房产交易合同——未按照约定订立的合同，是否需要履行？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告黄某一诉称：为了改善住房条件和选择孩子上学的学区房，我计划在某某区某某路附近购买二手房屋一套，委托被告提供房屋居间服务。被告员工带着我看了某某市某某区某某路XX1号房屋一套，建筑面积为97.35平方米，并说该房产属于某某区某某路某某小区片内，对面为某某区某某中学，上学非常便利。2013年9月8日我与卖方刘某三签订了《房产交易合同》，购买其所有的上述房屋，按照合同约定，购房款为1400000元，我向卖方支付定金10000元。在签订《房产交易合同》前，被告未与买卖双方签订房地产经纪服务合同，未提供书面告知书，未就合同和协议中条款向买卖双方进行解读和解释。合同签订后，我得知某某中学要搬迁。2013年9月16日在被告的欺骗、胁迫下，与买卖双方签订了《解除〈房屋买卖居间合同〉的协议》，卖方退还我定金10000元，但被告一直拒绝退还佣金。现请求法院依法判决解除《房产交易合同》

　　被告辩称

　　被告某某公司辩称，2013年9月8日原告与我公司签订《某某市房地产经纪服务合同(房产承购)》，约定原告委托我公司为其购买房屋提供居间服务。通过我公司提供的居间服务，原告与案外人刘某三签订《房产交易合同》，约定原告购买刘某三所有的坐落某某市某某区某某路XX1号房屋一套，成交价格为1400000元。原告向刘某三的委托代理人张某四支付定金100000元。后原告无任何正当理由不再购买讼争房屋，于2013年9月16日与刘某三签订了《解除〈房屋买卖居间合同〉协议》，约定卖房人收取的定金退还给原告，原告承担卖房人的佣金损失，买卖双方之间的房屋买卖权利、义务关系予以解除，不得再为此向对方或中介方进一步追究责任或要求赔偿损失。原、被告双方和卖房人之间就房屋买卖问题已经解决，除解约协议确定的内容外，原、被告别无其他争议，且《解除〈房屋买卖居间合同〉的协议》现已履行完毕，原告不应就居间合同纠纷再起诉。

　　二.法院判决

　　经审理查明，2013年9月8日原、被告签订了《某某市房地产经纪服务合同(房产承购)》，原告委托被告提供某某区某某路片两居室房屋信息的居间服务。被告随即为原告提供了某某市某某区某某路XX1号房屋信息，建筑面积为97.35平方米，2013年9月8日原告与上述房屋所有权人刘某三签订了《房产交易合同》，刘某三的委托代理人张某四在合同上签字，双方约定成交价款为1400000元，原告向刘某三支付定金10000元，于2013年9月20日向刘某三交付首付，其余进行贷款，双方还约定于2013年9月22日签订《某某市房产买卖协议》，如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间报酬均不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿。

　　同日，原、被告签订了《佣金确认书》，确认被告已完成该合同中所需提供的居间服务，签订买卖合同双方各向被告支付房屋成交价格1%的佣金，原告自愿为刘某三承担须向被告支付的佣金，原告实际交纳佣金。随后，原告在被告提供的《房地产交易告知书》上签字，该告知书上告知，被告撮合并协助委托人签订《房产交易合同》后即为被告完成为委托双方提供的居间服务。后原告以某某市某某中学要搬迁为由，不再履行原告与卖房人刘某三达成的《房产交易合同》，

　　2013年9月16日原、被告及刘某三签订了《解除〈房屋买卖居间合同〉协议》，终止某某市某某区某某路XX1号房屋买卖合同，约定买卖双方任何一方违约，违约方承担守约方已支付佣金损失，买卖双方之间的房屋买卖权利义务关系完全解除，不得再为此而向对方或中介方进一步追究责任或要求赔偿损失。原、被告因佣金发生争议而诉至法院。

　　三.法院判决

　　驳回原告黄某一的诉讼请求。

　　四.律师点评

　　原告因居住需要委托被告提供房屋信息，双方签订了《某某市房地产经纪服务合同(房产承购)》，被告随即为原告提供了某某市某某区某某路XX1号房屋信息，后原告与卖房人签订《房产交易合同》，原告也在《佣金确认书》、《房地产交易告知书》上签字和捺印，并向被告支付了佣金。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方当事人签订合同生效后，对双方具有约束力，双方当事人应当按照约定履行。原告起诉要求确认《房产交易合同》、《佣金确认书》和《房地产交易告知书》中部分条款无效，没有法律和事实依据，不予支持。

　　因原告自身违约的原因，提出不再履行《房产交易合同》，并与卖房人以及被告签订了《解除〈房屋买卖居间合同〉协议》，其主张是在被告欺骗、胁迫下签订的，要求确认《解除〈房屋买卖居间合同〉协议》无效，因没有证据证明被告存在欺骗、胁迫的行为，故其请求不予支持。原告主张退还佣金及相关利息和赔偿误工费、交通费等经济损失，因原告已承诺买卖双方之间的房屋买卖权利、义务关系完全解除，并约定不得再为此而向对方或中介方进一步追究责任或要求赔偿损失，因此原告的上述请求，不予支持。原告主张被告退还全部房产交易合同原件，并无合同约定或法律规定，不予支持。