房产交易纠纷——实际购买人如何证明与登记人之间存在借名买房合同关系？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告文某一诉称：2015年原告因购房需要，经人介绍，与卖方田某一达成房屋买卖协议，约定房屋总价款280万元，原告支付购房款后，田某一交付了房屋。

　　但是，当时原告不具备在京购房资格，无法办理房屋过户手续。所以原告便打算借用他人名义购房。为了安全起见，卖方向原告出具了《过户承诺书》，原告以何某一的名义与卖方签订《房屋买卖合同》并办理了网上签约登记手续。现在原告已经具备购房资格，多次要求被告何某一协助办理过户手续，但是其一直推托，侵害了原告的合法权益，现请求法院：判令被告何某一协助原告文某一办理案涉房屋的产权转移登记手续，将房屋过户至文某一名下。

　　二、被告辩称

　　被告何某一辩称：原告的主张无事实和法律依据，被告不同意原告的诉讼请求。

　　第一，被告将房屋出售给了田某一，与文某一之间不存在房屋买卖合同。

　　第二，案涉房屋的购房款是由田某一支付的，文某一只是田某一的代理人。田某一才是房屋的实际所有权人，被告是将房屋交付给田某一，但是文某一一直占据着房屋侵害了被告的权益。

　　第三人田某一、张某一述称：2015年3月20日，田某一与何某一签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，购买案涉房屋，约定房屋总价款270万元，现田某一已经付完全部房款。

　　购房款中200万元是向a公司借款，并与该公司签订了抵押登记，但是田某一无力偿还借款便将房屋转让给张某一，2016年9月5日，张某一付清借款本息。此外，为明确权利义务，a公司法人代表、出借人王某一、田某一和张某一签订了四方协议。

　　但是，房屋交付后，文某一一直占据着房屋，企图霸占，侵害了我们的合法权益。

　　三、审理查明

　　2015年3月19日，何某一与田某一签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定将案涉房屋出售给天偶一，房屋总价款270万元，分期支付购房款。合同签订后，田某一支付了部分定金2万元。在合同履行过程中，自2015年3月25日至6月10日，文某一共向何某一支付购房款278万元。

　　2015年5月20日，何某一与王某一签订《抵押合同》，约定何某一向王某一借款200万元，借款期限为1个月，在案涉房屋设立抵押担保债务履行，抵押登记日期为2015年6月10日，抵押注销登记日期为2016年11月15日。办理抵押登记后，王某一向文某一转款190万元，当日文某一向何某一转款110万元。

　　2015年9月18日，何某一与郑某一签订《房屋买卖合同》并办理网签手续，将案涉房屋出卖给郑某一，房屋成交价格180万元，房屋抵押权人为王某一，抵押登记日期为2015年6月10日。但合同已于2017年12月撤销。对此，文某一认可网签合同被撤销表示何某一与郑某一解除了合同。

　　文某一称因当时自己无购房资格，为占房源便借用田某一的名义，但是田某一也还没有购房资格，又借用郑某一名义与何某一签订房屋买卖合同。

　　文某一向法院提交何某一签署的过户声明，证明何某一曾承诺配合将房屋过户至文某一名下。对此，何某一不予认可，称文某一曾是田某一的会计，现代理田某一购房，房屋买受人是田某一，因田某一无购房资格，文某一又找来郑某一，与郑某一签订合同是为了履行与田某一的合同，出具配合过户说明是为了配合田某一向a公司借款，文某一并不是房屋的买受人。对此，田某一、张某一认可。

　　何某一称虽然是由文某一账户转款但其代表的是田某一，所以是田某一支付了购房款，何某一在收到部分房款后将房屋交付给田某一，文某一占据房屋侵害了何某一权益。

　　田某一、张某一称文某一转款的账户是田某一店铺的交易账户，田某一经常用该账户来进行交易，且账户中的钱款是田某一向a公司、杨某一的借款，但是在向a公司借款时，因田某一的征信问题便借用文某一名义，王某一为a公司指定的出借人，所以何某一与王某一签署了相关文件，文件由田某一保管。借款打入文某一账户后，田某一无力偿还便由张某一来偿还，此外a公司法人代表、王某一、田某一和张某一亲属了四方协议。

　　但文某一对此不予认可，称购房款中有自己的钱款，也有丈夫向a公司的借款，银行账户中虽然也有杨某一的打款但并未用于支付购房款，此外，因为田某一与文某一及其朋友之间存在借款纠纷，所以才由田某一代为偿还a公司借款，所以相关文件才由田某一保管，但这不能证明田某一为实际购房人。

　　另查，案外人杨某一曾以借贷纠纷将田某一诉至法院，经审理认定杨某一以向田某一的会计文某一账户内支付款项80万元，判决田某一返还杨某一借款本金110万元万元并支付相应利息。

　　四、法院判决

　　驳回原告文某一的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

　　文某一与何某一之间并不存在房屋买卖合同关系。原因如下：

　　第一，文某一称因其自己不具备购房资格，所以借用田某一、郑某一名义与何某一签订《房屋买卖合同》，但是当时田某一也不具备购房资格，对此文某一称是为了占房源，此理由难以支持其主张。此外，文某一与田某一之间是否存在借名买房事实，文某一并未提出证据证明，所以也难以认定。

　　第二，何某一与郑某一的网签合同已经被撤销，且文某一对此也承认郑某一与何某一之间的买卖合同被解除，文某一主张何某一曾出具过户说明，但这并不能证明二人之间存在房屋买卖关系。

　　第三，根据法院审理以及另案判决可知，田某一的资金往来多是通过文某一名下账户进行，且文某一承认其向a公司的借款是由田某一偿还，因此文某一账户的交易记录仅能证明该账户是支付购房款的渠道，但不能证明是由其支付购房款。

　　因此，在未签订房屋买卖合同，同时也不能证明系其支付购房款，而卖方何某一也不承认的情况下，难以认定文某一与何某一之间存在房屋买卖合同，所以对于文某一要求何某一协助其办理案涉房屋过户手续的主张，不予支持。

　　文某一与田某一的其他经济纠纷、以及田某一与何某一的合同履行，由其各自协商解决，若协商难以解决的，可根据法律关系另行主张。

　　据此，人民法院事实认定、判决正确。