房产交易——未收取费用办理过户，能否构成交易？

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告诉称：原告于1997年12月23日与被告黄某一签订《房产转让协议》，由原告向被告黄某一买受汕头市桃园XX幢XX房，并经汕头市公证处公证。协议签订后，原告依约付清了房款。同时，被告黄某一与原告丈夫王某二签订了《委托书》，由被告黄某一委托王某二代为领取该套房产的《房地产权证》及办理该套房产过户给原告的相关手续。此后，王某二因经济问题被判刑入狱，无法履行《委托书》的委托事项。而因《委托书》的存在，原告没有资格自行领取该套房屋的产权证及办理过户到自己名下的手续，令房屋的过户问题拖延至今。王某二被释放后，准备前往有关部门办理该套房屋的相关手续，却发现该房已被过户至被告余某四名下。请求法院确认两被告1999年9月22日的房产买卖行为无效;被告余某四将汕头市桃园XX幢XX号房归还原告。

　　被告辩称

　　被告黄某一辩称：被告与原告签订《房屋买卖协议》，双方约定购房款115000元，不包括房产过户的税费，税费由原告全部承担，被告也将房屋所有的原始材料及房屋的钥匙交予原告。因当时购买房屋时原告的丈夫王某二有口头称要将房屋买给其员工钟某三居住使用，过后钟某三来找本被告办理过户手续，本被告才将房产过户给钟某三的妻子即被告余某四，在配合被告余某四办理讼争房产过户手续时，本被告没有收取被告余某四任何钱款，所以不存在收受任何利益。被告余某四与其丈夫钟某三来找被告时称被告余某四就是原告，称讼争房屋是王某二买给他们的，是王某二让他们找本被告到房产交易中心办理交易手续。

　　二.法院查明

　　经审理查明：原告丈夫王某二与被告黄某一是有业务往来的朋友，被告余某四与丈夫钟某三均是王某二所开办公司的员工。汕头市桃园XX幢XX号房是被告黄某一于1992年购买的政府补贴出售房屋。1997年底，原告丈夫王某二向被告黄某一表示欲购房给员工钟某三居住。1997年12月23日，原告与被告黄某一签订《房产转让协议》一份，协议签订后，原告将房款115000元付还被告黄某一，被告黄某一也将房屋锁匙及该房相关手续交付原告。同年12月30日，原告夫妻与被告黄某一夫妻共同在汕头市公证处为《房产转让协议》办理了公证。同时办理公证的还有《声明书》、《委托书》，《声明书》系黄某一妻子吴某六表示对房屋转让没有异议。《委托书》则是被告黄某一及其妻吴某六因该房产尚未办妥《房地产权证》，共同委托原告丈夫王某二到国土房产管理部门领取该房《房地产权证》及办理有关手续，代为到房产交易管理部门办理有关房产交易、过名手续。遂后，原告之夫王某二将房屋交给被告余某四之夫钟某三，同时将该房屋相关手续交给钟某三。1998年起被告余某四与丈夫钟某三在讼争房屋居住使用至今。

　　1998年10月14日，被告余某四领取了产权人为黄某一，所有权性质为有限私有产权的《房地产权证》。1999年，被告余某四之夫钟某三以该房是原告之夫王某二给其居住为由，要求被告黄某一共同到房产部门办理产权过户手续。同年9月22日，被告黄某一与被告余某四共同在汕头市金园土地房产交易管理所签订了《汕头市房地产买卖契约》，契约载明被告余某四向被告黄某一买受汕头市桃园XX幢XX房，一次性付清购房款85000元。同时由被告余某四向金园土地房产交易管理所提交讼争房屋过户的相关手续。在签订《汕头市房地产买卖契约》过程中，被告黄某一实际没有收取被告余某四购房款85000元。

　　三.法院判决

　　一、被告黄某一与被告余某四1999年9月22日签订的《汕头市房地产买卖契约》无效。

　　二、被告余某四及其亲属于本判决发生法律效力之日起六个月内将汕头市桃园XX幢XX号房交还原告林某五管业使用。

　　四.律师点评

　　本案争议焦点为：一、讼争房屋是原告向被告黄某一购买后借给被告余某四的还是被告余某四向被告黄某一购买的;二、两被告签订的《汕头市房地产买卖契约》是否有效;

　　一、关于讼争房屋是原告向被告黄某一购买后借给被告余某四的还是被告余某四向被告黄某一购买的问题。本院认为，原告与被告黄某一签订的《房产转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该转让行为合法有效，依法应受法律保护。合同签订后，原告依约支付被告黄某一购房款，被告黄某一也依约将讼争房屋及相关手续交付原告管业使用及存执，双方已履行了合同的主要义务。原告在取得讼争房屋后，其夫王某二将讼争房屋交给其员工被告余某四及其丈夫钟某三夫妇居住使用，同时将该套房屋的相关手续交由被告余某四夫妻存执，被告余某四因此获得讼争房屋的使用权，但并不因此而拥有该房所有权。

　　二、关于两被告签订的《汕头市房地产买卖契约》是否有效的问题。被告余某四虽抗辩讼争房屋是其向被告黄某一购买且已支付购房款，但却未能举证证明，且被告黄某一也予以否认，故被告余某四这一抗辩缺乏事实依据，不予采信。因两被告在签订《汕头市房地产买卖契约》时，被告黄某一没有收取被告余某四的购房款，被告黄某一只是协助办理房屋过户手续，两被告所签订的《汕头市房地产买卖契约》不符合房屋买卖的形式要件，买卖双方没有支付合理的对价及交付标的物，是以合法形式掩盖非法目的而签订的虚假合同。因此，两被告签订的《汕头市房地产买卖契约》是无效的。原告请求判令被告余某四将讼争房屋归还原告的诉求合理合法，依法应予支持。