房产交易纠纷——房产评估的价格不符时，能否解除交易？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告肖某一诉称：原、被告于2016年9月19日在第三人处签订《房产交易合同》，合同约定原告购买被告位于某某市某某区的房屋，房屋面积46.7平方米，房屋价格82.5万元，定金10万元，涉案房屋有贷款，被告须于2017年12月31日前还清贷款并注销抵押权，双方须于2017年12月31日前到房管局签署《某某市房屋买卖协议》。当天，双方又签订了《补充协议》约定无论涉案房屋是涨是落原告都会以合同约定的价款购买，被告都会以合同约定的价款出售。签订合同的当天，原告向被告支付了5万元定金。原告于2016年9月21日又给付被告5万元定金。2016年9月21日，原被告签订《补充协议》，约定原告再支付被告10万元定金，被告在收到全部20万元定金后2个月内将涉案房屋腾空并交于原告使用。

　　原告于2016年9月27日又支付被告定金10万元。原告先后共计给付被告购房定金20万元。2016年12月初，被告将涉案房屋交付给原告居住使用，原告对房屋进行了装修并入住。2017年7月，被告以房屋涨价为由，告知原告不卖房。被告应当按合同约定在2017年12月31日前办理清贷手续、办理房产证、配合原告到房管局签署协议，但是被告均不予理会，现请求法院请求依法确认原、被告于2016年9月19日签订的《房产交易合同》于2018年1月20日解除;请求依法判令被告双倍返还原告购房定金36.5万元;

　　被告辩称

　　被告王某二辩称：同意解除2016年9月19日原、被告签订的《房产交易合同》，同意返还定金20万元，原告其他诉讼请求均不同意。2017年年底物业公司说可以办房本了，之前物业公司在2016年11月份也说过可以办理房本，但到时候没办了。到了2017年12月31日前，房屋有30多万元尾款需要清偿，我怕房本下不来以后，没法还人家，没有清贷款尾款。从2016年9月份签订的合同到2017年年底，我一直在与原告沟通这件事，物业公司说11月份就可以办房本了，原告过年想住进去，收到定金之后，就把房子交给原告使用了，原告进行装修，偿还尾款的事我与原告也进行过协商，我提出的两个方案原告都不同意。

　　二.法院查明

　　本院经审理认定事实如下：诉争房屋坐落某某市某某区，设计用途为写字楼，建筑面积46.7平方米，该房系被告于2012年12月28日从天津某某有限公司处贷款购得的商品房，并办理了抵押权登记。2013年1月11日，原告取得了该房的所有权预告登记。诉争房至本案庭审辩论结束时仍未办理抵押权注销登记手续。2016年9月19日，被告作为出售方与作为买受方的原告及作为居间方的第三人签订《房产交易合同》，合同约定被告以价款82.5万元将诉争房售予原告，原告须在合同签订时给付被告定金10万元，剩余72.5万元房款原告以银行贷款方式支付。同时约定，被告须在2017年12月31日前还清贷款并注销该抵押权，原、被告双方须于2017年12月31日前到诉争房所辖区房管局签署《某某市房产买卖协议》。

　　同日，被告与原告签订《补充协议》，约定原、被告若一方不再履行合同视该方违约，违约方需赔偿守约方双倍定金和守约方在诉争房交易过程中的全部损失。2016年9月21日，被告与原告再次签订《补充协议》，约定原告承诺2016年9月25日前再给付原告定金10万元，被告在收到定金20万元后两个月内将诉争房腾空交予原告使用。原告于2016年12月对诉争房进行装修。

　　2017年12月26日，原告向被告邮寄送达《继续履行合同通知书》，要求被告在2017年12月31日前还清诉争房贷款并注销抵押权、及时办理诉争房产权证、在2017年12月31日前协助原告到房管局签署《某某市房产买卖协议》。同日，原告向第三人邮寄送达了告知书，要求第三人催促被告在2017年12月31日前还清诉争房贷款并注销抵押权、及时办理诉争房产权证、在2017年12月31日前协助原告到房管局签署《某某市房产买卖协议》。2018年1月18日，原告向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，通知被告解除原、被告于2016年9月19日签订的《房产交易合同》。

　　同日，原告向第三人邮寄送达了《解除合同告知书》，告知第三人其已通知被告解除2016年9月19日签订的《房产交易合同》。2018年1月19日，第三人收到原告邮寄送达的《解除合同告知书》。2018年1月20日，被告收到原告邮寄送达的《解除合同通知书》。2018年1月30日，原告向本院提出财产保全申请，要求冻结被告银行存款80万元，或查封、扣押其他等值财产。案件在审理过程中，经原告申请，本院委托某某市中盛勃然房地产土地评估有限公司对诉争房在2018年1月23日时的价格进行评估，2018年3月26日，某某市中盛勃然房地产土地评估有限公司出具的《房地产评估报告》，评估结论为诉争房在2018年1月23日的市场价值为105.8万元。

　　2018年5月23日，被告申请对诉争房装修价格进行评估，后以《房地产评估报告》所评估的诉争房市场价值包含诉争房装修为由，撤回对诉争房装修价格进行评估的申请。现原告起诉来院，望判如所请。被告及第三人则以辩称及述称理由进行抗辩。案经调解，但未获协议。

　　三.法院判决

　　确认原告肖某一、被告王某二、第三人某某房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》于2018年1月20日解除;

　　四.律师点评

　　被告与原告、第三人签订的《房产交易合同》，是缔约人真实意思表示，各方均应按合同约定履行各自义务。现被告因未按合同约定还清诉争房贷款，并办理诉争房抵押权注销手续，虽经原告催告，其仍未如期办理，已构成根本违约。原告已书面通知被告解除合同，根据合同约定，原、被告签订的房产交易合同应予解除，且被告在庭审当中亦同意解除合同，故原告要求确认原、被告于2016年9月19日签订的《房产交易合同》于2018年1月20日解除的请求，予以支持;《房产交易合同》解除后，原、被告双方签署的两份《补充协议》随之解除。

　　关于原告要求被告返还双倍违约金36.5万元一节，因原告已经实际支付被告定金20万元，根据诉争房交易价格，原告支付的定金已超过诉争房交易价格的20%，所以本院确定购房定金应为16.5万元，超出部分即3.5万元，应属于原告向被告支付的购房款，该款在合同解除后，由被告向原告返还。现原告要求按诉争房交易价格20%的比例双倍返还定金的主张，符合法律规定，应予支持，其要求返还双倍定金36.5万元中，双倍定金应为33万元，预付购房款为3.5万元。