房产拆迁协议——未按照协议履行，能否单方解除协议？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告王某一诉称：2011年9月3日与被告签订了房屋拆迁安置合同。合同约定，被告拆迁原告房屋后置换楼房面积为120.493平方米，18个月内交付房屋。但时至今日大部分拆迁户均搬到新房，但被告迟迟不向原告交付房屋，经有关部门协调多次，被告均不按合同履行。现诉至法院要求判令被告按房产拆迁置换合同交付120.493平方米楼房或按市场价格每平7800元折价赔偿939845元。

　　被告辩称

　　被告某某房地产公司辩称：由于在拆迁改造过程当中，涉案的安置楼被某某县建筑市场某某大队以违反建筑法、建设工程质量管理条例、建筑工程施工许可管理办法为由责令停工，至今没有复工。并且，由于原告所拆迁房屋占用的土地不属于国有建设用地，导致某某房地产公司不能依法办理相关建设工程相关手续，导致涉案工程被行政部门叫停。以上两方面原因导致涉案工程没有按原来所设计的方案完工。鉴于房产拆迁安置合同所涉及的X号楼X单元X层XXX室没有建设，所以被告已经不可能向原告交付上述房屋。该合同已经不具有履行的可能性。基于上述原因，原告要求按照拆迁安置之后的120.493平方米标准赔偿是不合理的。原告的实际损失仅仅是原有的68.06平方米的房屋。被告只能在此基础上进行赔付。

　　二.法院查明

　　经审理查明，2011年9月3日，被告某某房地产公司与原告王某一签订《房产拆迁安置合同》，某某县教育局作为监督单位在合同上加盖了公章。合同约定甲、乙双方就某某县教育局某某街某某楼北楼拆迁安置、房产置换达成协议，一、乙方原住房情况及置换比例：乙方原住北楼1层，原建筑面积68.06平方米，按1:1.55比例置换，置换后面积105.493平方米，地下室面积为15平方米，置换楼房新面积合计120.493平方米;二、甲方向乙方提供置换房的基本情况：位于某某街以东，置换房建筑面积119.96平方米，具体位置为X号楼X单元X层XXX室。

　　《房产拆迁置换合同》签订后，被告某某房地产公司向原告支付拆迁安置费和租房金至2014年12月31日，之后未再支付。被告某某房地产公司将教育局某某街家属院北楼拆除后，在未办理建设审批手续的情形下，最终安置楼建设成二层建筑。被告某某房地产公司未能按约定向原告王某一交付置换房。庭审中，被告表示置换楼房只建设了两层，无法向原告王某一交付置换房。

　　另查明，1987年，某某县某某街小学自某某镇某某街征用土地3亩。其中，一部分土地经某某县财政局、某某县计划委员会、城镇建设管理委员会等单位批准建设了四层2017平方米砖混结构教师住宅楼。1989年6月28日，某某县某某街小学与王某二、李某三等十人签订《协议书》。约定甲方将征用土地中的0.744亩宅基地卖给乙方。王某二、李某三等十户在该宅基地上自建二层楼房。原告王某一陈述其被拆迁的房屋是花费18万左右购买他人的房子，房子没有房产证。某某县教育局和某某街小学工作人员证实涉案土地的性质是集体耕地，没有去土地局办理土地变性的登记，房产没有房产证。

　　三.法院判决

　　被告石家庄某某房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，向原告支付赔偿费用542218.5元。

　　四.律师点评

　　《房产拆迁置换合同》是原告王某一与被告某某房地产公司真实意思表示，合同内容不违反国家强制性法律、法规，合同合法有效。合同签订后，双方应按合同约定履行各自义务，因《房产拆迁置换合同》所涉置换楼房仅建设两层，合同约定的置换房并未建设，被告某某房地产公司已不能向原告交付置换房，故原告王某一要求被告某某房地产公司按《房产拆迁置换合同》交付120.493平方米楼房的诉请不予支持。

　　原告王某一主张按照市场价每平方米7800元，120.493平方米楼房价款合计939845.4元折价赔偿。原房屋所占用土地没有办理国有土地使用权证书，房屋未办理产权登记，已建成的两层置换楼房因没有土地使用权证亦无法办理房屋权属证书。根据实际情况，能够办理产权登记的商品房和不能办理产权登记的商品房价格差异较大，故原告主张按照每平方米7800元的市场价赔偿依据不足，不予支持。

　　根据公平原则，以《房产拆迁置换合同》约定的面积误差处理中每平方米4500元的标准较为适宜。被告某某房地产公司主张按原房屋面积68.06平方米赔偿，《房产拆迁置换合同》约定置换后楼房面积为120.493平方米，合同不能履行后，在原房屋不能恢复原状的情形下，原告王某一的实际损失应是120.493平方米楼房。故对被告某某房地产开发公司该项抗辩理由不予采纳。

　　关于被告郭某四承担的责任。本院认为被告郭某四虽是某某房地产开发公司的项目经理，但被告郭某四不是《房产拆迁置换合同》的相对人，要求被告郭某四承担责任依据不足，不予支持。