借名买房合同效力——借名买房合同涉及限价房，合同能否成立？

　　一、案件介绍：

　　1、原告诉称：

　　于某、田某诉称：原告二人系夫妻关系，被告光某系原告于某之母，被告柯某系原告于某继父。2011年，原告二人借被告二人的名义，全款购买了位于北京市西城区的诉争房屋，由原告田某支付了全部购房款共计107万元。被告柯某在2011年7月30日出具《声明》载明“诉争房屋系柯某、光某夫妇二人单位所分保障房，购房款107万元(未含购房税)，由于某、田某全款支付。房屋交付后，由于某、田某夫妻居住，其房屋所有权归于某及丈夫田某二人所有，口说无凭，立字为证。特此声明”。诉争房屋已经在2013年11月交付。原告认为，被告柯某所出具的《声明》，以及原告田某的付款记录，足以证明诉争房屋系二原告借二被告之名购买，原被告之间存在借名买房合同关系，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应遵照履行。诉争房屋性质为房改房。现诉请法院判令：1、确认原被告之间的借名买房关系有效;2、请求法院判令待诉争房屋具备过户条件后，二被告配合原告办理诉争房屋的产权转移登记手续。

　　2、被告辩称：

　　光某辩称：同意原告的诉讼请求。于某和田某二人确系借光某与柯某向北京某单位集资建房的资格购房，而且房款是由于某二人支付，光某与柯某已经向二人出过书面的声明以及二人对房屋进行了约定，确认这个房屋的所有权是由于某与田某所有。

　　柯某辩称：不同意原告的各项诉讼请求。第一，被告柯某和光某系再婚夫妇，于某系光某婚前女儿，2011年两被告以远低于市场价的价格从单位分得保障房一套，两原告出的购房款仅仅是取得诉争房屋很小的一部分对价。2018年7月，因两被告之间的夫妻关系不和，光某向丰台法院起诉离婚，光某当时提出的诉讼主张是认为诉争房屋由光某个人所有。所以本案两被告一直认为自己对诉争房屋享有所有权，并不存在原被告双方之间的借名买房关系。

　　二、法院查明：

　　柯某、光某系夫妻，均为某单位职工。光某系再婚，是于某的生母，柯某系于某的继父。田某、于某系夫妻。

　　位于北京市西城区的诉争房屋属北京某房地产公司(以下简称房地产公司)建设的出售给某单位职工的限价商品房。

　　本案庭审中，于某、田某出示的《收据》显示：2011年6月30日，田某支付用于购买诉争房屋的“购房首付款”55万元，该收据盖有“北京某单位住房配售专用章”。

　　2011年7月30日，柯某签署《声明》，内容为：“诉争房屋该房系柯某、光某夫妇二人单位所分保障房一套，该房款107万元(未含购房税)，由于某、田某全款支付。该房交付后，由于某、田某夫妻居住，其房屋所有权归于某及丈夫田某二人所有，口说无凭，立字为证。特此声明。”

　　2012年8月27日，田某向房地产公司支付二次房款22万元。

　　2012年9月25日，柯某、光某签署《约定》，内容为：“兹有柯某和光某系夫妻关系，且又在同一工作单位，在2011年从单位分得住房一套，具体是广安门XX号。原房主注明是柯某，现经夫妻双方协商，柯某自愿将房主的姓名改为妻子光某并约定今后无论发生什么变故，该房的房主姓名都不变，也不会受任何影响。”

　　2013年10月25日，田某向房地产公司支付光某购房款34万元。

　　诉讼中，于某、田某出示的盖有“北京某单位住房配售专用章”的《购房款结清证明》显示：购房人光某购买的诉争房屋的购房款、公共维修基金，已缴纳完毕。腾退调整住房情况，1.腾退旧房已办理过户完毕，腾退旧房保证金已在单位缴纳。2.本人属于无房户。以上手续已全部办理完毕，请办理入住手续。

　　2013年11月，柯某、光某、于某、田某一起领取了诉争房屋的钥匙，由于某、田某出资对诉争房屋进行装修并居住至今，2019年4月，光某开始在诉争房屋居住。

　　2019年9月19日，本院向房地产公司调查诉争房屋的情况，房地产公司出具证明信，内容为：“兹证明光某于2013年10月购买位于北京市西城区住宅一套，面积为90.42平方米，后经公安机关核准，该房屋的正式门楼院编号为西城区XX号。本项目前期手续齐全，已取得北京市商品房预售许可，房屋性质属于限价商品房。已付清全款并办理入住，该房屋产权相关手续正在办理中，截止开具此证明时点，尚未办理权属登记。”

　　三、法院判决：

　　北京市西城区人民法院经审理后判决：

　　驳回于某、田某的诉讼请求。

　　四、借名买房合同律师靳双权点评：

　　借名买房合同律师靳双权认为：

　　《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据于某、田某在本案出示的证据及当事人的陈述，能够认定本案当事人之间存在于某、田某主张的由其二人出资购买房地产公司建设的涉案房屋的约定。”

　　依照上述法律规定，具体到本案：

　　本案诉争房屋系北京某单位分配给被告柯某、光某的限价商品房，属于政策性保障性住房，购买该种房屋时应当具备特定的购房资格，并且该房屋属于房地产公司建设并用于出售给某单位职工的房屋，而本案被告属于某单位职工，因此才可以购买该诉争房屋。

　　本案两原告并非某单位职工，其购买诉争房屋系和被告柯某、光某达成协议，被告柯某、光某将购房资格转让给两原告，因限价商品房的价格远低于普通商品房，属于政策性保障型住房，其目的在于保障无房人员的住房需求，因此限价商品房的申请及购买需要满足一定条件。若支持限价商品房借名买卖必然会有损社会公共利益，据此法院对原告主张确认借名买房关系合法的请求予以驳回是正确的。而原告的第二项主张没有合法依据，法院不应支持。

　　综上所述，法院的判决是正确的。