合同，赠与人不得在财产权利转移之前任意撤销。这意味着，受赠人可以凭公证书向法院起诉，要求赠与人强制履行过户义务，法院将予以支持。
因此，如果一方确实愿意将房产赠与配偶，但暂时无法办理过户（如贷款未还清），最稳妥的方式是办理赠与合同公证，锁定赠与人的承诺，避免日后反悔。
四、情形三：约定“共有”而非“全部赠与”的差异
如果协议并非将一方房产“全部赠与”另一方，而是约定“该房产归双方共有”（如加名），其法律性质与上述规则一致——未办理加名登记前，赠与人仍可撤销共有约定。实务中，若夫妻双方在婚内约定将一方婚前房产变更为双方共有，但始终未去不动产登记中心办理变更登记，离婚时一方主张撤销该共有约定，法院通常会支持。
五、最常见的风险场景：婚内承诺“房子给你”，离婚时不认账
在婚姻纠纷中，常有一方主张“对方曾书面承诺把房子给我”，但因未办理过户，最终无法得到法院支持。法院的逻辑是：婚内的赠与承诺是有效的，但赠与人在过户前享有撤销权。离婚时，赠与人明确表示撤销，受赠人无法继续主张该房产。这也是为什么在涉及房产的离婚协议或夫妻财产约定中，律师通常会建议当事人直接办理过户或公证，而非仅靠一纸协议。
六、给当事人的核心建议
如果您是受赠人（接受房产的一方）：不要认为签了协议就万无一失。只要房产证上还没加上你的名字，赠与人随时可能反悔。建议在签署协议后，尽快办理公证，或在条件允许时直接完成过户登记，将产权锁定在自己名下。
如果您是赠与人（出让房产的一方）：在未完成过户前，您确实有权反悔，但需注意——如果反悔导致受赠人遭受实际损失，且受赠人能证明您存在恶意（如利用赠与拖延离婚财产分割），法院可能酌情判令您承担相应的赔偿义务，但这属于侵权或缔约过失责任的范畴，与赠与合同本身无关。因此，若您已经签署了赠与协议，建议在明确反悔意愿后，及时以书面形式向受赠人发出《撤销赠与通知书》，避免因长期不表态而产生额外争议。
总而言之，夫妻之间赠与房产，合同有效，但过户前赠与人可以反悔。要想让赠与“板上钉钉”，要么直接办理过户，要么办理公证。如果您的家庭正面临此类情况，建议在签署任何协议前咨询专业婚姻家事律师，由律师根据您的具体需求——是希望锁定赠与，还是希望保留反悔空间——设计最稳妥的法律方案。如有具体疑问，欢迎携带相关协议与律师进行一对一咨询。
