房产交易纠纷——实际购买人如何证明与登记人之间存在借名买房合同关系？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告郑某一、张某一、张某二共同诉称：2010年3月1日，原告与被告魏某一、何某一签订了《房屋买卖合同》，购买案涉房屋。因为案涉房屋是经济适用房，被告因不具备资格，所以便借用张某一的资格借名购买房屋。

　　张某一与a公司签订《房屋买卖合同》的时间是在2010年，但是故意将签订日期记为2006年。原告与被告所签合同违反了购买经济适用房相关政策的规定，合同应为无效。现请求人民法院：确认原告郑某一、张某一、张某二与被告魏某一、何某一所签《房屋买卖合同》无效。

　　二、被告辩称

　　被告魏某一、何某一辩称：原告所说无法律和事实依据，不同意原告的诉讼请求。

　　第一，原告曾就案涉房屋起诉到法院，人民法院也作出判决确认案涉房屋是原告2006年4月购买，2010年出售给被告。

　　第二，卖方出售案涉房屋的合同是2008年4月11日之前签订，当事人在合同中也约定在经济适用房限制交易期届满后再办理房屋产权转移登记或案件未审结前具备上市条件的，那么房屋买卖合同有效。

　　第三，根据北京市出台的相关政策，若买受人不具备相关购房资格，但是在2011年2月17日前已经订立房屋买卖合同，并支付购房款、实际居住使用了房屋，解除合同会导致明显利益重大失衡，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。

　　第四，原告后又将房屋出售给案外人，并缴纳了土地收益款，所以可以看出案涉房屋是按照2008年4月11日前的经济适用房的政策来管理。

　　综上所述，被告不同意原告的诉讼请求。

　　三、审理查明

　　经查，原告郑某一、张某一为夫妻，育有一子张某二。被告魏某一、何某一为夫妻关系。

　　2010年3月1日，原告郑某一、张某一、张某二与被告魏某一、何某一签订《房屋买卖合同》，合同显示：原告向被告转卖案涉房屋;原告与a公司签订的《房屋买卖合同》约定房屋总价款50万元;购房款及其他费用均由魏某一、何某一已支付;郑某一、张某一、张某二协助魏某一、何某一办理房屋产权转移登记手续。合同落款处由原告、被告签名。

　　2015年，张某一提起案涉房屋所有权确认之诉，将魏某一、何某一诉至法院，法院审理认定：2005年，郑某一与a公司签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，魏某一、何某一支付了购房款，并实际居住。房屋性质为经济适用房，产权登记人为张某一。判决房屋为张某一所有。

　　2016年，张某一提起返还原物之诉将魏某一、何某一诉至法院，判决书中除认定上述事实外，还提到2012年5月10日，案涉房屋产权证发放，登记人为张某一。2014年1月5日，郑某一、张某一、张某二向魏某一、何某一邮寄通知“2010年3月1日，郑某一、张某一、郑某二与你们签订《房屋买卖合同》，由于该合同违反法律强制性规定，现通知你方解除该合同”。法院经审理判决张某一返还原物的诉讼请求。后张某一提起上诉，中院驳回上诉，维持原判。

　　张某一主张其与a公司签订合同的实际日期是在2010年，落款处签订2006年是为了规避法律法规，但魏某一、何某一主张是在2006年。在2015年、2016年的判决书中均认定张某一与a公司是在2006年4月10日签订的《房屋买卖合同》。对此，魏某一、何某一向法院提交a公司出具的证明，并申请a公司员工出庭作证，证明是2006年签订的合同。

　　张某一为证明合同签订于2010年向法院提交：2010年3月的购房发票、2011年6月出具的契税票据、2007年取得的工作居住证、购买经济适用住房家庭住房和收入核定表显示张某一2007年取得购买经济适用房资格、《房屋买卖合同》中张某一的身份信息，张某一称上述证据显示合同签订不可能是在2006年。对此本院认定张某一与a公司签订的《房屋买卖合同》是在2010年，后郑某一、张某一、张某二签订了《房屋买卖合同》。

　　2016年5月，张某一将案涉房屋出售给案外人，房屋总价款180万元，张某一交纳了土地收益款。

　　四、法院判决

　　驳回原告郑某一、张某一、张某二的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

　　经济适用房属于政策性住房，是面向城市低收入住房困难家庭，具有保障性质。购房人拥有有限产权。所以，买卖经济适用房应遵守法律法规的规定，遵守限制上市交易期限。

　　根据经济适用房政策的相关规定，如果原购房合同是在2008年4月11日之后签订的，在进行上市出售时要提供《已购经济适用住房上市出售意见》，并且要缴纳一定比例的土地收益金。本案中，张某一2016年将案涉房屋出售给案外人并办理了产权转移登记，且未出具相关文件，并交纳了10%的土地收益金，由此可见行政管理部门对案涉房屋是采用了2008年4月11日之前的规定进行管理。

　　所以，案涉房屋按照2008年4月11日前的经济适用房政策进行管理，便不存在交易障碍，所以可认定郑某一、张某一、张某二与魏某一、何某一签订的借名买房合同有效，双方存在借名买房的事实，所以对于郑某一、张某一、张某二要求确认《房屋买卖合同》无效的主张不能支持。

　　据此，人民法院的判决正确。