房产交易合同——交易合同未生成效力，是否可以拒绝履行？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告黄某一诉称，二原告是夫妻关系，被告潘某二、李某三是夫妻关系。2014年9月18日，经原告黄某一与被告某某经纪公司、被告李某三共同商谈，三方共同签订了《房产交易买卖合同》，原告黄某一将自己向他人购买的坐落于某某市某某路XX1号房转让给被告李某三，被告某某经纪公司提供居间服务。根据合同约定，房屋价款为450000元，被告李某三于2014年9月18日前将房屋首付135000元支付给原告，2015年1月31日前支付剩余房款315000元。被告李某三于2014年9月18日、19日将该房屋首付款135000元支付给被告某某经纪公司，被告某某经纪公司将房屋首付款转付给原告，2014年9月19日被告某某经纪公司协助原告方将房屋变更登记到被告潘某二名下。后被告李某三、潘某二仅向原告支付购房款100000元后，余款305000元拒不支付。现诉至人民法院，要求被告李某三、潘某二向原告支付购房款305000元及违约金90000元，合计395000元;被告某某经纪公司承担连带赔偿责任。

　　被告辩称

　　被告某某经纪公司辩称：被告提供居间服务是事实，但原告向他人购买涉案房屋事实不成立，因房屋买卖合同以标的物所有权转移到房屋所在地的房地产管理处登记过户为标志，否则买卖合同不生效，也不能产生房屋所有权转移的法律效果，原告不是房屋产权人，更不是本案当事人。其次，被告是为委托人提供订立合同的机会，为合同订立提供媒介服务，并不以任何一方的名义签订合同，本案纠纷纯属被告潘某二、李某三违约而引发，应按照法律规定和合同约定承担责任，其不应与被告潘某二、李某三承担连带责任。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　二.法院查明

　　本院确认如下法律事实：黄某四、周某五是夫妻关系。原告黄某一、万某七系夫妻关系。被告李某三、潘某六是夫妻关系。2014年1月16日周某五出具《委托书》，委托黄某四出售其与黄某四共同所有的坐落于某某市某某路XX1号房屋，且受托人有转委托权。根据《委托书》记载的内容，周某五委托黄某四办理的事项为：1.代为签订房屋买卖合同;2.代为收取定金和全部售房款及代缴相关税、费;3.协助买方办理上述房地产产权转移登记手续;4.办理上述房屋的物管及水、电、有线电视的过户手续;5.代为办理出售上述房屋所需办理的其他一切相关手续。同日，周某五在资溪县公证处对委托事项进行了公证。

　　2014年2月17日由某某房地产经纪有限公司提供居间服务，黄某四作为甲方、原告万某七作为乙方共同签订《房地产买卖合同》，黄某四将坐落于某某市某某路XX1号房屋出售给原告万某七。《房地产买卖合同》约定：甲、乙双方签订本合同且公证当日，乙方一次性支付人民币399000元给甲方;房款付清且公证完当日将该房交予乙方使用;甲方自愿委托黄某一办理收款、产权转移登记等一切相关事宜。《房地产买卖合同》还对合同其他内容进行了约定。2014年2月17日黄某四出具《委托书》，将坐落于某某市某某路XX1号房屋出售事宜委托给原告黄某一，并将周某五委托的事项一并转委托给原告黄某一。根据《委托书》记载的内容，黄某四委托原告黄某一办理的事项为代表黄某四、周某五到某某市的相关部门办理上述房屋的出售、代收售房款、房地产权转移登记等一切与出售房屋相关的事宜。同日，某某市公证处对委托事项进行了公证。

　　2014年9月18日原告黄某一作为黄某四代理人作为甲方、被告潘某二作为乙方，签订了《房地产买卖契约》，将坐落于某某市某某路XX1号房屋的房屋出售给被告潘某二，根据《房地产买卖契约》约定，房屋价款为400000元，《房地产买卖契约》还对其他合同内容进行了约定。同日，被告潘某二书面委托被告某某经纪公司法定代表人陶某八办理该房地产的有关缴纳转移登记税费和领取房屋所有权证手续。2014年9月23日将坐落于某某市某某路XX1号的房屋变更登记到被告潘某二名下，2014年9月26日被告某某经纪公司法定代表人陶某八为被告潘某二领取了房屋产权证。房屋产权变更登记后，被告李某三向原告支付购房款100000元，尚欠购房款305000元未支付。现原告万某七、黄某一仍持有土地使用权人为黄某四的《国有土地使用权证》。

　　三.法院判决

　　被告李某三、潘某二于本判决生效之日起十日内一次性向原告万某七、黄某一支付购房款305000元。

　　四.律师点评

　　关于本案原告主体是否适格问题。根据2014年2月17日原告万某七与黄某四签订《房地产买卖合同》约定的内容及原告万某七已支付购房款及持有某某市某某路XX1号房屋相关产权证书的事实，能证明原告万某七与黄某四之间的买卖关系依法成立，原告万某七已履行合同义务，原告万某七、黄某一实际占有了某某市某某路XX1号房屋，结合原告万某七与黄某一属夫妻关系，且被告李某三已通过被告某某经纪公司履行了部分合同义务的事实，应认定2014年9月17日黄某一与李某三签订的《房产交易买卖合同》属于原告黄某一与被告李某三的真实意思表示。

　　2014年9月18日原告黄某一作为黄某四代理人作为甲方、被告潘某二作为乙方签订的《房地产买卖契约》，目的是为了实现房屋产权转移登记，实现2014年9月17日黄某一与李某三签订的《房产交易买卖合同》合同履行。但在办理房屋产权转移登记过程中偷逃了国家税收，损害国家利益，故2014年9月18日签订的《房地产买卖契约》及2014年9月17日黄某一与李某三签订的《房产交易买卖合同》均无效。

　　对此，原告黄某一应承担主要责任，被告应承担相应责任。原告万某七、黄某一属于所争议的民事法律关系的主体，是本案适格原告。合同无效，应适用返还原则，但是涉案房屋已过户，不宜返还，参考涉案合同约定价款，可由被告李某三偿还欠的购房款305000元。被告李某三应承担相应的责任。2014年9月17日黄某一与李某三签订的《房产交易买卖合同》的签订、履行发生在被告李某三、潘某二夫妻关系存续期间，且房屋已转移登记到被告潘某二名下，因此，应认定尚欠购房余款305000元属被告李某三、潘某二的夫妻共同债务，故对原告要求被告李某三、潘某二支付购房款305000元的请求合法有据，本院予以支持。对原告万某七、黄某一要求支付违约金90000元的请求，因涉案合同无效，对违约金90000元的请求不予支持。

　　对被告某某经纪公司是否承担连带责任的问题。本案中，被告某某经纪公司属居间人，其义务是报告订约机会或提供订立合同媒介及就有关订立合同事项向委托人如实报告。根据《房产交易买卖合同》约定的内容，被告某某经纪公司虽然负有代收代付的义务，但其履行代收代付义务的前提是被告李某三、潘某二将房款交给被告某某经纪公司，且原告黄某一、万某七未提供证据证明被告某某经纪公司有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供了虚假情况，因此，原告黄某一、万某七要求被告某某经纪公司承担连带责任的请求无充分依据，不予支持。被告李某三、潘某二未依法行使诉讼权利，视为放弃其权利，而被告李某三、潘某二经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。