房产交易合同纠纷——超越期限履行合同，合同能否构成效力？

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告陈某一诉称：2016年5月16日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定在2016年11月27日后房产证满两年才进行过户，被告口头承诺原告一家提前入住，原告一家于2016年5月28日入住。同时，原告于2016年6月8日前陆续向被告支付了涉案房屋的首期款540000元及借给被告的款项160000元，共计70万元。但被告赎回房产证后，就背信弃义，不遵守合同，要求原告提前办理过户，已构成违约，且要求原告缴纳因提前过户而多缴纳的增值税184761.91元。另被告威胁原告，如其不签订房产交易补充协议和提前办理过户手续，就要求原告搬出涉案房屋，迫于黎某三是政府公职人员对其造成的压力，以及害怕被告不偿还借款，故只能被迫答应提前办理涉案房屋的过户登记手续。现请求法院、被告向原告支付因提前过户而多交纳的税184761.91元;

　　被告辩称

　　被告黎某三辩称:2016年5月16日，原、被告签订《房屋买卖合同》，之后，双方又在2016年8月1日签订了《房产交易补充协议》，该《补充协议》是双方在充分协商的基上签订的，是交易双方的真实意思表示，双方应根据《房屋买卖合同》以及《房产交易补充协议》的约定来履行各自的合同义务。其次，提前办理房产交易过户手续是双方共同协商一致的结果，被告并没有违约，双方虽然在《房屋买卖合同》约定了双方应于2016年11月27日后办理房产交易过户手续，但是双方在2016年8月1日签订的《房产交易补充协议》就办理房产交易过户时间进行了变更，因此，被告按《补充协议》的约定与原告提前办理房产交易过户手续是符合双方约定的，被告并没有违约。被告不存在胁迫原告的行为，原告提前办理房产过户交易手续是其自主决定的。

　　二.法院查明

　　本院经审理认定事实如下：2016年5月16日，陈某一、梁某二与黎某三、程某四签订《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于广州市某某区某某街XXX号房，建筑面积143.21平方米，总成交价1780000元。合同约定房产交付时间为甲方收齐楼款，甲乙双方应在交楼当天一起到现场查验房屋，查看后双方签妥房产交接确认书，即视为房屋交付使用。约定产权转移登记为甲乙双方共同办理：甲乙双方应当于2016年11月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。其他约定：甲乙双方协商乙方须在2016年6月30日前向甲方支付540000元首期，甲方双方约定待该房产2016年11月27日后届满两年后办理交易手续。等等。签订合同后，原告陆续向被告支付了涉案房屋的首期款540000元及借款160000元。2016年5月28日，被告将涉案房屋交付给原告居住。

　　2016年8月1日，黎某三、程某四与陈某一、梁某二签订《房产交易补充协议》，约定：为有效推进广州市某某区某某湾X栋XXX房交易双方的网签、交税、过户等后续事宜，在交易双方友好协商基础上，制定本补充协议，作为购房合同的补充，具备同等法律效力。一、交易双方约定在2016年8月10日前办理广州市某某区某某湾X栋XXX房房产交易网签和抵押贷款业务。二、交易双方约定在银行的同意贷款通知书到达之日起，5个工作日内，缴纳有关税赋和办理过户手续。房产交易所产生的所有费用由买方承担。等等。原告与被告在2016年8月19日办理了涉案房屋的过户登记手续，由原告交纳了过户所需的税费111885.72元，其中，增值税为184761.91元。2016年8月31日，原告已向被告已支付了全部购房款1780000元。

　　三.法院判决

　　驳回原告陈某一、梁某二的诉讼请求。

　　四.律师点评

　　原、被告签订《房屋买卖合同》及《房产交易补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方具有法律约束力。

　　原告未能提供证据证明其在签订《房产交易补充协议》和办理涉案房屋过户登记手续时受到被告的胁迫，故原、被告应按双方签订的上述合同约定全面履行各自应承担的义务。合同约定涉案房产交易所产生的所有费用应由原告承担，故因涉案房屋办理过户登记手续所需交纳的增值税184761.91元应由原告负担。现原告要求被告向其支付因提前过户而多交纳的增值税184761.91元，依据不足，不予支持。