房产交易合同效力——委托签订合同，能否有效力？

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告付某一诉称：原告于2017年3月5日由被告推荐介绍，准备购买位于天津市某某区某某街XXX号房产1套，于当天签订《房产交易合同》。2017年3月31日，因政策非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。原告作为北京市户籍居民，不具有购买该房产资格。被告在为原告服务过程中，未能尽到服务职责。现请求法院判令解除《房产交易合同》。

　　被告辩称

　　被告某某公司辩称：原告所陈述的二被告在限购政策出台后没有明确告知原告已经失去购买资格的陈述与事实不符，在2017年4月1日出台相关政策后，二被告就已通知客户和业主双方因政策客户已经失去了购买资格，但客户这边还在尽量的去想办法，2017年4月6日确定了客户夫妻双方均没有购买条件，随后客户与业主达成一致，让原告姐夫代其购买，但因原告姐夫一直在外地，将事情拖到了2017年4月底，在原告姐夫回到天津后，去银行办理贷款手续，发现原告姐夫逾期太多，银行不予办理贷款，故合同无法继续履行，在整个交易过程中二被告积极履行合同，并协助原告尽量的去想办法能够购买房屋。双方签订的房产交易告知书中明确约定签订完买卖合同后就视为被告方居间服务已完成，在双方签订的中介服务合同中被告已完成大部分的经纪服务事项，并且后续没有完成的事项也不是被告方的原因。

　　二.法院查明

　　本院经审理查明如下事实：被告某某公司是从事房地产经纪服务、商品房销售代理的有限责任公司。被告某某杭州道分公司是被告某某公司分支机构。2017年3月5日，被告某某公司作为居间人撮合原告付某一与案外人邵某二签订《房产交易合同》。合同双方约定案外人邵某二将其所有的坐落于天津市某某区某某街XXX号号房屋以750000元的价格出售给原告付某一，原告付某一按照合同约定给付案外人邵某二定金150000元。同日，原告付某一与被告某某公司签订《天津市房地产经纪服务合同(房产承购)》，该合同主要内容为：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《天津市房地产交易管理条例》、《房地产经纪管理办法》等有关法律、法规，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就甲方委托乙方提供房产购买的经纪服务达成如下条款：需求房产区域为天津市某某街，房款价750000元。同日，原告在被告提供的《房地产交易告知书》格式合同上签名。

　　另查明，在上述房屋交易过程中，2017年3月31日，天津市发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，自2017年4月1日起执行。由于限购政策的出台，原告不具有购买该房产资格。为此，原告于2017年5月11日起诉案外人邵某二、被告某某公司房屋买卖合同纠纷一案，经调解，双方当事人达成如下协议：“一、原告付某一与被告邵某二于2017年3月5日签订的《房产交易合同》解除;二、被告邵某二于2017年12月31日前返还原告付某一定金144000元。”本院于2017年7月18日作出民事调解书对上述协议予以确认。

　　三.法院判决

　　驳回原告付某一的诉讼请求。

　　四.律师点评

　　居间人的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并在居间人促成合同成立后，依据约定向委托人收取报酬。本案中，原告与被告某某公司签订的《天津市房地产经纪服务合同(房产承购)》系双方真实意思表示，具有合同约束力，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务，亦应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

　　现因天津市房屋限购政策出台导致原告不具备购房资格，导致合同不能继续履行，原告与案外人邵某二于2017年3月5日签订的《房产交易合同》经诉讼调解协议解除，故原告与被告某某公司签订的《天津市房地产经纪服务合同(房产承购)》依法应予解除。原告主张房屋限购政策出台后，二被告未告知原告导致原告因不具备购房资格无法进行房屋买卖。对此，二被告不予认可，且原告针对该项主张并未提供相关证据予以证实。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。居间服务是一项综合性服务，包含信息服务、提供三方合同、代办贷款、代办过户、验房等多项服务内容，本案中，被告某某公司在未全部完成居间服务内容的情况下，应退还原告部分经纪服务费。

　　庭审中，被告某某公司主张其拟定的《房地产交易告知书》中规定撮合并协助委托人签订《房产交易合同》后，即完成委托双方提供的居间服务，原告在其拟定的《房地产交易告知书》上签字确认。被告某某公司以此为由拒绝退还原告经纪服务费。被告某某公司拟定《房地产交易告知书》中该条款存在免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故该格式条款应认定为无效，故本院对于被告某某公司的该项抗辩意见不予采纳。