房产交易合同履行——因未按照要求交易，能否拒绝履行合同?

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　陈某一诉称：2017年12月12日，原告委托张某五与被告王某二、被告天津某某房地产经纪有限公司签订购买原告名下坐落于某某区的房屋买卖协议，签订地点在某某区某某大街某某公司。由于原告及其母亲身患重病急需大额资金，故要求买方必须一次性付款。被告某某公司工作人员向原告谎称买方客户个人贷款资料很好，一个月之内房款就能到位，被告某某公司再次欺骗原告受托人称公商贷放款更快。原告受托人从公积金管理中心官网查到公商结合贷款需要3个月才能办理完毕，被告某某公司却承诺，银行审批7个工作日，放款10个工作日，实际却是售房款到位应在6个月以上。被告某某公司为了拿到中介费，用蒙骗手段欺骗原告，给原告家属造成了极大的伤害。现请求法院判令解除原告与被告王某二、被告天津某某房地产经纪有限公司的三方协议;

　　被告辩称

　　被告王某二辩称：原告没有单方解除《房产交易合同》的约定事由，也没有法定解除合同的法律依据。原、被告双方签订的《房产交易合同》第八条约定了双方解除合同的条件是合同相对方构成根本性违约，对于构成根本性违约的前提是违约方没有现场办理过户、贷款、房屋交付及代收等相关手续，且逾期十五个工作日以上的，经催告后仍未履行的;或者在合同履行期届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买房屋;或者甲乙双方在办理过户手续前甲方拒不提供水、电、煤气、供暖、物业管理费结清证明的，符合上述行为的则构成根本性违约。现原告以被告公积金贷款预约的日期晚于合同约定到房管局签订房屋买卖协议的日期为由要求解除合同，不符合事实。

　　二.法院查明

　　本院经审理认定事实如下：诉争房屋坐落于天津市某某区某某路某某园XXX，产权人是原告陈某一。2017年12月12日，原告作为出售方委托代理人张某五与被告王某二作为买受方乙方、被告某某公司作为居间方就诉争房屋签订《房产交易合同》，约定诉争房屋成交价格为2775000元，乙方应于2017年12月12日将100000元交付甲方作为定金，甲方同意乙方采用银行贷款方式支付房款，甲乙双方须在2018年3月1日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》。该《房产交易合同》第八条违约责任中约定甲乙双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。

　　在合同履行期限届满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。本合同签订后，如甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。因违约方导致守约方为实现债权或物权，而实际产生的有关费用应由违约方承担。合同签订后，原告代理人张某五代替原告于2017年12月12日、2017年12月13日共收取被告王某二定金100000元。

　　另，被告王某二于2017年12月8日预约办理天津市住房公积金贷款，并于2018年3月5日获得公积金贷款申请许可。原告以被告未能在2018年3月1日前签订《天津市存量房屋买卖协议》为由，于2018年3月2日起诉来院，要求解除与二被告签订的《房产交易合同》，不再返还被告王某二定金100000元。被告王某二则表示同意解除《房产交易合同》，并以原告构成根本违约为由反诉要求原告返还定金100000元。

　　三.法院判决

　　一、原告陈某一与被告王某二、被告天津某某房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》于2018年3月2日解除;

　　四.律师点评

　　原告与二被告签订的《房产交易合同》，是各方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应按照约定履行自己的义务。现陈某一与王某二均诉请解除《房产交易合同》，某某公司亦无异议，本院予以照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈某一于2018年3月2日向本院提起诉讼，以王某二未能按《房产交易合同》约定在2018年3月1日前签订《天津市存量房屋买卖协议》为由要求解除《房产交易合同》。

　　根据《房产交易合同》第八条违约责任中第一项的约定，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系的约定，王某二未能在2018年3月1日前获得公积金贷款申请的许可，致未能在2018年3月1日前与陈某一签订《天津市存量房屋买卖协议》，存在违约行为，但不属于根本性违约，而陈某一起诉之时，《房产交易合同》约定的解除条件并未成就，陈某一不享有单方解除权，其诉讼行为已明确表示将不再出售诉争房，根据《房产交易合同》第八条违约责任中第二项约定，在合同履行期限届满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，故陈某一在合同履行中已构成根本违约。

　　现陈某一提出的不再返还王某二购房定金100000元的主张，不予支持，王某二应按《房产交易合同》的约定向陈某一承担违约责任，即未按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金。同理，王某二反诉要求陈某一返还定金100000元的主张，予以支持。