房产交易合同效力——非真实意思签约，能否构成效力？

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告左某一诉称：2019年3月10日，原告左某一与被告秦某二签订房屋买卖合同一份，约定被告李某三将其所有的位于某某市房屋出售给原告，合同约定：该房屋成交价为人民币1270000元，合同签订后当日，左某一向李某三支付定金130000元，于2019年3月22日前向李某三支付首付款670000元。原、被告同意该首付款存入当地房地产交易主管部门指定的资金监管账户，待房屋产权转移登记结束后按照当地房产交易主管部门的规定向被告支付。原告按约支付定金后，被告违反合同约定，拒不配合设立资金监管账户，导致原告无法将首付款670000元存入资金监管账户。后经原告多次催告，被告拒不履行合同义务。现请求法院确认原告左某一与被告李某三、秦某二双方于2019年3月10日签订的房屋买卖合同已经解除。

　　被告辩称

　　被告李某三辩称：秦某二是受李某三的委托处分案涉房屋。经第三人介绍，李某三将其所有的位于某某市房屋出售给左某一。但签订房屋买卖合同时，第三人处负责洽谈的工作人员并不在场，合同内容是由第三人的其他工作人员填写，该工作人员在不明真相的情况下将付款方式的选项勾反，以致于付款方式变为存入资金监管账户，造成笔误。后李某三及第三人多次催促左某一向李某三支付该670000元首付款，但左某一表示要严格履行合同，只愿意将款项打入资金监管账户，不同意给付李某三或存放于第三人处，亦不同意更正合同上的笔误。这种付款方式违背了李某三订立合同时的本意，不能实现李某三订立合同的根本目的。原告的行为构成根本违约，依法应承担违约责任。

　　二.法院查明

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：

　　2019年3月10日，秦某二作为李某三的代理人与左某一在某某发经纪公司的居间介绍下签订江苏省存量房买卖居间合同，约定：甲方将坐落于某某市某某小区XX栋XXX号房屋出售给乙方，房屋成交价格为人民币1270000元，买方付款时间、方式约定为：1、定金合同签订当日，乙方向甲方支付定金130000元，直接支付给甲方;2、首付款乙方于2019年3月22日前向甲方支付人民币670000元。3、二期房款(1)乙方于2020年1月23日前向甲方支付人民币200000元，(2)乙方于2020年5月26日前与银行签订贷款合同。合同同时约定2020年5月26日前共同前往存量房交易中心办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任，合同约定为：乙方未按约定时间付款，每逾期一日，应向甲方支付房屋总价款的0.1%的滞纳金，合同继续履行，逾期超过10日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付违约金;2019年4月15日，李某三向左某一寄送解除合同通知书，载明因左某一未按合同约定于2019年3月22日前支付房屋首付款人民币670000元，根据合同约定，现通知左某一解除该房屋买卖合同，并要求左某一承担违约金278000元。

　　庭审中，李某三、秦某二申请第三人某某发经纪公司工作人员马某四到庭作证，马某四陈述商谈合同时，秦某二说要700000元现金，看房子时也和左某一父亲左某七说过此事，签订合同时马某四不在场，是第三人某某发经纪公司工作人员陈某五和张某六陪同一起去总公司签订的合同。原告左某一代理人左某七陈述，刚开始商谈的同时就是要求资金和产权同时转移，即资金监管，不然有风险，签订合同时中介把条款一条一条读了，合同也给其看了，没有意见后才签的字。

　　三.法院判决

　　解除左某一与李某三于2019年3月10日签订的江苏省存量房买卖居间合同。

　　四.律师点评

　　依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告双方签订了书面的江苏省存量房买卖居间合同，是书证，李某三、秦某二否认该书面合同中约定的相关款项打入资金监管账户的约定，并提供了马某四的证人证言予以佐证，但马某四并非左某一的联络人，并没有参与整个与左某一的商谈，在签订合同时其也不在场，对签订合同时的情形并不知晓，故马某四的证言并不能证明原、被告在签订合同前达成了房款直接现金给付出卖人的合意，亦不能证明在签订合同时原、被告的真实意思表示是房款直接现金给付出卖人，该证人证言不能推翻原、被告签订的江苏省存量房买卖居间合同。另马某四提供的监控记录及补充协议，均是某四自行制作，没有监控视频及左某一或其委托代理人的签名确认，亦不能证明原、被告签订合同时的情形及签订合同后双方协商一致同意变更合同支付条款。

　　综上，李某三、秦某二关于双方的真实意思表示是由左某一将房款直接支付给李某三、秦某二的抗辩不能成立，原、被告应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，因李某三、秦某二不同意开设资金监管账户，致左某一无法在约定期限内将房款汇入资金监管账户，左某一不存在违约行为。李某三在2019年4月15日向左某一寄送解除合同通知，以自己的行为表示不履行合同义务，已构成违约。原、被告对解除合同已形成一致意见，予以支持。